Der Bundestag hat am 7. Mai 2026 ein Gesetz zur weiteren Digitalisierung von Immobiliengeschäften verabschiedet. Ziel der Neuregelung ist es, den Vollzug von Immobilienverträgen künftig elektronisch abzuwickeln.
Die Regelung betrifft vor allem den Austausch von Dokumenten und Informationen nach der notariellen Beurkundung. Wenn der Bundesrat zustimmt, sollen Notare, Gerichte und Behörden die betreffenden Unterlagen ab 2027 elektronisch übermitteln.
Elektronischer Austausch ab 2027 vorgesehen
Nach Angaben der Bundesregierung werden in Deutschland jährlich mehr als eine Million Kaufverträge über bebaute und unbebaute Grundstücke sowie weitere Grundstücksübertragungen beurkundet. Der Gesetzentwurf nimmt vor allem den Vollzug dieser Verträge in den Blick.
Bisher erfolgt die Kommunikation zwischen Notaren, Gerichten und Verwaltungsstellen in vielen Fällen noch in Papierform und auf dem Postweg. Die Bundesregierung verweist darauf, dass dies den Vollzug verzögere und zusätzlichen Aufwand verursache.
Papierverfahren sollen ersetzt werden
Teilweise findet der Austausch zwischen Grundbuchämtern und Notaren bereits elektronisch statt. Bei anderen Stellen, die am Vollzug eines Immobilienvertrags beteiligt sind, ist dies nach Regierungsangaben bisher nicht der Regelfall.
Eine freiwillige Möglichkeit zum digitalen Austausch besteht bereits. Laut Bundesregierung werde davon derzeit jedoch „nahezu kein Gebrauch“ gemacht. Mit der neuen Regelung soll der elektronische Austausch verbindlich eingeführt werden.
Änderungen durch den Rechtsausschuss
Der Bundestag nahm den Regierungsentwurf in einer geänderten Fassung an. Der Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz hatte am 6. Mai 2026 Änderungen beschlossen, die vor allem die elektronische Kommunikation zwischen Notaren und Behörden betreffen.
Eine ursprünglich vorgesehene Möglichkeit der Länder, die verpflichtende elektronische Kommunikation bereits vor dem 1. Januar 2027 für einzelne Behörden oder Bereiche einzuführen, wurde gestrichen. Stattdessen soll die Einführung bundesweit einheitlich zum 1. Januar 2027 erfolgen. Zur Begründung wurde auf die Gefahr einer „Zersplitterung der Rechtslage“ verwiesen.
Keine zusätzliche notarielle Vermerkpflicht
Ebenfalls gestrichen wurde eine im Regierungsentwurf vorgesehene notarielle Hinweis- und Vermerkpflicht. Diese hätte sich auf Mitteilungspflichten gegenüber Gutachterausschüssen bezogen.
Begründet wurde die Streichung mit einem erheblichen bürokratischen Mehraufwand für Notare bei einem geringen erwarteten Nutzen. Die entsprechende Pflicht wird daher nicht Teil der beschlossenen Fassung.
Steueridentifikationsnummern sollen elektronisch abgefragt werden
Neu aufgenommen wurde ein elektronisches Abfrageverfahren für Steueridentifikationsnummern. Wenn die Nummern nicht vorliegen, sollen sie künftig über die Bundesnotarkammer beim Bundeszentralamt für Steuern elektronisch abgefragt werden können.
Das betrifft steuerliche Anzeigen bei Immobiliengeschäften sowie Fälle im Zusammenhang mit Erbschaften und Schenkungen. Die Regelung soll die steuerlichen Mitwirkungspflichten von Notaren in den betroffenen Verfahren unterstützen.
Verordnungen sollen Details regeln
Wesentliche Einzelheiten der künftigen Datenübermittlung sollen auf dem Verordnungsweg festgelegt werden. Dabei geht es unter anderem um Datenstandards, Dateiformate, Inhalte der übermittelten Dateien und Regelungen zur Störungsvorsorge.
Für einen bundesweit einheitlichen Datenstandard soll der Bund entsprechende Vorgaben machen können. Beim Austausch zwischen Notaren und beteiligten Stellen außerhalb der Finanzverwaltung ist die Nutzung des Elektronischen Gerichts- und Verwaltungspostfaches vorgesehen.
Kommunikation mit Finanzbehörden bis 2028
Für den Austausch mit den Finanzbehörden soll die Verordnungskompetenz beim Bundesfinanzministerium liegen. Diese Kommunikation soll bis zum 1. Januar 2028 vollständig elektronisch erfolgen.
Für diesen Bereich ist die Nutzung der Elster-Infrastruktur vorgesehen. Damit soll auch die Übermittlung steuerlicher Anzeigen der Notare in elektronischer Form umgesetzt werden.
Bundesrat muss noch zustimmen
Das Gesetz ist noch nicht abschließend in Kraft. Voraussetzung ist die Zustimmung des Bundesrates.
Stimmt der Bundesrat zu, werden Immobiliengeschäfte nicht durchgehend neu geregelt, sondern vor allem im Vollzug digitalisiert. Im Mittelpunkt steht der elektronische Austausch zwischen Notaren, Gerichten, Behörden, Gutachterausschüssen und Finanzverwaltung nach der Beurkundung.