Ab dem 1. Januar 2026 können bestehende Gewerbemietverträge in Deutschland auch per E-Mail, SMS oder WhatsApp geändert oder ergänzt werden. Für neue Verträge gilt diese Regelung bereits seit dem 1. Januar 2025. Die bisher vorgeschriebene Schriftform wird durch die sogenannte Textform ersetzt.
Bislang mussten sowohl Neuverträge als auch nachträgliche Änderungen schriftlich vereinbart und handschriftlich oder digital unterschrieben werden. Für laufende Verträge galt eine zwölfmonatige Übergangsfrist, die zum Jahresende 2025 endet.
Gesetzliche Anforderungen an die Textform
Die Textform erfordert keine Unterschrift, sondern lediglich eine lesbare Erklärung, die zwei Voraussetzungen erfüllt:
- Sie muss auf einem dauerhaften Datenträger gespeichert sein.
- Es muss erkennbar sein, wer die Erklärung abgibt.
Damit können Mietverträge oder Nachträge künftig sowohl auf Papier als auch per E-Mail, SMS oder Messenger-Nachricht rechtsgültig abgeschlossen oder geändert werden. Eine weiterführende rechtliche Einordnung zur ortsüblichen Vergleichsmiete bietet die Website mietspiegeltabelle.de, die sich erläuternd mit relevanten Begriffen aus dem Mietrecht auseinandersetzt.
Rechtliche Risiken und Hinweise von Fachjuristen
Juristen weisen darauf hin, dass die neue Regelung Unsicherheiten mit sich bringt. Cornelia Thaler von der Kanzlei Willkie Farr & Gallagher erklärte, dass schnelle oder unbedachte Antworten auf Anfragen per E-Mail oder Kurznachricht möglicherweise bereits als Vertragsänderung gewertet werden könnten.
Anwälte der Kanzlei Graf von Westphalen betonen zudem, dass bei An- und Verkäufen von Immobilien künftig die Vollständigkeit der Vertragsunterlagen schwerer nachzuweisen sein könnte. E-Mail-Verkehr, aus dem Vertragsänderungen hervorgehen, werde oft nicht ausreichend dokumentiert.
Empfehlungen für Vermieter
Fachleute raten Vermietern, vorhandene Korrespondenz auf mögliche vertragsrelevante Inhalte zu prüfen. Dabei sollte auch geklärt werden, ob die handelnden Personen berechtigt sind, Nachträge zu vereinbaren.
Zudem empfehlen Experten, insbesondere bei langfristigen Verträgen mit wirtschaftlich starken Mietern, weiterhin die Schriftform zu vereinbaren. Der Paragraf 550 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, auf den sich die bisherige Rechtsprechung stützt, ist weiterhin gültig.
Schriftformerfordernis bleibt für Gerichte relevant
Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Entscheidungen klargestellt, dass Gewerbemietverträge sowie Nachträge eine sogenannte Urkundeneinheit bilden müssen. Dazu zählen alle wesentlichen Vertragsbedingungen wie Mietgegenstand, Miethöhe, Vertragsdauer und Vertragsparteien. Änderungen müssen eindeutig auf den Hauptvertrag bezogen sein.
Fehlt dieser Bezug, kann dies als Verstoß gegen die Schriftform gewertet werden. In diesem Fall gilt der Vertrag als unbefristet und kann vorzeitig gekündigt werden. Für Vermieter kann dies wirtschaftliche Folgen haben, da langfristige Mietverhältnisse häufig den Wert und die Finanzierbarkeit einer Immobilie sichern.