Eine unterlassene Reinigung einer gemieteten Photovoltaikanlage rechtfertigt keine außerordentliche Kündigung des Mietvertrags. Das entschied das Amtsgericht München am 28. November 2024 (Az.: 191 C 12116/24).
Vertrag über 20 Jahre – keine ordentliche Kündigung möglich
Im verhandelten Fall hatten zwei Hauseigentümer aus Franken 2017 eine Photovoltaikanlage mit einer Leistung von 5,13 kWp für ihr Dach gemietet. Der Vertrag lief über 20 Jahre, eine ordentliche Kündigung war ausgeschlossen. Vereinbart war eine Wartung alle vier Jahre, eine Reinigungspflicht der Vermieterin war im Vertrag nicht festgehalten.
Im Jahr 2023 forderten die Mieter die Reinigung der Paneele, da sie eine Leistungsminderung durch Verschmutzung befürchteten. Nachdem keine Reinigung erfolgte, kündigten sie im Januar 2024 fristlos und verlangten den Rückbau der Anlage. Die Vermieterin klagte im Gegenzug auf Zahlung offener Mieten in Höhe von 571 Euro.
Gericht sieht keinen Mangel ohne Leistungseinbußen
Das Amtsgericht stellte fest, dass eine Verschmutzung der Solarmodule keinen Sachmangel darstellt, solange die Anlage die vertraglich vereinbarte Leistung erbringt. Im Verfahren war unstreitig, dass die tatsächliche Stromproduktion der prognostizierten Leistung entsprach. Eine optische Beeinträchtigung sei rechtlich unerheblich.
Auch eine mögliche mündliche Zusage im Beratungsgespräch, die Anlage regelmäßig zu reinigen, wertete das Gericht nicht als Vertragsbestandteil. Sie stelle allenfalls eine unzutreffende Information durch den Vertrieb dar, die haftungsrechtlich relevant sein könne, jedoch keinen Rücktritt vom Vertrag begründe.
Keine wesentliche Bedeutung für Vertragsabschluss
Nach Einschätzung des Gerichts hätte selbst eine korrekte Information über den fehlenden Reinigungsservice den Vertragsabschluss nicht verhindert. Der wirtschaftliche Vorteil einer regelmäßigen Reinigung sei gering, und die Kläger hätten nicht belegt, dass dieser Punkt für sie ausschlaggebend gewesen sei.
Klage abgewiesen – Miete nachzuzahlen
Die Klage auf Rückbau der Anlage blieb erfolglos. Die Hauseigentümer müssen die ausstehende Miete zahlen. Das Urteil ist rechtskräftig.
Checkliste: Rechte und Pflichten bei gemieteten Photovoltaikanlagen
- Vertrag prüfen (z. B. Reinigung vs. Wartung, Umlagefähigkeiten): Hier empfiehlt sich eventuell auch ein Blick in den qualifizierten Mietspiegel, der im Streitfall als Referenz zur ortsüblichen Vergleichsmiete dienen kann – entsprechend auf mietspiegeltabelle.de auffindbar.
- Leistungsdaten überwachen: Nur bei messbarem Leistungsabfall kann ein Mangel vorliegen. Mietspiegel bieten darüber hinaus Orientierung zum Mietniveau
- Mündliche Zusagen dokumentieren: Sie sind nicht automatisch Vertragsbestandteil.
- Frist setzen: Vor einer Kündigung stets eine angemessene Frist zur Mangelbeseitigung einräumen.
- Außerordentliche Kündigung: Nur bei erheblichem Mangel möglich, nicht bei bloßer Verschmutzung ohne Leistungseinbußen.