Das Bundesfinanzministerium (BMF) hat mit einem Schreiben vom 26. Januar die steuerliche Behandlung von Aufwendungen bei der Sanierung und Modernisierung von Gebäuden präzisiert. Im Fokus steht die Abgrenzung zwischen sofort abziehbarem Erhaltungsaufwand und Aufwendungen, die als anschaffungsnahe Herstellungskosten zu behandeln sind.
Nach Darstellung der Quelle war die Einordnung in der Vergangenheit häufig Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen. Ulrich Creydt, Steuerberater und Geschäftsführer der Ypsilon Group, erklärte, die Abgrenzung sei in der Praxis insbesondere dann relevant, wenn Sanierungs- und Modernisierung smaßnahmen zeitnah nach dem Erwerb beschlossen werden, weil die steuerliche Einordnung unter anderem Einfluss auf die Wirtschaftlichkeitsberechnung einer Immobilie habe.
Planung und zeitliche Gestaltung von Maßnahmen
Die Quelle nennt als möglichen Ansatz, Maßnahmen gezielt erst nach Ablauf der Dreijahresfrist umzusetzen oder Kostenpakete sinnvoll zu bündeln, um unter Umständen eine sofortige steuerliche Abzugsfähigkeit zu erreichen. Insgesamt werde damit die Planungssicherheit bei typischen Sanierungsmaßnahmen erhöht.
Als Neuregelung wird genannt, dass der bislang maßgebliche Prüfzeitraum verkürzt worden sei, wodurch Sanierungsmaßnahmen sofort steuerlich absetzbar sein können. Dazu zählt die Quelle auch Standardarbeiten wie Wärmedämmung, Fenstertausch oder den Umstieg auf eine fossilfreie Wärmeversorgung.
Neue Kriterien für die Einstufung des Wohnstandards
Für die Einstufung des Wohnstandards führt die Quelle neue Kriterien an. Maßgeblich sei die Qualität von:
- Heizungsanlagen
- Sanitärinstallationen
- Elektrotechnik
- Fenstern
Zusätzliche Ausstattungskennzeichen bleiben laut Quelle für die Einordnung unbeachtet. Zudem wird erläutert, dass einzelne Vorhaben – etwa eine Fassadendämmung – nicht zwingend mit einer Anhebung des Wohnstandards verbunden sind.
Auch der alleinige Austausch des Wärmeerzeugers führe nach Darstellung der Quelle nicht automatisch zu einer Anhebung des Wohnstandards. Als Beispiele werden der Wechsel von Gasthermen zu Wärmepumpen sowie der Ersatz zweifach verglaster Fenster durch drei- oder vierfach verglaste Elemente genannt.
Präzisierungen im Wortlaut und Fälle der Umgestaltung
Das BMF habe außerdem durch eine sprachliche Präzisierung bei den Standardbestimmungen den Umfang der maßgeblichen Kriterien enger gefasst: In den Bestimmungen werde „vor allem“ durch „ausschließlich“ ersetzt. Damit solle in der steuerlichen Praxis mehr Klarheit entstehen.
Steuerliche Verbesserungen nennt die Quelle zudem bei Änderungen der Nutzungsart, wenn Immobilien tiefgreifend umgestaltet werden.
15-Prozent-Grenze, Dreijahresfrist und Schönheitsreparaturen
Steuerlich relevant ist laut Quelle außerdem die Einordnung von Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen beim Erwerb einer Immobilie: Werden Maßnahmen innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf vorgenommen und übersteigen die Aufwendungen 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, fallen sie unter anschaffungsnahe Herstellungskosten.
Zu den genannten Maßnahmen zählen auch Schönheitsreparaturen, etwa:
- Tapezieren
- Anstreichen
- Kalken der Wände und Decken
Dabei sei unerheblich, ob die Arbeiten in einem räumlichen, zeitlichen und sachlichen Zusammenhang zu einer einheitlichen Instandsetzung und Modernisierung des Gebäudes stehen. Sie könnten laut Quelle ebenso für eine einzelne Wohnung oder eine Gewerbefläche ausgeführt werden.
Dokumentation und BFH-Rechtsprechung zu nachträglichen Schäden
Zur Vermeidung späterer Auseinandersetzungen empfiehlt die Quelle eine möglichst objektive Dokumentation der Ausstattung vor Maßnahmenbeginn in den vier Kategorien Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster. Creydt rät, so ließen sich spätere Diskussionen über eine vermeintliche Standardverbesserung in vielen Fällen vermeiden.
Zusätzlich verweist die Quelle auf ein Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 9. Mai 2017 (IX R 6/16). Danach können Aufwendungen zur Beseitigung eines Schadens, der nach dem Kauf einer vermieteten Immobilie nachweislich erst später durch das schuldhafte Handeln des Mieters verursacht wurde, nicht den anschaffungsnahen Herstellungskosten zugeordnet werden. Sie könnten als Erhaltungsaufwand und damit als Werbungskosten sofort abgezogen werden. Demgegenüber nennt die Quelle Aufwendungen, die als Herstellungskosten der Absetzung für Abnutzung (AfA) unterliegen können, etwa bauliche Maßnahmen im Zusammenhang mit der Anschaffung, einschließlich Schönheitsreparaturen sowie die Beseitigung verdeckter oder altersüblicher Mängel und Defekte, die beim Immobilienkauf bereits angelegt waren.