Mietpreisspiegel Tabelle

Mietspiegel – mietrechtliche Bedeutung

mietrechtDer Mietspiegel, auch Mietpreisspiegel genannt, bildet eine Übersicht der ortsüblichen (regionalen) Vergleichsmiete ab. Dies bedeutet, dass der Mietspiegel sowohl für potenzielle Vermieter, als auch für Mieter ein Richtwert darstellt, der beispielsweise bei dem Ansinnen auf Mietpreiserhöhung regulierend in das mietrechtlich orientierte Marktsegment eingreifen soll.

Einfacher und qualifizierter Mietspiegel

Unterschieden wird zwischen einfachem und qualifiziertem Mietspiegel. Die Differenzierung begründet sich in erster Linie auf die zugrunde gelegte Art und Weise der Erstellung. So muss ein qualifizierter Mietspiegel bestimmten Kriterien genügen, um damit bei vorgerichtlichen wie gerichtlichen Auseinandersetzungen als Vergleichs- und Argumentationsgrundlage dienlich zu sein. Nur ein qualifizierter Mietspiegel gilt hierfür als ausreichend substantiiert.
Um einen qualifizierten Mietspiegel handelt es sich daher nur dann, wenn die folgenden vier Kriterien erfüllt sind:

  • Der Mietpreisspiegel muss nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden sein. (Wodurch die Validität seiner Aussagen sichergestellt wird.)
  • Der Mietspiegel muss von der betreffenden Stadt oder der Gemeinde seiner Erstellung / Gültigkeit oder von den Interessensvertretern der Mieter und Vermieter anerkannt sein.
  • Die Aussagen des Mietspiegels müssen eine festgelegte Aktualität garantieren, indem eine alle zwei Jahre erfolgende Anpassung bzw. Aktualisierung nachgewiesen wird.

Alle vier Jahre ist der Mietpreisspiegel einer Stadt oder Gemeinde gänzlich neu zu erstellen. Nur wenn alle diese Kriterien erfüllt sind, gelten die hier getroffenen sowie abzuleitenden Aussagen als qualifiziert genug, um vor Gericht Gültigkeit zu erlangen. Dies gilt weder für den einfachen Mietspiegel noch für Preisübersichten von Maklerverbänden oder Vermietungsportalen etc. Gesetzlich fixiert sind der einfache Mietspiegel im § 558c des Bürgerlichen Gesetzbuches und der qualifizierte Mietpreisspiegel im § 558 d des Bürgerlichen Gesetzbuches.

Bedeutungsgehalt des Mietspiegels

Als tatsächlicher Schutz für den Mieter erweist sich der Mietpreisspiegel in der Regel dann, wenn bereits ein Mietvertrag zwischen den beiden Vertragsparteien geschlossen wurde. In diesem Fall regelt § 558 BGB unter festgelegten Voraussetzungen eine Mieterhöhung, bis maximal zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Ist dies nicht der Fall, d. h. zwischen Mieter und Vermieter soll es durch Vertragsabschluss erst zu einem Geschäftsverhältnis kommen, so ist der ortsübliche Mietspiegel bzw. Mietpreisspiegel lediglich eine Richtgröße, die Aufschluss über Seriosität des Angebots- oder Nachfrageansinnens gibt. Der Gesetzgeber wird in diesem Falle erst wieder regulierend tätig, wenn der geforderte Mietzins 50 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Sonderfall – Mietwucher

Bei Überschreitung des Mietspiegels um 50 % ist zu prüfen, ob möglicherweise der Tatbestand des Mietwuchers vorliegt. Dieser hat sowohl strafrechtliche wie zivilrechtliche Bedeutung und wird bei Nachweis mit empfindlichen Geld- und Freiheitsstrafen, von bis zu zehn Jahren bestraft.
Bei nachgewiesener regionaler Wohnungsnot, die sich nicht nur auf eine besonders beliebte Wohngegend (Stadt- oder Ortsteil) bezieht, ist dies unter Umständen sogar bereits bei einer Überschreitung des ortsüblichen Mietspiegels von 20 % der Fall.
In solcherlei Fällen spricht man auch von einem sittenwidrigen Rechtsgeschäft, welches in § 138 des Bürgerlichen Gesetzbuches geregelt ist.

Datengrundlage des Mietspiegels

Die Neuerstellung des qualifizierten Mietspiegels oder Mietpreisspiegels beinhaltet das Mittel aus den in der vergangenen Periode (4 Jahre) abgeschlossenen neuen Mietverträgen und den jeweiligen Mieterhöhungen. Zum Teil werden neben der rein monetär orientierten Betrachtung jedoch auch noch weitere Bezugsgrößen wie Baujahr des Mietobjektes, individuelle Ausstattung, Lage, Bebauungsplan etc. mit berücksichtigt. Da jedoch weder mietrechtlich fixierte Verpflichtungen noch allgemein gültige Richtlinien zur Berechnung existieren bedingt dies, dass die Rechtslage hier nicht eindeutig ist und im Einzelfall variieren kann, bzw. je nach Interessenslage unterschiedlich ausgelegt werden kann.

