Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) rechnet in den kommenden zwei Jahren nicht mit einer Entspannung auf dem deutschen Wohnungsmarkt. In einer aktuellen Studie kommen die Autoren zu dem Ergebnis, dass die bestehenden Probleme trotz einzelner Stabilisierungstendenzen fortbestehen. Als einen zentralen Faktor nennen sie die weiterhin hohen Finanzierungskosten.
Nach Angaben des DIW zeigen einige Marktindikatoren zwar eine leichte Belebung gegenüber den Tiefständen der vergangenen ein bis zwei Jahre. Gleichzeitig wachse das Wohnungsangebot langsamer als die Nachfrage. Co-Autor Malte Rieth, wissenschaftlicher Mitarbeiter in der Abteilung Makroökonomie des DIW Berlin, erklärte, angesichts der aktuellen Finanzierungskonditionen sei in den nächsten zwei Jahren nicht mit einer Entspannung zu rechnen.
Preisentwicklung mit regionalen Unterschieden
Grundlage der Einschätzung ist eine Analyse des Immobilienmarkts im Jahr 2025. Demnach sind die Preise für Grundstücke und Einfamilienhäuser im Jahresverlauf leicht gesunken. Laut Studie scheint der Preisrückgang der vergangenen Jahre jedoch weitgehend abgeschlossen zu sein. In einzelnen Segmenten und Regionen wurden bereits wieder steigende Preise beobachtet.
Die Forscher halten fest, dass derzeit keine Anzeichen für einen stark beschleunigten Preisanstieg erkennbar seien. Gleichzeitig weisen sie darauf hin, dass die Preiskorrekturen der vergangenen drei Jahre insgesamt begrenzt ausgefallen seien. Das Preisniveau liege weiterhin deutlich über dem Stand von vor etwa fünf Jahren. Entsprechend hoch seien auch die Kaufpreis-und Mietpreise; aktuelle Durchschnittswerte für Mietpreise in Deutschland finden sich etwa in der Übersicht zu den durchschnittlichen Mietpreisen und Mietspiegeln.
Bausektor unter Druck
Nach Einschätzung des DIW bleibt die Lage am Wohnungsmarkt angespannt. Die Zahl der Insolvenzen im Bausektor sei weiterhin hoch. Zwar habe sich das Volumen der Baukredite in den vergangenen zwei Jahren etwas erhöht, es liege jedoch weiterhin auf einem niedrigen Niveau.
Die Bauzinsen bewegen sich laut Studie derzeit bei rund vier Prozent. Unter diesen Bedingungen sei eine deutliche Ausweitung des Wohnraumangebots in den kommenden Jahren unwahrscheinlich. Die Nachfrage nach Wohnraum wachse weiter, auch wenn die Nettozuwanderung zuletzt etwas zurückgegangen sei.
Mieten steigen weiter
Besonders deutlich zeigt sich die Entwicklung nach Angaben des DIW bei den Mieten. Für das laufende Jahr verzeichnen die Forscher ein Mietwachstum von rund vier Prozent. Die Steigerungen betreffen sowohl Neubauten als auch Bestandswohnungen, alle Lagen und die Mehrheit der Regionen.
Laut Studie ist die Mietbelastung in den unteren Einkommensgruppen erneut besonders stark gestiegen. Informationen zu aktuellen Stamm- und Vergleichsmietwerten findet sich etwa im Mietspiegel Deutschland, der durchschnittliche Mietpreise für viele Städte und Regionen ausweist.
Nachfrage verschiebt sich innerhalb des Marktes
Die Forscher beobachten zudem Veränderungen innerhalb der Nachfrage. Hohe Preise für Grundstücke und Einfamilienhäuser in Verbindung mit einer schwachen gesamtwirtschaftlichen Entwicklung führten dazu, dass sich Käufer stärker auf Reihenhäuser und Eigentumswohnungen konzentrierten. In diesen Segmenten seien die Preise bereits wieder gestiegen.
Politische Maßnahmen und Einschätzungen
In der Studie sprechen sich die Autoren dafür aus, dass die Politik auf die angespannte Lage reagiert. Positiv bewertet wird der sogenannte „Bauturbo“, der unter anderem auf beschleunigte Genehmigungsverfahren und den Verzicht auf bestimmte Bebauungspläne setzt. Laut DIW könne dies den Wohnungsbau erleichtern.
Gleichzeitig betonen die Forscher, dass es sich dabei um erste Schritte handle. Weitere Maßnahmen seien aus ihrer Sicht notwendig, darunter der Abbau von Bauvorschriften, eine Vereinfachung von Behördenstrukturen sowie Investitionen in den Bau bezahlbarer Wohnungen. Diese Einschätzungen werden in der Studie als Forderungen der Autoren formuliert.
Bauzinsen auf hohem Niveau
Zusätzlichen Druck sieht das DIW durch den jüngsten Anstieg der Bauzinsen. Die durchschnittlichen Konditionen für Immobilienfinanzierungen mit zehnjähriger Zinsbindung haben den höchsten Stand seit zwei Jahren erreicht und bewegen sich in Richtung vier Prozent.
Der Finanzierungsexperte Max Herbst von der FMH-Finanzberatung erklärte, er rechne auch im kommenden Jahr mit weiter steigenden Zinsen. Seiner Einschätzung zufolge werde die Marke von vier Prozent überschritten. Das monatliche Bankenpanel des Baufinanzierungsvermittlers Interhyp kommt zu einem ähnlichen Ergebnis: Rund 67 Prozent der befragten Experten erwarten in den kommenden sechs Monaten steigende Bauzinsen, etwa 33 Prozent gehen von gleichbleibenden Konditionen aus. Sinkende Zinsen prognostiziert derzeit keiner der Befragten.