In Deutschland könnte in den kommenden Jahrzehnten ein größerer Teil des Wohneigentums der Babyboomer-Generation auf den Markt kommen. Darauf weist eine Auswertung des Portals Jacasa hin, das von einem möglichen deutlichen Angebotsanstieg zwischen 2040 und 2050 ausgeht. Nach Schätzungen des Unternehmens gehören bundesweit im Schnitt rund 32 Prozent des Wohneigentums dieser Altersgruppe an.
Jacasa kommt auf Basis von Datenauswertungen und Modellrechnungen zu dem Ergebnis, dass in diesem Zeitraum rund 4,8 Millionen Immobilien in deutschen Landkreisen frei werden könnten. Im Mittelpunkt stehen dabei vor allem Ein- und Zweifamilienhäuser. Hintergrund ist, dass ein Teil der zwischen 1946 und 1964 geborenen Eigentümer ihre Immobilien altersbedingt verkaufen, vererben oder anderweitig übertragen dürfte.
Regionale Unterschiede im Blick
Nach Angaben von Jacasa zeigen sich deutliche Unterschiede zwischen den Regionen. In den zehn größten deutschen Städten befinden sich demnach im Durchschnitt rund 50 Prozent der Eigentumsimmobilien in der Hand von Babyboomern. Besonders hoch sei der Anteil in Leipzig mit rund 80 Prozent und in Berlin mit 77 Prozent.
Bei den Bundesländern liegen Mecklenburg-Vorpommern mit 39,7 Prozent und Sachsen mit 39,5 Prozent an der Spitze des von Jacasa berechneten Silver-Tsunami-Index. Dahinter folgen Brandenburg mit 37 Prozent, Sachsen-Anhalt mit 35,5 Prozent und Thüringen mit 34,9 Prozent. Laut der Auswertung könnten dort in den kommenden 15 Jahren jeweils größere Bestände an Eigentumsimmobilien auf den Markt kommen.
Im Landkreisvergleich weist Jacasa für die Uckermark den höchsten Anteil aus. Dort sollen 47,7 Prozent aller Eigentumsimmobilien Babyboomern gehören. Bezogen auf rund 27.400 Wohneinheiten im Eigentum entspreche das schätzungsweise 13.000 Immobilien, die altersbedingt in den Markt gelangen könnten. Auch im Ennepe-Ruhr-Kreis in Nordrhein-Westfalen wird mit 44,9 Prozent ein hoher Wert genannt. Für den Landkreis Meißen in Sachsen nennt Jacasa 44,4 Prozent beziehungsweise rund 24.000 Wohneinheiten. Am unteren Ende des Rankings steht laut der Auswertung der Eifelkreis Bitburg-Prüm mit 24,9 Prozent.
Mögliche Folgen für Angebot und Preise
Jacasa verweist darauf, dass ein zunehmendes Angebot auf eine sich verändernde oder in manchen Regionen rückläufige Nachfrage treffen könnte. Nach Einschätzung des Portals kann daraus Preisdruck entstehen, insbesondere in ländlichen Gebieten mit schwächerer Bevölkerungsentwicklung. Das Unternehmen rät Eigentümern in Regionen mit absehbar wachsendem Angebot und sinkender Nachfrage dazu, Verkaufsentscheidungen nicht zu lange hinauszuzögern.
Für Kaufinteressenten sieht Jacasa dagegen Chancen auf günstigere Einstiegspreise, vor allem in ländlichen Regionen. Die Plattform verweist darauf, dass ein größeres Angebot die Verhandlungsposition von Käufern stärken könne. Zinsexperten bewerten den Zeitpunkt eines Immobilienkaufs laut Quelle teilweise anders und sprechen sich eher für einen früheren Erwerb aus.
Eine andere Perspektive liefert eine Prognose des Instituts der deutschen Wirtschaft. Danach soll der mittlere Quadratmeterpreis für Wohnimmobilien in Deutschland von rund 3.024 Euro im Jahr 2025 auf etwa 4.092 Euro im Jahr 2035 steigen. Gleichzeitig verweist die Prognose auf eine zunehmende regionale Differenzierung: Regionen mit schrumpfender Bevölkerung und schwächeren Arbeitsmärkten könnten stärker unter Druck geraten, während große Metropolräume weitere Wertzuwächse verzeichnen dürften.
