Der Anbieter Limehome bezieht nach Angaben von CEO Josef Vollmayr einen großen Teil seines Portfolios aus der Umwandlung bestehender Gewerbeimmobilien. Rund 40 Prozent des knapp 12.000 Einheiten umfassenden Bestands stammen demnach aus der Konversion solcher Flächen. Mehr als die Hälfte dieser Umnutzungen entfällt laut Vollmayr auf frühere Büroflächen. Damit seien Büros derzeit die wichtigste Assetklasse für entsprechende Projekte.
Nach Angaben des Unternehmens hat sich das Angebot an geeigneten Objekten deutlich erhöht. Allein in Berlin seien Limehome innerhalb eines Jahres fast 500.000 Quadratmeter Büroflächen angeboten worden, sagte Vollmayr in einem Interview mit der „Immobilienwirtschaft“. Er begründete das unter anderem damit, dass die Umwandlung von Büros in Serviced Apartments einfacher und mit weniger Risiko verbunden sei als eine Konversion in ein Full-Service-Hotel.
Unterschiede zum Hotelkonzept
Als Vorteil des Modells nannte Vollmayr die flexiblere Grundrissgestaltung. Während klassische Hotelkonzepte stärker standardisierte Zimmerstrukturen benötigten, könne Limehome mit unterschiedlichen Kategorien arbeiten. Das Spektrum reiche nach seinen Angaben von Einheiten mit 16 Quadratmetern bis zu Zwei-Raum-Apartments mit 60 Quadratmetern. Dadurch lasse sich die verfügbare Fläche anders nutzen.
Nach Darstellung des Unternehmens kann das die Flächeneffizienz erhöhen und die Wirtschaftlichkeit für Eigentümer verbessern. Vollmayr sagte, die Umwandlung werde dadurch einfacher und günstiger. Aus seiner Sicht könne dies dazu beitragen, dass sich eine solche Maßnahme für Eigentümer von Büroimmobilien rechne.
Voraussetzungen für die Umnutzung
Nicht jede Büroimmobilie kommt laut Vollmayr für eine Umwandlung in Frage. Ein Gebäude mit 20 Metern Tiefe und nur einer Fensterfläche sei auch für Limehome nicht geeignet. Darüber hinaus sei jedoch vieles möglich. Entscheidend sei am Ende vor allem die Kostenstruktur des jeweiligen Projekts.
Als günstig bezeichnete Vollmayr Gebäude mit einem kubischen Layout. Solche Zuschnitte ließen sich seiner Aussage nach effizienter umwandeln als komplexere Flächen. Wie hoch der Aufwand ausfällt, hängt demnach davon ab, wie stark in die bestehende Struktur eingegriffen werden muss.
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Kosten und Mietstruktur
Die Kosten für eine Umnutzung bezifferte Vollmayr mit einer breiten Spanne. Wenn nur wenige Eingriffe in die Wände nötig seien, könne eine Konversion für etwa 800 bis 1.000 Euro pro Quadratmeter umgesetzt werden. In anderen Fällen könnten die Kosten laut seinen Angaben auf bis zu rund 3.500 Euro pro Quadratmeter steigen.
Nach seinen Angaben tragen in der Regel die Eigentümer die Umbaukosten, während Limehome das Mobiliar übernimmt. Auch bei höheren Umbaukosten komme es teils zu Verträgen, weil Eigentümer sich von einer gemischt genutzten Immobilie eine Wertsteigerung versprächen. Die Umwandlung könne damit nicht nur eine neue Nutzung schaffen, sondern auch die Positionierung des Objekts verändern.
Langfristige Verträge als Argument für Eigentümer
Bei den Mieten sieht Vollmayr im Vergleich zur Büronutzung grundsätzlich einen höheren Bedarf. Rein wirtschaftlich müsse Limehome höhere Mieten zahlen als klassische Büro-Mieter, sagte er. Als Grund nannte er unter anderem den Ausbau zusätzlicher Nasszellen. Für jede dieser Einheiten veranschlagte er Kosten von 10.000 bis 12.000 Euro.
Über das gesamte Portfolio hinweg liege die Miete deshalb nach seiner Schätzung zehn bis 20 Prozent über dem Niveau, das bei einer Vermietung als Bürofläche erzielt werden könnte. Zugleich verwies Vollmayr auf die Vertragslaufzeiten: Während erste Bürovermietungen oft nur über fünf Jahre liefen und Eigentümer danach erneut investieren müssten, lägen die Verträge mit Limehome in der Regel bei 15 bis 20 Jahren. In einigen Städten sei das Unternehmen deshalb nach eigenen Angaben auch mit Mieten konkurrenzfähig, die nahe an klassischen Büromieten liegen.