Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass verbleibende Mieter einer gemeinsam angemieteten Wohnung unter bestimmten Voraussetzungen Anspruch auf die Erlaubnis zur Untervermietung eines frei gewordenen Zimmers haben. Das gilt nach dem Beschluss auch dann, wenn ein Mitmieter endgültig ausgezogen ist und die übrigen Bewohner ihre finanzielle Belastung durch die Aufnahme einer weiteren Person senken wollen.
Dem Verfahren lag ein Fall aus Berlin zugrunde. Drei Personen hatten seit Mai 2020 gemeinsam eine Dreizimmerwohnung gemietet. Die monatliche Miete betrug 1.012 Euro. Nachdem einer der Mieter im September 2022 dauerhaft ausgezogen war, baten die beiden verbliebenen Mieter die Vermieterin um die Zustimmung, das freie Zimmer ab Oktober 2022 an eine namentlich benannte Person unterzuvermieten. Für das Zimmer war eine monatliche Untermiete von 330 Euro vorgesehen.
Streit um Zustimmung der Vermieterin
Die Vermieterin lehnte die beantragte Untervermietung ab. Darüber hinaus verweigerte sie sowohl eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nur mit den beiden verbliebenen Mietern als auch einen Austausch des ausgezogenen Mieters durch eine andere vorgeschlagene Person.
Die beiden Mieter erhoben daraufhin Klage auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung. Der Bundesgerichtshof gab ihnen Recht und stellte fest, dass ihnen ein Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung des Zimmers an die benannte Person zusteht.
Berechtigtes Interesse nach § 553 BGB
Nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB kann ein Mieter vom Vermieter die Erlaubnis verlangen, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse daran entsteht. Nach Auffassung des Gerichts reicht dafür ein vernünftiger und nachvollziehbarer Grund aus, sofern dieser nicht nur von geringem Gewicht ist und im Rahmen der geltenden Rechtsordnung liegt.
Ein solcher Grund kann nach der ständigen Rechtsprechung auch im Wunsch liegen, die eigene Mietbelastung zu senken. Der Bundesgerichtshof verwies darauf, dass der Gesetzgeber mit § 553 BGB gerade auch die Möglichkeit schaffen wollte, durch Untervermietung eine finanzielle Entlastung zu erreichen.
Mietermehrheit und Auszug eines Mitmieters
Offen ließ das Gericht die grundsätzliche Frage, ob bei mehreren Hauptmietern stets alle Beteiligten ein eigenes berechtigtes Interesse an der Untervermietung haben müssen. Im konkreten Fall hielt der BGH dies jedoch nicht für entscheidend. Nach seiner Auffassung genügt jedenfalls dann das Interesse eines einzelnen verbliebenen Mieters, wenn ein anderer Mitmieter ausgezogen ist und deshalb ein Dritter in die Wohnung aufgenommen werden soll.
Damit stellte das Gericht klar, dass die veränderte Wohnsituation nach dem Auszug eines Mitmieters ein berechtigtes Interesse begründen kann. Maßgeblich war hier, dass die verbliebenen Mieter weiterhin in der Wohnung bleiben wollten und das frei gewordene Zimmer neu besetzen wollten, ohne die Wohnung insgesamt aufzugeben.
Verweis auf Ausgleichsansprüche reicht nicht aus
Der Anspruch auf Untervermietung entfällt nach der Entscheidung auch nicht deshalb, weil die verbleibenden Mieter theoretisch den ausgezogenen Mitmieter auf Zahlung seines Mietanteils in Anspruch nehmen könnten. Ein solcher Verweis auf den Gesamtschuldnerausgleich nach § 426 Abs. 2 Satz 1 BGB beseitigt das berechtigte Interesse an der Untervermietung nicht.
Der Bundesgerichtshof sah darin vielmehr ein praktisches Risiko für die in der Wohnung verbleibenden Mieter. Wenn der ausgezogene Mitmieter zur Zahlung herangezogen werde, könne dieser seinerseits verlangen, dass die anderen Mieter an einer gemeinsamen Kündigung des Mietvertrags mitwirken. Dies könnte zum Verlust der Wohnung führen. Gerade vor einem solchen Ergebnis solle § 553 BGB schützen, insbesondere dann, wenn der Vermieter weder einer Vertragsfortsetzung mit den verbleibenden Mietern noch einem Mieterwechsel zustimmt.
Kein Anspruch auf Untermietzuschlag
Die Vermieterin konnte ihre Zustimmung im entschiedenen Fall auch nicht von einem Untermietzuschlag abhängig machen. Nach § 553 Abs. 2 BGB ist eine angemessene Mieterhöhung nur dann möglich, wenn dem Vermieter die Untervermietung anderenfalls nicht zuzumuten wäre.
Diese Voraussetzungen sah der BGH hier nicht als erfüllt an. Die Wohnung war bereits von Anfang an mit drei Personen bewohnt worden. Daran hätte sich durch den Einzug der vorgesehenen Untermieterin nichts geändert. Eine stärkere Belegung, die eine zusätzliche Belastung der Vermieterin begründen könnte, lag daher nicht vor.
Keine Unzumutbarkeit durch wirtschaftliche oder praktische Gründe
Auch eine unzulässige Gewinnerzielung der Mieter erkannte das Gericht nicht. Bei einer Gesamtmiete von 1.012 Euro und einer geplanten Untermiete von 330 Euro werde lediglich ein Teil der bestehenden Mietlast aufgefangen. Ein über die Kostenentlastung hinausgehender Ertrag sei daraus nicht ersichtlich.
Ebenso reichte nach Auffassung des Gerichts der Hinweis auf einen möglichen zusätzlichen Räumungsaufwand nach Ende des Hauptmietvertrags nicht aus, um die Untervermietung als unzumutbar anzusehen. Ein solcher Mehraufwand sei keine Besonderheit des Einzelfalls, sondern eine allgemeine Folge von Untervermietungen. Für sich genommen könne er den gesetzlichen Anspruch aus § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB daher nicht ausschließen.
Entscheidung des Bundesgerichtshofs
Mit dem Beschluss vom 7. Oktober 2025 entschied der Bundesgerichtshof damit zugunsten der Mieter. In einer Konstellation, in der ein Mitmieter aus einer gemeinsam gemieteten Wohnung auszieht und die verbleibenden Mieter das frei gewordene Zimmer zur Verringerung ihrer Mietbelastung untervermieten wollen, kann ein Anspruch auf Zustimmung bestehen. Das gilt jedenfalls dann, wenn keine Gründe vorliegen, die die Untervermietung für den Vermieter unzumutbar machen.