Im Jahr 2025 ist die Zahl der Zwangsversteigerungen von Immobilien in Deutschland erneut gestiegen. Nach Angaben des Wirtschaftsverlags Argetra wurden bundesweit 14.082 Immobilien zwangsweise veräußert. Das entspricht einem Anstieg der anberaumten Termine um 4,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr, in dem 13.445 Einheiten registriert wurden.
Der Gesamtwert der in den Verfahren angesetzten Verkehrswerte belief sich laut Argetra auf 4,76 Milliarden Euro. Damit lag dieser Wert um 10,7 Prozent über dem Niveau des Jahres 2024. Grundlage der Analyse sind Veröffentlichungen von nahezu allen rund 500 deutschen Amtsgerichten.
Wirtschaftliche Rahmenbedingungen laut Argetra
Als Ursachen für die steigende Zahl der Zwangsversteigerungen nennt Argetra mehrere Faktoren. Dazu zählen ein schwaches wirtschaftliches Umfeld, eine stagnierende reale Kaufkraft, geopolitische Unsicherheiten sowie weiter zunehmende Insolvenzzahlen. Diese Einschätzung ist Bestandteil des Jahresberichts des Verlags.
Im Zusammenhang mit der Bewertung von Immobilienwerten kann es für Eigentümer und Interessenten hilfreich sein, sich über ortsübliche Vergleichswerte zu informieren, wie etwa über einen regionalen Mietspiegel für Deutschland. Dieser gibt Aufschluss über übliche Mietpreise und Marktverhältnisse in einzelnen Bundesländern und Städten.
Wohnimmobilien dominieren die Verfahren
Nach Auswertung von Argetra entfielen im Jahr 2025 rund 70 Prozent der Zwangsversteigerungen auf Wohnimmobilien. Den größten Anteil stellten Ein- und Zweifamilienhäuser mit 49,9 Prozent (2024: 49 Prozent). Eigentumswohnungen machten unverändert 19,9 Prozent der Verfahren aus.
Die verbleibenden rund 30 Prozent verteilten sich auf weitere Objektarten:
- Gewerbeimmobilien und Mehrfamilienhäuser: 14,9 Prozent
- Grundstücke: 13,7 Prozent
- Sonstige Immobilien: 1,6 Prozent
Ein Mietspiegel kann darüber hinaus auch zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden, die bei der Bewertung von Wohnimmobilien im Marktumfeld eine Rolle spielt.
Hoher Anteil an Teilungsversteigerungen
Ein erheblicher Teil der Verfahren entfiel auf sogenannte Teilungsversteigerungen. Dabei handelt es sich um Versteigerungen zur Auflösung von Eigentümergemeinschaften, etwa im Zusammenhang mit Erbauseinandersetzungen oder Trennungen. In diesem Segment wurden 2025 laut Argetra Verkehrswerte von knapp 1,8 Milliarden Euro aufgerufen.
Teilungsversteigerungen machten 35 Prozent aller Termine aus, nach 39 Prozent im Vorjahr. Sie betrafen 57 Prozent aller versteigerten Grundstücke sowie 38 Prozent der Ein- und Zweifamilienhäuser.
Argetra weist in diesem Zusammenhang darauf hin, dass Finanzierungen von Einfamilienhäusern und Wohnungen von Kreditinstituten lange Zeit als vergleichsweise risikoarm eingestuft wurden. Laut Analyse hätten sich die Risiken in diesem Bereich jedoch in den vergangenen Jahren erhöht.
Regionale Verteilung der Zwangsversteigerungen
Nordrhein-Westfalen hatte 2025 mit einem Anteil von rund 20 Prozent am Gesamtmarkt erneut die höchste Zahl an Zwangsversteigerungsterminen. Im Vorjahr lag der Anteil bei 19 Prozent. Insgesamt konzentrierten sich die Verfahren auf einen Gürtel in der Mitte Deutschlands von West nach Ost.