Erweiterungsoptionen des Mietspiegels durch einen Spannenkatalog

Um die sich aus dieser Tatsache heraus ergebenden Preisspannen handhabbarer zu machen, können strittige Parteien sich eines zusätzlichen Kriterienkataloges bedienen, dem sogenannten „Spannenkatalog“. Hierin wurden bestimmte Kriterien definiert, die wiederum Auswirkungen auf die Überschreitung des ortsüblichen Mietspiegels rechtfertigen sollen. Doch auch der „Spannenkatalog“ ist rechtlich nicht unstrittig. Wie beim Mietspiegel gibt es auch hierbei keine grundsätzliche Verpflichtung für Städte und Gemeinden. Die Anlegung und Bereitstellung erfolgt regional höchst unterschiedlich und stellt somit keinen Verwaltungsakt dar.

Kritikpunkte und Schwächen des Mietspiegelkonzeptes

Kritiker bemängeln zu Recht auch das methodische Vorgehen bei der Erstellung des Mietspiegels, bei dem wie bereits erwähnt lediglich neue Mietverträge und Mieterhöhungen der letzten vier Jahre zugrunde gelegt werden. Länger bestehende und unveränderte Mietverhältnisse werden somit nicht berücksichtigt. Dadurch wird das Bild des vor Ort herrschenden durchschnittlichen Mietzinses lediglich äußerst verzerrt dargestellt. Dem Konzept des Mietpreisspiegels abweichend gegenüber steht das Konzept der tatsächlichen Durchschnittsmiete, bei dem ein Mittel aller Mieten dargestellt wird, sowie das Konzept der Marktmiete, bei dem unter Berücksichtigung weiterer Faktoren (wie beispielsweise in den bereits beschriebenen gesetzlich festgelegten Grenzen auch das Prinzip von Angebot und Nachfrage) die auf dem aktuellen Marktgeschehen tatsächlich zu erzielende Miete abbildet.
Dennoch bildet der Mietspiegel eine wichtige Größe innerhalb des geltenden Mietrechts und wird als solche, insbesondere bei Streitigkeiten zwischen den divergierenden Interessensvertretern, immer wieder zur Schlichtung und Urteilsfindung herangezogen.

Wer gibt Auskunft über den Mietspiegel einer Stadt oder Gemeinde?

Auskunft zum aktuellen Mietspiegel geben in der Regel die Städte und Gemeinden selbst oder die einschlägigen Interessensgruppen, wie Mieter- und Vermieterverbände. Regionale Mietpreisspiegel können sowohl vom Mieter, wie auch vom Vermieter angefordert werden. In der Regel wird hierfür eine geringe Schutzgebühr erhoben. Da für die Erstellung eines Mietspiegels jedoch keine regionale Verpflichtung besteht, kann es sein, dass für eine bestimmte Stadt oder Gemeinde kein qualifizierter Mietspiegel existiert. In solchen Fällen ist es möglich, den Mietspiegel einer vergleichbaren Stadt oder Gemeinde zur Entscheidungsfindung hinzu zuziehen.

Mieterschutzbund

Ein kompetenter Ansprechpartner in allen Fragen rund um das Mietrecht und somit auch in Fragen zum regionalen Mietspiegel ist (für beide Parteien) der Mieterschutzbund. Dieser versteht sich als Solidargemeinschaft, der seinen Mitgliedern in allen mietrechtlichen Fragen kompetent zur Seite steht. Eine gerichtliche Vertretung erfolgt nach § 79 Zivilprozessordnung nicht. Es besteht jedoch die Möglichkeit zusätzlich zur Mitgliedschaft über den Mieterschutzbund eine Mietrechtsschutzversicherung abzuschließen, die eine solche Vertretung beinhaltet.
In Anbetracht der Unübersichtlichkeit und des Umfanges mietrechtlicher Angelegenheiten stellt der Mieterschutzbund eine gute Möglichkeit dar, sich sowohl als Mieter wie auch als Vermieter über die aktuelle rechtliche Situation auf dem Laufenden zu halten und sich bei Fragen oder Unstimmigkeiten qualifiziert beraten zu lassen.

 

Die folgende Tabelle zum Mietspiegel gibt eine Übersicht über die diesbezügliche Handhabung ausgewählter Städte

(Zur Vereinfachung wurden die folgenden Städte alphabetisch aufgelistet.)

Stadt Mietspiegel Besonderheit
Berlin Ja Bestandteile sind Mietspiegeltabelle, Sondermerkmale und eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordung. Kann bei ausreichender Versorgung der Bevölkerung um 15 % überschritten werden.
Dresden Ja
Hamburg Ja
Köln Ja Köln ist laut Mietspiegel die teuerste Stadt Nordrhein-Westfalens und rangiert mit seinen Quadratmeterpreisen sogar noch vor Düsseldorf
Leipzig Ja Keine Anwendungsmöglichkeit auf Mieterhöhungsverfahren.
Münster Ja
Nürnberg Ja Ansprüche auf Mietpreisänderung können sich ab einer Abweichung von 21 %, des Mietspiegels, ergeben.
Stuttgart Ja Gebundene Ausgabe, erstellt mit dem Statistischen Amt

 

Quellen und weiterführende Literatur
Blank, Hubert (2015): Mietrecht von A – Z, Beck-Rechtsberater, dtv Verlag
Nick, Matthias (2014): Mietrecht, Campus Verlag
Noack, Birgit / Westner Martina (2015): Miete und Mieterhöhung, Haufe Verlag
Stünzer, Rudolf / Koch, Michael (2013): Mietrecht für Vermieter von A – Z, Haufe Verlag

 

Mehr Informationen rund um den Mietspiegel finden sie auf den folgenden Seiten.