Bei der Vergabe von Immobilienkrediten legen Banken in Deutschland nicht den Kaufpreis zugrunde, sondern einen eigens ermittelten Beleihungswert. Dieser kann erheblich unter dem Marktwert der Immobilie liegen, was direkte Auswirkungen auf die Finanzierung und die Höhe des benötigten Eigenkapitals hat.
Mehr als 400 Banken und Sparkassen in Deutschland erstellen bei Immobilienfinanzierungen eigene Gutachten. Dabei orientieren sie sich am langfristigen Wert einer Immobilie. Kurzfristige Marktbewegungen oder spekulative Preissprünge finden bei dieser Bewertung keine Berücksichtigung.
Gesetzliche Vorgaben begrenzen Spielraum
Grundlage für die Wertermittlung ist die „Verordnung über die Ermittlung der Beleihungswerte von Grundstücken“. Sie schreibt vor, dass sich der Beleihungswert auf langfristig stabile Faktoren stützen muss. Luxuriöse Ausstattungen dürfen nur eingeschränkt berücksichtigt werden. So kann eine aufwendig sanierte Wohnung mit Designbad und Sonderausstattung einen hohen Kaufpreis erzielen, ohne dass sich dies im Beleihungswert entsprechend niederschlägt.
Die Bewertung erfolgt aus Sicht der Bank unter der Annahme, dass ein Notverkauf oder eine Zwangsversteigerung notwendig werden könnte. In einem solchen Fall soll der geschätzte Wert ausreichen, um den Kredit zu decken.
Marktwert bildet aktuelle Preisverhältnisse ab
Im Gegensatz dazu orientiert sich der Marktwert einer Immobilie an aktuellen Angebot- und Nachfrageverhältnissen. Käufer, Verkäufer und Investoren nutzen diese Kennziffer zur Preisfindung. Weiche Faktoren wie Lageattraktivität, architektonisches Design oder das Entwicklungspotenzial eines Quartiers fließen stärker ein. Auch spekulative Erwartungen über künftige Miet- oder Verkaufserlöse können eine Rolle spielen.
Der Marktwert stellt somit eine Momentaufnahme dar, während der Beleihungswert langfristig kalkuliert wird. Das kann zu erheblichen Differenzen führen, insbesondere in gefragten Ballungszentren mit stark steigenden Immobilienpreisen.
Bewertungsmethoden variieren je nach Bank
Einheitliche Standards für die Wertermittlung existieren nicht. Die Bewertung kann deshalb je nach Kreditinstitut unterschiedlich ausfallen. Das betrifft sowohl regionale als auch bundesweit tätige Banken. Eine Eigentumswohnung in Frankfurt kann beispielsweise von einer Bank mit 350.000 Euro angesetzt werden, während eine andere Bank für dieselbe Immobilie 380.000 Euro ermittelt.
In hochpreisigen Lagen wie München können sich die Differenzen weiter vergrößern. Dort wenden überregional tätige Banken mitunter deutlich höhere Abschläge an als lokale Institute, die den regionalen Markt besser kennen und das Risiko differenzierter einschätzen.
Beleihungsgrenzen bestimmen Finanzierungsspielraum
Oft akzeptieren Banken eine Beleihung bis zu 80 Prozent des von ihnen ermittelten Werts. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro und einem angesetzten Beleihungswert von 400.000 Euro bedeutet das: Der Käufer muss mindestens 100.000 € Eigenkapital plus Nebenkosten aufbringen. Liegt der Beleihungswert niedriger, erhöht sich dieser Eigenanteil entsprechend.
Darüber hinaus kann ein niedrigerer Beleihungswert zu einem höheren Zinssatz führen. Das erhöht die monatliche Kreditbelastung und kann die Finanzierbarkeit insgesamt einschränken.
Verkehrswertgutachten kann Planungssicherheit schaffen
Zur Vorbereitung auf Kreditgespräche raten Experten zu einer unabhängigen Bewertung der Immobilie. Ein Verkehrswertgutachten durch einen Sachverständigen, der die Immobilie vor Ort besichtigt und relevante Unterlagen prüft, kann dabei helfen. Es kostet durchschnittlich rund 1.600 Euro.
Ein solches Gutachten kann nicht nur beim Bankgespräch hilfreich sein, sondern auch bei Preisverhandlungen mit dem Verkäufer. Liegt der ermittelte Wert deutlich unter dem Angebotspreis, kann dies als Argument für einen Preisnachlass dienen.
Fazit
Der Beleihungswert spielt eine zentrale Rolle bei der Immobilienfinanzierung. Käufer sollten sich frühzeitig mit den Bewertungsverfahren von Banken auseinandersetzen und mögliche Differenzen zum Marktwert einkalkulieren. Wer den Bewertungsmaßstab kennt, kann realistisch planen und die Finanzierung auf eine solide Grundlage stellen.