Eine weitere Verschärfung der Mietpreisbremse würde nach Einschätzung des Ifo-Instituts die Lage auf dem Wohnungsmarkt verschärfen und die Arbeitsmobilität verringern. Ifo-Präsident Clemens Fuest erklärte, Mietregulierung führe dazu, dass Investitionen in Neubauten zurückgingen und bestehender Wohnraum weniger flexibel genutzt werde. Nach Analysen des Instituts lägen die Mieten für Neubauten deutschlandweit rund 30 Prozent über den Bestandsmieten, in großen Städten teilweise fast 50 Prozent. Dadurch würden Umzüge für viele Haushalte finanziell unattraktiv.
Nach Darstellung des Ifo verschärft die sinkende Mobilität die Situation auf dem Mietwohnungsmarkt zusätzlich. Ältere Menschen blieben demnach häufiger in größeren Wohnungen, während vor allem jüngere Menschen bei der Wohnungssuche zunehmend auf Schwierigkeiten träfen. Fuest sprach sich deshalb gegen weitere Eingriffe in die Mietpreisbremse aus. Wichtig seien aus seiner Sicht Maßnahmen zur Förderung des Wohnungsbaus und zur besseren Nutzung des Bestands, um Angebot und Nachfrage langfristig zusammenzuführen.
Möblierte Zeitmieten und Ausweichbewegungen
Bundesjustizministerin Stefanie Hubig fordert laut Quelle, die Mietpreisbremse weiter zu verschärfen und gegen höhere Mieten bei möblierten Wohnungen sowie gegen kurzfristige Vermietungen vorzugehen. Sie wertet beides als Umgehung der bestehenden Regeln. Fuest erklärte dagegen, solche Maßnahmen würden die Wohnungsknappheit verschärfen und zusätzliche Bürokratie schaffen. Aus seiner Sicht hilft auch die Ausnahme von Erstvermietungen nach Neubau nur begrenzt, da Investoren die spätere Regulierung bei weiteren Vermietungen einrechneten.
Auf ähnliche Entwicklungen verweist eine Auswertung des Instituts für Wohnen und Umwelt im Auftrag des Bundesbauministeriums und des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung. Demnach wurden Wohnungsangebote seit Einführung der Mietpreisbremse verstärkt in das weniger regulierte Segment möblierter und befristeter Mietverhältnisse verlagert. Laut BBSR-Experte Alexander Schürt sind solche Mietformen in den Metropolen kein Randphänomen mehr. In Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern und geltender Mietpreisbremse waren Ende 2024 mehr als 30 Prozent der inserierten Wohnungen möbliert und befristet vermietet. 2012 lag dieser Anteil bei etwas mehr als 15 Prozent.
Preise, Datenbasis und regionale Beispiele
Nach Angaben der Studienautoren stieg die durchschnittliche Angebotsmiete für möblierte Zeitwohnungen zwischen 2012 und Ende 2024 bundesweit um rund 80 Prozent auf etwa 27 Euro pro Quadratmeter. In Städten mit Mietpreisbremse lagen die Preise zuletzt bei mehr als 30 Euro, in Städten ohne Mietpreisbremse bei 21 Euro. Besonders deutlich fielen die Anstiege im Neubau und bei gewerblichen Anbietern aus, während privat vermietete möblierte Wohnungen moderater teurer wurden. Grundlage der Untersuchung waren 17,2 Millionen Online-Mietinserate aus den Jahren 2012 bis 2024, im Durchschnitt rund 300.000 pro Monat. Das BBSR kündigte an, die Entwicklung in einer Folgestudie weiter zu untersuchen.
Als Beispiel für die Diskussion über die Wirksamkeit der Regulierung nennt die Quelle Berlin. Eine Auswertung von RBB24 Recherche vom Dezember 2025 kam zu dem Ergebnis, dass die Mieten dort im Durchschnitt 80 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete lagen. Wird diese Vergleichsmiete um mindestens 20 Prozent überschritten, liegt nach dem Wirtschaftsstrafgesetz eine Ordnungswidrigkeit vor, die von Wohnungsämtern mit Geldbußen geahndet werden kann. In Berlin gab es laut Quelle bislang jedoch nur wenige Bußgeldbescheide. Der Mieterverein verweist auf hohe rechtliche Hürden und fordert eine Vereinfachung der Regelung sowie eine Verschärfung der Mietpreisbremse. Berlin hatte das Instrument am 1. Juni 2015 als erstes Bundesland eingeführt und die Verordnung im November 2025 bis zum 31. Dezember 2029 verlängert.
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Studien zur Durchsetzung und zur Wirkung
Ein Bericht des Portals Mietenmonitor deutet laut Quelle darauf hin, dass Vermieter nur geringe finanzielle Anreize hätten, die Mietpreisbremse einzuhalten, weil bei Verstößen weder Bußgelder noch andere Sanktionen vorgesehen seien. Für eine Untersuchung des Düsseldorfer Wohnungsmarkts im Auftrag des örtlichen Mietervereins wurden Immobilienanzeigen mit einer Software ausgewertet. Dabei wurden nach Angaben des Berichts überhöhte Mieten identifiziert; 25 Prozent der Anzeigen verstießen demnach gegen die Mietpreisbremse.
Ein Forschungsprojekt der Technischen Universität München und der Ludwig-Maximilians-Universität München kam in einer Umfrage unter 10.000 Mietern zu dem Ergebnis, dass nur 2,4 Prozent die Mietpreisbremse nutzten. Rund zwei Drittel berechneten die Vergleichsmiete nicht, und jeder Fünfte sprach den Vermieter bei einer überhöhten Miete nicht darauf an. Gleichzeitig verweist die Quelle auf einen Evaluierungsbericht des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung aus den Jahren 2018 und 2019. Demnach wirkte die Mietpreisbremse messbar, allerdings nur in einem Umfang von zwei bis vier Prozent. Bei einer Monatsmiete von 1.000 Euro entspreche das einer Differenz von 20 bis 40 Euro. Zugleich hielt das DIW fest, dass sich nicht alle Vermieter an die Vorgaben hielten und Mieter ihre Ansprüche nicht immer geltend machten.
Gesetzliche Grundlagen
Die bundesweite Mietpreisbremse ist im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt und gilt seit dem 1. Juni 2015. Die Bundesländer können Gebiete bestimmen, in denen die Miete bei neu abgeschlossenen Verträgen auf höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt wird. Ausnahmen gelten unter anderem für Neubauten, Sanierungen und Fälle, in denen bereits die Vormiete höher war. Die Regeln wurden durch das Mietrechtsanpassungsgesetz zum 1. Januar 2019 verschärft. Im Juli 2025 wurde die Mietpreisbremse um vier Jahre bis Ende 2029 verlängert.