Bezogen auf die Anzahl der Termine je 100.000 Haushalte zeigten sich deutliche Unterschiede zwischen den Bundesländern. In Thüringen wurden 60 Termine je 100.000 Haushalte registriert, in Bayern waren es 27. Der bundesweite Durchschnitt lag bei 34 Terminen je 100.000 Haushalte, nach 33 im Jahr 2024.
Unterschiede bei den Verkehrswerten
Die durchschnittlichen Verkehrswerte der versteigerten Immobilien variierten erheblich zwischen den Bundesländern. In Berlin lagen sie 2025 bei über 1,3 Millionen Euro pro Objekt, in Hamburg bei rund 1,1 Millionen Euro. Thüringen wies mit durchschnittlich etwa 100.000 Euro die niedrigsten Werte auf.
Der bundesweite Durchschnitt der angesetzten Verkehrswerte belief sich auf 337.839 Euro. Im Jahr 2024 hatte dieser Wert noch bei 319.509 Euro gelegen. Nach Angaben von Argetra stiegen die durchschnittlichen Verkehrswerte in fast allen Bundesländern.
Städte mit besonders vielen Verfahren
Unter den 40 Städten mit den meisten Zwangsversteigerungsterminen lag Berlin an der Spitze. Es folgten Chemnitz, München, Leipzig, Zwickau und Nürnberg. An diesen 40 Standorten, die etwa 18 Prozent der Bevölkerung repräsentieren, wurden rund 30 Prozent aller Zwangsversteigerungen terminiert.
Neu in dieser Gruppe waren laut Argetra unter anderem Regensburg, Gelsenkirchen, Bonn, Eisleben und Neuss. Aus der Liste herausgefallen sind Bautzen, Heilbronn, Hannover, Karlsruhe und Bad Liebenwerda. Von den 40 Städten hatten elf weniger als 50.000 Einwohner.
Abweichende Entwicklung in Mecklenburg-Vorpommern
Entgegen dem bundesweiten Trend ging die Zahl der Zwangsversteigerungen in Mecklenburg-Vorpommern 2025 zurück. Dort sank sie um 5,8 Prozent auf 338 Verfahren. Argetra verweist in diesem Zusammenhang auf vorläufige Berechnungen des Arbeitskreises Volkswirtschaftliche Gesamtrechnungen der Länder, wonach das Bundesland im ersten Halbjahr 2025 ein Wirtschaftswachstum von zwei Prozent verzeichnete, während die gesamtdeutsche Entwicklung stagnierte. Daten für das Gesamtjahr lagen zum Zeitpunkt des Berichts noch nicht vor.
Zudem wird auf ein weiterhin hohes Interesse an Immobilien in Küstenregionen hingewiesen, insbesondere im Bereich von Ferienimmobilien.
Ausblick auf die Entwicklung im Jahr 2026
Für das Jahr 2026 sieht Argetra die weitere Entwicklung der Zwangsversteigerungen in engem Zusammenhang mit der Inflations- und Zinsentwicklung sowie der gesamtwirtschaftlichen Lage. Der Verlag verweist auf mögliche sinkende Zinsen, einen anhaltenden Nachfrageüberhang, steigende Reallöhne und zunehmende Mieten als Faktoren, die Immobilieneigentum wieder stärker in den Fokus rücken könnten.
Zugleich weist der Jahresbericht darauf hin, dass das Auslaufen zehnjähriger Zinsbindungen aus der Niedrigzinsphase in den kommenden Jahren zu einem weiteren Anstieg von Zwangsversteigerungsobjekten führen könnte. Diese Einschätzung ist Teil des Fazits des Argetra-Jahresberichts 2025.
Datengrundlage der Analyse
Die Auswertung basiert auf der Argetra-Online-Datenbank, die mehr als 780.000 Zwangsversteigerungstermine umfasst. Die Datenbank wird unter anderem von Banken, Portfoliohändlern und Servicern genutzt. Erfasst werden tagesaktuell die Termine der knapp 500 deutschen Amtsgerichte. Ergänzend enthält der Jahresbericht erstmals Analysen zu Marktschwankungen bei Zwangsversteigerungsobjekten.