Bundesjustizministerin Stefanie Hubig (SPD) will das Mietrecht verschärfen. Rechtsanwalt Prof. Dr. Dr. h.c. Ulrich Battis hat nach Angaben des Beitrags gemeinsam mit einem Team der Kanzlei GSK Stockmann geplante Regelungen des Bundesjustizministeriums im Auftrag der Immobilienplattform Wunderflats geprüft.
Gegenstand der Prüfung ist der Referentenentwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete („Mietrecht II“). Der Entwurf sieht unter anderem eine zeitliche Höchstgrenze von sechs Monaten für Mietverhältnisse „zum vorübergehenden Gebrauch“ vor. Außerdem soll für möblierte Vermietungen grundsätzlich nur ein am Zeitwert der Möbel orientierter „angemessener“ Möblierungszuschlag verlangt werden können.
Geplante Änderungen und Zielsetzung des Entwurfs
Als Ziel des Entwurfs wird genannt, Umgehungen der Mietpreisbremse zu verhindern und ein hinreichendes Angebot bezahlbaren Wohnraums zu sichern. Der Beitrag verweist darauf, dass die geplanten Regelungen Auswirkungen auf den in jüngerer Zeit europaweit wachsenden Markt der Vermietung von möblierten Wohnungen auf Zeit („Zeitwohnen“) haben.
Zu den im Text beschriebenen Kernelementen gehören:
- Höchstdauer für Mietverträge über Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch: sechs Monate
- Möblierungszuschlag: grundsätzlich nur „angemessen“ und am Zeitwert der Möbel orientiert
- Regelvermutung: Angemessenheitsgrenze von fünf Prozent der Nettokaltmiete (als Vermutung im Entwurf formuliert)
EU-Dienstleistungsrichtlinie als Maßstab
Die Vermietung von möbliertem Wohnraum auf Zeit wird im Beitrag als Dienstleistung im Sinne der EU-Dienstleistungsrichtlinie 2006/123/EG eingeordnet. Danach müsse der deutsche Gesetzgeber bei Beschränkungen – etwa beim Möblierungszuschlag oder bei der maximalen Befristung nach § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB – die Vorgaben der Richtlinie beachten.
Der Text führt aus, dass nationales Recht unanwendbar sein könne, soweit es europäischem Recht widerspricht. Außerdem könne die Europäische Kommission ein Vertragsverletzungsverfahren gegen Deutschland einleiten, das zu einer Entscheidung des Europäischen Gerichtshofs führen könne.
Preisobergrenzen und Anforderungen an Rechtfertigung
Im Beitrag wird erläutert, dass die im Referentenentwurf als Regelvermutung formulierte Fünf-Prozent-Grenze in der Praxis zu einer Höchstpreisvorgabe werden könnte, falls sie im Gesetzgebungsverfahren als starre Grenze ausgestaltet würde oder in der Anwendung und Rechtsprechung faktisch wie eine Obergrenze wirke.
Beschränkungen der Dienstleistungserbringung durch Höchstpreisvorgaben könnten europarechtlich nur gerechtfertigt sein, wenn sie zwingenden Gründen des Allgemeininteresses dienen sowie erforderlich und verhältnismäßig sind. Diese Kriterien werden im Text als Prüfmaßstab genannt.
Einschätzung des Gutachtens zum Möblierungszuschlag
Battis und das beauftragte Team bewerten die Fünf-Prozent-Vermutung im Beitrag als ungeeignet, um die mit dem Entwurf verfolgten Ziele zu erreichen. Nach Darstellung des Textes treffe eine solche Grenze nicht nur Angebote, die mit hohen Möblierungszuschlägen arbeiteten, sondern auch Angebote, die laut Beitrag einen Bedarf im europäischen Wohnungsmarkt bedienen sollen.
Der Beitrag ordnet diese Bewertung als Kritik ein: Es werde „kein Mieter- oder Verbraucherschutz“ erreicht; stattdessen würden Verbraucherinnen und Verbraucher „bevormundet“, weil das Angebot kurzfristig verfügbarer, möblierter Wohnungen erschwert werde. Diese Aussagen werden im Text dem Gutachten bzw. der Darstellung von Battis zugerechnet.
