Wer in den kommenden Jahren eine Anschlussfinanzierung für eine Immobilie benötigt, muss sich nach Angaben des Artikels auf höhere Kosten einstellen. Banken haben ihre Konditionen zuletzt deutlich angehoben. Für Standarddarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung liegen die Zinsen demnach inzwischen bei 3,8 Prozent, nachdem sie Anfang März noch 3,5 Prozent betragen hatten. Kreditnehmer mit geringem Eigenkapital müssen laut Bericht bereits mehr als vier Prozent zahlen.
Die höheren Zinsen wirken sich auf die Gesamtkosten spürbar aus. Bei einem Immobilienkredit über 250.000 Euro ergeben sich laut Artikel über die gesamte Laufzeit Mehrkosten von rund 6.500 Euro. Für Kreditnehmer, deren bestehende Finanzierung in absehbarer Zeit ausläuft, rückt damit die Frage in den Vordergrund, ob sie sich die aktuellen Konditionen schon jetzt für die Zukunft sichern sollten.
Zinsanstieg verändert die Ausgangslage
Besonders betroffen sind Eigentümer, die ihren Erstkredit vor etwa zehn Jahren abgeschlossen haben. Damals lagen die Zinssätze laut Artikel häufig unter 1,5 Prozent. In den Folgejahren waren teils noch niedrigere Konditionen möglich. Viele dieser Darlehensnehmer stehen nun vor der Aufgabe, ihre Finanzierung neu zu ordnen. Zwar könnten sie abwarten und auf sinkende Zinsen setzen, doch Florian Pfaffinger, Mitglied im Expertenrat des Kreditvermittlers Dr. Klein, warnt laut Bericht davor. Wer auf fallende Zinsen hoffe, könne am Ende mehr zahlen.
Als Grund für den schnellen Zinsanstieg nennt der Artikel die Entwicklung an den Energie- und Kapitalmärkten infolge des Kriegs im Nahen Osten. Steigende Öl- und Gaspreise schürten die Sorge vor höherer Inflation. Für Immobilienkredite sei dabei nicht in erster Linie der Leitzins entscheidend, sondern vor allem die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen, an der sich die Bauzinsen orientieren. Diese Rendite sei seit Ausbruch des Kriegs gestiegen und liege erstmals seit 2011 wieder bei drei Prozent.
Forward-Darlehen als Instrument zur Absicherung
Für Eigentümer mit laufender Finanzierung kann nach Darstellung des Artikels ein Forward-Darlehen eine Möglichkeit sein, das Zinsrisiko zu begrenzen. Dabei wird die Anschlussfinanzierung bereits heute abgeschlossen, obwohl sie erst in der Zukunft ausgezahlt wird. Der Zinssatz wird zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses festgelegt. Das Modell zahlt sich aus, wenn die Marktzinsen bis zum Beginn der neuen Finanzierung weiter steigen.
Sinken die Zinsen dagegen, bleibt der Kreditnehmer dennoch an die zuvor vereinbarten Konditionen gebunden. Max Herbst, Geschäftsführer der FMH Finanzberatung, bezeichnet Forward-Darlehen im Artikel als eine Art „Lebensversicherung“ in der Baufinanzierung. Kreditnehmer zahlten für diese Sicherheit über einen sogenannten Forward-Aufschlag. Nach seiner Einschätzung sollte man sich nicht daran stören, wenn dieser Aufpreis im Nachhinein nicht notwendig gewesen sei, weil im Gegenzug Stabilität eingekauft werde.
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Laufzeit, Aufschläge und mögliche Mehrkosten
Laut Artikel bieten Banken Forward-Darlehen mit einem Vorlauf von bis zu fünf Jahren an. Von langen Vorlaufzeiten rät Herbst jedoch ab. Ein Jahr Vorlauf sei aus seiner Sicht vertretbar, weil sich das Zinsniveau über sehr lange Zeiträume nur schwer einschätzen lasse. Für Darlehen, die in zwölf Monaten beginnen sollen, seien die Bedingungen derzeit teils günstig. Nach einer Auswertung der FMH Finanzberatung, auf die sich der Artikel bezieht, verlangen viele Banken aktuell keinen oder nur einen sehr geringen Forward-Aufschlag.
Zugleich hält Herbst ein Forward-Darlehen nicht in jedem Fall für zwingend erforderlich. Selbst wenn die Zinsen bei der späteren Anschlussfinanzierung über dem heutigen Niveau liegen sollten, dürften sich die Mehrkosten für viele Eigentümer in Grenzen halten. Der Grund liegt laut Artikel vor allem darin, dass viele Bestandskunden bereits einen Teil ihres ursprünglichen Darlehens getilgt haben und deshalb bei der Refinanzierung einen geringeren Kapitalbedarf haben.
Vorteile für Eigentümer mit geringerem Finanzierungsbedarf
Hinzu kommt, dass viele Immobilien seit dem Kauf vor etwa zehn Jahren trotz zwischenzeitlicher Preisrückgänge ab 2022 an Wert gewonnen haben dürften. Beides zusammen kann sich nach Angaben des Artikels positiv auf die Konditionen einer Anschlussfinanzierung auswirken. Maßgeblich ist dabei der sogenannte Beleihungsauslauf, also das Verhältnis zwischen Kreditsumme und Beleihungswert der Immobilie. Je niedriger dieser Wert, desto geringer ist aus Sicht der Bank das Risiko.
Allerdings können Eigentümer diese Vorteile nach Darstellung des Artikels häufig nur dann vollständig nutzen, wenn sie das Kreditinstitut wechseln. Bleiben sie bei der bisherigen Bank, werde die Anschlussfinanzierung oft auf Grundlage der früheren Bewertungsmaßstäbe und zu den inzwischen gestiegenen Zinsen kalkuliert. In solchen Fällen müsse mit einer spürbar höheren monatlichen Belastung gerechnet werden.