Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass Mieter ihre Wohnung nicht mit Gewinn untervermieten dürfen. Erfolgt dennoch eine Untervermietung zu einem höheren Preis als der eigenen Miete, kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen. Das Urteil wurde am 28. Januar 2026 verkündet.
Ausgangspunkt des Verfahrens war ein Fall aus Berlin. Ein Mieter, der seit vielen Jahren mit seiner Partnerin in einer Zwei-Zimmer-Wohnung lebte, zahlte eine monatliche Miete von 460 Euro. Während einer längeren geplanten Auslandsreise untervermietete er die Wohnung weiter, um sie nicht aufgeben zu müssen. Vom Untermieter verlangte er eine monatliche Miete von 962 Euro.
Streit über Höhe der Untermiete
Der Mieter begründete den höheren Preis unter anderem mit der angespannten Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt. Zudem habe er die Wohnung möbliert überlassen. Für vergleichbare Wohnungen sei auch zum damaligen Zeitpunkt kein niedrigerer Preis zu finden gewesen, erklärte er.
Die Vermieterin kündigte daraufhin das Mietverhältnis. Zunächst habe sie argumentiert, der Mieter halte sich nicht mehr im Ausland auf, schilderte der Betroffene. Später erhob sie Räumungsklage. In der zweiten Instanz wurde vor Gericht die Höhe der verlangten Untermiete thematisiert, worauf sich die Vermieterin schließlich stützte.
Entscheidung des Bundesgerichtshofs
Der Fall gelangte schließlich zum Bundesgerichtshof. Nach Auffassung der Richterinnen und Richter kam es nicht darauf an, in welcher Reihenfolge die Kündigungsgründe geltend gemacht wurden. Maßgeblich sei allein, dass die Wohnung mit Gewinn untervermietet worden sei.
Der BGH stellte klar, dass eine Untervermietung grundsätzlich der Zustimmung des Vermieters bedarf. Zwar haben Mieter unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf diese Zustimmung, etwa bei einem berechtigten Interesse. Ein solches berechtigtes Interesse liege jedoch nicht vor, wenn die Untervermietung der Gewinnerzielung diene.
Zweck der Untervermietung im Mietrecht
Nach Auffassung des Gerichts soll die Untervermietung Mietern ermöglichen, ihre Wohnung zu behalten, wenn sich ihre Lebensumstände vorübergehend ändern. Der Vorsitzende des VIII. Zivilsenats, Ralph Bünger, erklärte, der Zweck der Untervermietung bestehe nicht darin, dem Mieter eine Möglichkeit zur Gewinnerzielung zu verschaffen.
In dem konkreten Fall bedeutet das Urteil, dass der Berliner Mieter die Wohnung verlassen muss. Gleichzeitig stärkt die Entscheidung die Position der Vermieter, da sie bei einer gewinnbringenden Untervermietung zur Kündigung berechtigt sind.
Reaktionen von Verbänden
Der Deutsche Mieterbund und der Immobilienverband Haus & Grund begrüßten das Urteil. Die Präsidentin des Deutschen Mieterbundes, Melanie Weber-Moritz, erklärte, viele Menschen seien auf Untervermietung angewiesen, da sie auf dem regulären Wohnungsmarkt keine Chance hätten. Diese Situation dürfe weder von Vermietern noch von Hauptmietern ausgenutzt werden.
Auch Haus-&-Grund-Präsident Kai Warnecke äußerte sich zustimmend. Es sei eine Frage der Fairness, dass private Vermieter nicht hinnehmen müssten, wenn Dritte ein Mietverhältnis missbräuchlich nutzten.
Offene Fragen zur möblierten Untervermietung
Nicht entschieden hat der Bundesgerichtshof, ob und in welchem Umfang bei einer möblierten Untervermietung ein Zuschlag zulässig ist. Diese Frage blieb ausdrücklich offen.
Die Bundesregierung plant hierzu neue Regelungen. Bundesjustizministerin Stefanie Hubig hatte im Dezember 2025 Maßnahmen vorgestellt, nach denen Vermieter und Untervermieter bei vollständig möblierten Wohnungen künftig eine Pauschale von fünf Prozent der Nettokaltmiete ansetzen dürfen. Diese Regelung soll einheitlich für alle Fälle der Wohnungsvermietung gelten.
Das Urteil trägt das Aktenzeichen VIII ZR 228/23.