Beim Immobilienkauf weicht die Bewertung durch Banken häufig deutlich vom vereinbarten Kaufpreis ab. Grund dafür ist der sogenannte Beleihungswert, der sich nicht am aktuellen Marktpreis, sondern an langfristig stabilen Faktoren orientiert. Dieser Wert dient als Grundlage für die Kreditvergabe und fällt in vielen Fällen niedriger aus als der Preis, den Käufer und Verkäufer ausgehandelt haben. Auf mietspiegeltabelle.de wird diese Diskrepanz anhand der schwierigen Erreichbarkeit von Wohneigentum in deutschen Großstädten ebenfalls thematisiert.
Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) verpflichtet Kreditinstitute, jede Immobilie im Rahmen eines eigenen Gutachtens zu bewerten. Dabei sind Banken durch die „Verordnung über die Ermittlung der Beleihungswerte von Grundstücken“ an bestimmte Bewertungsregeln gebunden.
Bewertung unabhängig vom Marktpreis
Der Beleihungswert soll die Werthaltigkeit einer Immobilie über einen längeren Zeitraum hinweg abbilden. Kurzfristige Markttrends oder spekulative Preissteigerungen werden nicht berücksichtigt. „Der ermittelte Wert muss auf langfristigen, stabilen Faktoren basieren“, erklärt Katharina Heid, Geschäftsführerin eines bundesweit tätigen Sachverständigenunternehmens.
Besondere Ausstattungsmerkmale wie hochwertige Bodenbeläge oder luxuriöse Badezimmer finden bei der Wertermittlung der Banken nur eingeschränkt Berücksichtigung. Das Ziel ist, das Risiko bei Notverkäufen oder Zwangsversteigerungen gering zu halten. Die Banken möchten sicherstellen, dass der potenzielle Verkaufserlös im Ernstfall ausreicht, um den Kredit vollständig zu decken.
Marktwert unterliegt Angebot und Nachfrage
Im Gegensatz dazu wird der Marktwert einer Immobilie auf Grundlage aktueller Marktdaten bestimmt. Er hängt von Angebot, Nachfrage, Lage, Zustand und Ausstattung des Objekts ab. Auch subjektive Faktoren wie die Beliebtheit eines Viertels oder modernes Design können eine Rolle spielen. Wie stark regionale Unterschiede den Markt beeinflussen, zeigt ein Überblick der durchschnittlichen Quadratmeterpreise nach Stadt und Bundesland.
Der Marktwert kann durch Erwartungen an künftige Preissteigerungen oder Mietentwicklungen beeinflusst werden. Insbesondere in Regionen mit hoher Nachfrage und begrenztem Angebot kann es zu erheblichen Differenzen zwischen Markt- und Beleihungswert kommen.
Unterschiedliche Bewertungsmethoden der Banken
Einheitliche Standards für die Bewertung existieren nicht. Das führt dazu, dass verschiedene Banken ein und dasselbe Objekt unterschiedlich einstufen. „Da wird die Eigentumswohnung in Frankfurt von Bank A mit 350.000 Euro bewertet, von Bank B aber mit 380.000 Euro“, erläutert Benjamin Papo vom Baufinanzierungsvermittler Hüttig & Rompf.
Vor allem überregional tätige Banken ohne spezifische Marktkenntnisse einzelner Städte oder Regionen neigen bei hochpreisigen Objekten zu größeren Abschlägen. Lokale Kreditinstitute, die mit den Gegebenheiten vor Ort besser vertraut sind, bewerten das Risiko oft anders und können geringere Abschläge ansetzen.
Einfluss auf Eigenkapitalanforderung und Zins
Der ermittelte Beleihungswert hat direkte Auswirkungen auf die Finanzierungskonditionen. Üblich sind Bankbewertungen von rund 80 Prozent des Kaufpreises. Bei einem Objekt im Wert von 500.000 Euro würde dies einen Beleihungswert von 400.000 Euro bedeuten. Kreditinstitute erwarten in solchen Fällen, dass der Kunde den Differenzbetrag sowie die Nebenkosten als Eigenkapital einbringt.
Fällt der Beleihungswert noch niedriger aus – etwa bei 70 Prozent –, steigt der Eigenkapitalbedarf entsprechend. Gleichzeitig kann der Zinssatz höher ausfallen, was zu einer stärkeren monatlichen Belastung führt.
Verkehrswertgutachten kann Klarheit schaffen
Zur Vorbereitung auf Finanzierungsgespräche kann ein professionelles Verkehrswertgutachten hilfreich sein. Dabei wird die Immobilie vollständig begutachtet und alle relevanten Genehmigungen geprüft. Die Kosten belaufen sich laut Sachverständigen auf etwa 1.600 Euro.
Ein solches Gutachten kann nicht nur bei der Bankverhandlung, sondern auch gegenüber dem Verkäufer eine stärkere Verhandlungsposition ermöglichen. Sollte der Marktwert unter dem Angebotspreis liegen, kann dies Spielraum für Preisnachlässe schaffen.