Transparenzpflicht und Frage der Verhältnismäßigkeit
Der Beitrag stellt zudem darauf ab, dass der Entwurf nach Einschätzung der Gutachter nicht zu mehr Rechtssicherheit führe. Begründet wird dies damit, dass unklar bleibe, wann ein Möblierungszuschlag oberhalb von fünf Prozent „angemessen“ sei.
Als weniger eingriffsintensive Maßnahme nennt der Text die ebenfalls geplante Pflicht zur transparenten Ausweisung des Möblierungszuschlags. Diese solle Mieterinnen und Mietern eine Entscheidungsgrundlage geben. Gleichzeitig heißt es im Beitrag, eine Obergrenze von fünf Prozent beschränke Vermieterinnen und Vermieter unverhältnismäßig, soweit marktübliche Möblierungs- und Unterhaltungskosten nicht abgedeckt würden.
Sechs-Monats-Frist und unionsrechtliche Vorgaben
Für die geplante Begrenzung der Höchstmietdauer bei Mietverträgen über Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB) wird im Text Art. 16 der Dienstleistungsrichtlinie als Maßstab genannt.
Für Vermietungen durch Anbieter mit Sitz in einem anderen EU-Mitgliedstaat seien Beschränkungen laut Beitrag nur aus Gründen der öffentlichen Ordnung, der öffentlichen Sicherheit, der öffentlichen Gesundheit oder des Schutzes der Umwelt zulässig. Der Text führt weiter aus, die Bundesregierung habe bislang keine hinreichenden Erkenntnisse vorgelegt, dass eine Beschränkung befristeter Angebote zur Bekämpfung von Wohnungsmangel geeignet sei.
Verfassungsrechtliche Bewertung im Beitrag
Der Beitrag beschreibt verfassungsrechtliche Einwände: Die geplante Beschränkung des Möblierungszuschlags greife nach Darstellung des Gutachtens in die durch Art. 14 GG garantierte Eigentumsfreiheit der Vermieterinnen und Vermieter ein und sei weder erforderlich noch angemessen. Zudem werde das Interesse von Mieterinnen und Mietern angesprochen, den Ausstattungsstandard wählen zu können.
Auch die geplante Höchstfrist von sechs Monaten wird im Text als verfassungswidriger Eingriff in die Eigentumsfreiheit bewertet. Außerdem wird auf einen möglichen Konflikt mit angekündigten Vorschlägen der EU-Kommission im Rahmen der „Affordable Housing Initiative“ für den Sommer 2026 verwiesen.
Berliner Initiative: Genehmigungsvorbehalt in Erhaltungsgebieten
Neben dem Referentenentwurf des Bundes wird im Beitrag eine Initiative des Berliner Senats erwähnt: In sozialen Erhaltungsgebieten solle „Wohnen auf Zeit“ einem Genehmigungsvorbehalt nach § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB unterstellt werden. Der Text argumentiert, ein Wechsel von unbefristeter, unmöblierter Vermietung zur Vermietung möblierter Wohnungen auf Zeit sei nach geltendem Bundesrecht keine erhaltungsrechtliche Nutzungsänderung, weil beide Nutzungen „Wohnen“ seien.
Zur Gesetzgebungskompetenz heißt es im Beitrag, der Landesgesetzgeber habe keine Kompetenz, den Begriff der Nutzungsänderung eigenständig zu definieren oder zu erweitern; der Begriff unterfalle dem Bodenrecht (Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 GG) und sei im Baugesetzbuch abschließend geregelt.
Abgrenzung Erhaltungsrecht und Mietpreisrecht
Im Text wird betont, Erhaltungsrecht sei kein Instrument des Mieterschutzes und müsse auf städtebauliche Ziele gerichtet sein. Eine erhaltungsrechtliche Genehmigungspflicht für Zeitwohnen ziele nach Darstellung des Beitrags auf Mietpreisregulierung.
Der Beitrag verweist außerdem auf die Mietendeckel-Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts, wonach der Bund allein und abschließend für das Mietpreisrecht zuständig sei (Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG, §§ 556 ff. BGB). Abschließend wird im Beitrag als Position formuliert, der Gesetzgeber solle sich auf die Bekämpfung von Missbrauch konzentrieren und ansonsten Voraussetzungen für Neubau bezahlbarer Wohnungen schaffen.