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Bestand, Zustand und Finanzierung
Roland Gisinger, Geschäftsführer der HW Baufi Finanzgruppe GmbH, bezeichnet den demografisch bedingten Eigentümerwechsel als einen strukturellen Einflussfaktor für den Immobilienmarkt in den kommenden Jahrzehnten. Er erklärt, der zusätzliche Angebotsimpuls treffe auf eine schrumpfende beziehungsweise veränderte Nachfragestruktur. Daraus könnten sich für Käufer und Verkäufer unterschiedliche Ausgangslagen ergeben.
Für Käufer sieht Gisinger auf der einen Seite mehr Auswahlmöglichkeiten, vor allem bei Bestandsimmobilien. Dadurch könnten Preisnachlässe und günstigere Konditionen wahrscheinlicher werden. Auf der anderen Seite weist er darauf hin, dass ein großer Teil des frei werdenden Bestands energetisch und baulich nicht dem aktuellen Stand entspreche. Nach seiner Einschätzung werde deshalb nicht allein der Kaufpreis entscheidend sein, sondern die Gesamtkosten aus Erwerb, Sanierung, Modernisierung und energetischer Anpassung. Finanzierungskonzepte müssten daher umfassender geplant werden.
Für Verkäufer werden nach Einschätzung Gisingers vor allem Lage, Energieeffizienz und Modernisierungsgrad wichtig. Wer frühzeitig in den Zustand der Immobilie investiere und den Bestand an heutige Anforderungen anpasse, könne weiterhin gute Verkaufspreise erzielen. Ohne entsprechende Maßnahmen seien längere Vermarktungszeiten und Preisabschläge möglich. Die Preisentwicklung werde sich aus seiner Sicht insgesamt weniger einheitlich und stärker regional unterscheiden. Wörtlich sagt Gisinger: „Der ,eine‘ Immobilienmarkt existiert künftig noch weniger als heute.“
Grundlage der Berechnung
Für den Silver-Tsunami-Index hat Jacasa nach eigenen Angaben 289 deutsche Landkreise sowie die zehn größten deutschen Städte untersucht. Ziel war es, den Anteil der Wohnimmobilien zu ermitteln, die sich im Eigentum der Babyboomer-Generation befinden und damit in den kommenden Jahren potenziell auf den Markt kommen könnten.
Als Datengrundlage dienten laut Jacasa unter anderem Einwohnerzahlen der 60- bis 80-Jährigen aus der Destatis-Karte zur Altersstruktur der Bevölkerung. Angaben zu Wohngebäuden und Wohnungen stammen demnach überwiegend aus der Regionalstatistik Deutschland, für Schleswig-Holstein aus Daten des Statistikamts Nord und für Sachsen-Anhalt aus dem Statistischen Landesamt Sachsen-Anhalt. Die Wohneigentumsquote auf Landkreisebene wurde dem Deutschlandatlas des Bundes entnommen.
Da nicht alle Babyboomer Immobilien besitzen, hat Jacasa auf Grundlage der SOEP-Studie einen Eigentumsanteil von 57 Prozent angesetzt. Zudem wurde die Personenzahl in Haushalte umgerechnet. Grundlage dafür ist die Annahme, dass ältere Menschen mehrheitlich in Ein- oder Zweipersonenhaushalten leben, etwa zur Hälfte allein und zur Hälfte als Paar. Daraus ergibt sich laut Berechnung eine durchschnittliche Haushaltsgröße von 1,6 Personen.
Jacasa weist zugleich auf eine Einschränkung hin: Ein Teil der Immobilien werde nicht verkauft, sondern vererbt. Laut den in der Quelle genannten Statista-Daten betrifft das rund 40 Prozent der Babyboomer-Immobilien. Damit ist nicht jede Immobilie, die altersbedingt den Eigentümer wechselt, automatisch als zusätzliches Verkaufsangebot am Markt zu erwarten.