Der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland und der Bund der Steuerzahler Deutschland haben nach eigenen Angaben am 27. Februar 2026 Verfassungsbeschwerde gegen das Bundesmodell der Grundsteuer beim Bundesverfassungsgericht eingereicht. Die Verbände unterstützen damit Musterklagen von zwei Immobilieneigentümern. Hintergrund sind Zweifel daran, ob Bodenrichtwerte und pauschalierte Mieten eine verfassungsgemäße Grundlage für die Erhebung der Grundsteuer bilden.
Zuvor hatte der Bundesfinanzhof am 10. Dezember 2025 in zweiter Instanz Klagen aus Nordrhein-Westfalen, Berlin-Brandenburg und Sachsen zurückgewiesen. Nun soll das Bundesverfassungsgericht anhand eines Falls aus Berlin abschließend prüfen, ob das Bundesmodell mit dem Gleichheitssatz vereinbar ist. Nach Angaben aus dem Verfahren kann in geeigneten Fällen unter Hinweis auf das Aktenzeichen 1 BvR 472/26 das Ruhen eines Verfahrens beantragt werden.
Berliner Fall als Grundlage der Verfassungsprüfung
Im Mittelpunkt des Berliner Falls steht die Bewertung einer Eigentumswohnung als Grundlage für die Grundsteuer. Nach Darstellung des Bundes der Steuerzahler wurde die Wohnung mit pauschalisierten Werten bewertet, ohne dass die örtlichen Marktverhältnisse oder Besonderheiten des einzelnen Grundstücks berücksichtigt worden seien.
Zum Bewertungsstichtag 1. Januar 2022 war die Wohnung nach den Angaben mit einer Kaltmiete von 5,07 Euro pro Quadratmeter vermietet. Im Grundsteuerbescheid wurde dagegen eine angepasste monatliche Nettokaltmiete von 9,32 Euro pro Quadratmeter angesetzt. Der Bund der Steuerzahler weist darauf hin, dass dieser Wert rund 80 Prozent über der tatsächlich erzielten Miete liegt. Zudem verweist der Verband auf den Berliner Mietspiegel 2021, in dem als Mittelwert der ortsüblichen Miete 6,47 Euro pro Quadratmeter genannt werde.
Kritik an Bewertungsgrundlagen
Nach Auffassung des Bundes der Steuerzahler und von Haus & Grund hat das Verfahren grundsätzliche Bedeutung für die Immobilienbewertung nach dem Bundesmodell. Die Verbände stellen die Frage in den Mittelpunkt, ob pauschale Annahmen zur Miethöhe und die Verwendung von Bodenrichtwerten den tatsächlichen Gegebenheiten in ausreichendem Maß Rechnung tragen.
Auf diese Kritik stützt sich auch ein Rechtsgutachten von Prof. Dr. Gregor Kirchhof, Lehrstuhlinhaber für Öffentliches Recht, Finanzrecht und Steuerrecht an der Universität Augsburg. Das Gutachten wurde nach Angaben der Verbände am 17. April 2023 vorgestellt. Kirchhof kommt darin zu dem Ergebnis, dass das Grundsteuergesetz des Bundes verfassungswidrig sei. Er verweist unter anderem darauf, dass Bodenrichtwerte nicht hinreichend vergleichbar seien und dass bei der Grundstücksbewertung individuelle Umstände wie Denkmalschutzauflagen, Baumängel oder Altlasten unberücksichtigt blieben.
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Fünf Kritikpunkte aus dem Gutachten
Das Gutachten nennt mehrere Punkte, aus denen sich nach Auffassung des Verfassungsrechtlers Zweifel an der Vereinbarkeit des Bundesmodells mit dem Grundgesetz ergeben. Ein zentraler Punkt ist die Ausrichtung der Bewertung an Werten von Grund und Boden. Kirchhof sieht darin eine Nähe zu Vermögens- und Einkommensbesteuerung. Nach seiner Darstellung habe das Bundesverfassungsgericht für die Grundsteuer ein eigenständiges Bewertungssystem verlangt.
Als weiteren Punkt nennt das Gutachten die Vergleichbarkeit der Bodenrichtwerte. Zur Veranschaulichung wird Berlin angeführt: Für den Wannsee habe zum 1. Januar 2022 ein Bodenrichtwert von 1.500 gegolten, für Neukölln dagegen 3.200. Daraus leitet Kirchhof die Einschätzung ab, dass systematische Bewertungslücken vorliegen könnten. Ebenfalls kritisiert werden die pauschalierten Nettokaltmieten sowie die Komplexität des Modells. Das Gutachten führt aus, dass zahlreiche Parameter berücksichtigt werden müssten, darunter Gebäudeart, Wohnfläche, Baujahr, Mietniveaustufen, Bewirtschaftungskosten, Liegenschaftszinssatz, Restnutzungsdauer und abgezinster Bodenwert.
Hinzu kommt nach Darstellung des Gutachtens, dass individuelle öffentlich-rechtliche und privatrechtliche Merkmale einzelner Grundstücke nicht in die Bewertung einfließen. Genannt werden unter anderem Baulasten, Denkmalschutzauflagen, Immissionen, Baumängel oder besondere Erhaltungszustände. Ein weiterer Kritikpunkt betrifft den Rechtsschutz: Die konkrete Belastung der Eigentümer stehe erst fest, wenn die Gemeinden ihre Hebesätze beschlossen hätten. Zu diesem Zeitpunkt könnten viele Grundlagenbescheide bereits bestandskräftig sein. Der Bund der Steuerzahler sieht darin das Risiko einer Rechtsschutzlücke.
Unterschiedliche Modelle in den Ländern
Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer auf neuer Grundlage berechnet. Fünf Bundesländer haben dafür eigene Gesetze verabschiedet: Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Niedersachsen. Auch gegen diese Landesmodelle wurde geklagt. Nach dem Bericht hat das Finanzgericht Stuttgart in ersten Musterklagen bereits Entscheidungen getroffen.
Das Bundesmodell gilt in Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen. Saarland und Sachsen nutzen ebenfalls die Bundesregelung, weichen aber bei der Höhe der Steuermesszahlen ab. Mit der nun eingereichten Verfassungsbeschwerde liegt die abschließende Prüfung des Bundesmodells beim Bundesverfassungsgericht. Eine Entscheidung aus Karlsruhe steht noch aus.