Die Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs setzt nach § 573 BGB ein berechtigtes Interesse des Vermieters voraus. Ein solcher Fall liegt vor, wenn die Wohnung für den Vermieter selbst, für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts benötigt wird. Der von Haufe zusammengestellte Überblick zeigt, dass die Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung regelmäßig von der Begründung im Einzelfall, der Benennung der Bedarfsperson und der späteren tatsächlichen Nutzung abhängt.
Nach der Rechtsprechung muss der Kündigungsgrund im Schreiben angegeben werden. Der Bundesgerichtshof stellte mit Beschluss vom 9. Februar 2021 (VIII ZR 346/19) klar, dass es für die formelle Ordnungsmäßigkeit grundsätzlich ausreicht, die Bedarfsperson zu benennen und deren Interesse an der Wohnung darzulegen. Ob der geltend gemachte Bedarf tatsächlich besteht, ist nach Auffassung des Gerichts keine formelle, sondern eine inhaltliche Frage.
Anforderungen an Begründung und Nutzungsinteresse
Ein weiterer Punkt ist der Zeitpunkt, zu dem der Eigenbedarf entsteht. Der Bundesgerichtshof entschied am 20. März 2013 (VIII ZR 233/12), dass eine Kündigung nicht rechtsmissbräuchlich ist, wenn der Eigenbedarf bei Abschluss des Mietvertrags noch nicht absehbar war. In dem Fall benötigte der Enkel der Vermieterin die Wohnung später für sich und seine Familie. Die Kündigung sei deshalb nicht treuwidrig.
Zugleich reicht nach der Rechtsprechung nicht jeder Nutzungswunsch aus. Das Amtsgericht Berlin-Mitte urteilte am 15. Januar 2026 (122 C 36/25), dass eine Eigenbedarfskündigung ein besonderes Nutzungsinteresse voraussetzt. Der bloße Wunsch, die Wohnung zu nutzen, genüge dafür nicht. Auch bei der Benennung der Bedarfsperson ziehen die Gerichte Grenzen: Nach einem Urteil des Amtsgerichts Köln vom 9. August 2015 (212 C 86/13) ist eine Kündigung unwirksam, wenn bei Ausspruch der Kündigung noch gar nicht feststeht, wer genau in die Wohnung einziehen soll.
Benennung der Bedarfsperson und Streitfälle in besonderen Konstellationen
Der Bundesgerichtshof hat zugleich klargestellt, dass die Bedarfsperson nicht zwingend namentlich genannt werden muss. Mit Urteil vom 30. April 2014 (VIII ZR 107/13) entschied das Gericht, dass eine identifizierbare Bezeichnung ausreichen kann. Maßgeblich ist demnach, dass für den Mieter nachvollziehbar wird, für wen die Wohnung beansprucht wird.
Auch bei gemeinsamem Eigentum und Trennung von Ehepartnern ist eine Eigenbedarfskündigung nicht ohne Weiteres durchsetzbar. Mit Beschluss vom 21. Januar 2026 (XII ZB 142/25) hob der Bundesgerichtshof eine Entscheidung der Vorinstanz auf, die eine Ehefrau zur Mitwirkung an einer Kündigung verpflichtet hatte. Nach Auffassung des Gerichts genügt die Trennung der Beteiligten zusammen mit einem behaupteten Wohnbedarf eines Ehegatten nicht. Erforderlich sei vielmehr eine umfassende Interessenabwägung im Einzelfall.
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Vorgetäuschter Eigenbedarf und Schadensersatz
Mehrere Entscheidungen befassen sich mit Fällen, in denen Mieter Schadensersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs verlangten. Das Landgericht Berlin II sprach einem Mieter mit Urteil vom 4. September 2024 (64 S 281/22) Schadensersatz zu, weil der Vermieter nicht ausreichend belegen konnte, dass der zunächst behauptete Eigenbedarf später entfallen war. Die angeführten Verzögerungen bei Umbaumaßnahmen und geänderten Umzugsplänen seien nicht hinreichend dargelegt worden.
Zu einem ähnlichen Ergebnis kam das Landgericht Kassel mit Urteil vom 23. November 2023 (1 S 222/22). Dort blieb nach Auffassung des Gerichts unklar, weshalb die Mutter des Vermieters nicht mehr in die Wohnung einziehen wollte. Auch der Hinweis auf verzögerte Renovierungsarbeiten reichte nicht aus. Das Amtsgericht Waiblingen entschied bereits am 15. Januar 2019 (9 C 1106/18), dass ein früherer Mieter Schadensersatz verlangen kann, wenn die Vermieterin nach seinem Auszug nicht selbst einzieht, sondern die Wohnung unmittelbar an eine andere Person vermietet und diesen Wechsel nicht ausreichend erklärt.
Hohe Darlegungslast bei geändertem Nutzungsplan
Der Bundesgerichtshof hat die Anforderungen in solchen Fällen weiter präzisiert. In einem Beschluss vom 10. Mai 2016 (VIII ZR 214/15) befasste er sich mit dem Vorwurf, Eigenbedarf sei nur vorgeschoben worden, um einen späteren Verkauf der Wohnung zu erleichtern. Das Gericht verwies den Fall zur weiteren Aufklärung tatsächlicher Fragen an das Berufungsgericht zurück. Bereits daraus wird deutlich, dass Gerichte die tatsächlichen Umstände nach einer Kündigung genau prüfen.
Mit Urteil vom 29. März 2017 (VIII ZR 44/16) stellte der Bundesgerichtshof außerdem fest, dass der Vermieter besonders genau begründen muss, warum ein zunächst bestehender Eigenbedarf später entfallen sein soll, wenn er den angekündigten Einzug nicht umsetzt. Fehlt eine solche nachvollziehbare Darlegung, kann nach der Entscheidung davon ausgegangen werden, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war. In diesem Fall kommen Schadensersatzansprüche des Mieters in Betracht. Nach einem Urteil des Amtsgerichts Mannheim vom 3. Mai 2017 (8 C 6/16) verjähren solche Ansprüche innerhalb von drei Jahren nach § 195 BGB. Die Frist beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Mieter von den maßgeblichen Tatsachen Kenntnis hatte.
Zweitwohnung, Kündigungsfristen und Sperrfristen
Auch die Nutzung als Zweit- oder Ferienwohnung kann nach der Rechtsprechung Eigenbedarf begründen. Der Bundesgerichtshof entschied am 21. August 2018 (VIII ZR 186/17), dass eine beabsichtigte Nutzung als Zweit- oder Ferienwohnung zulässig sein kann, wenn der Eigennutzungswunsch auf vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen beruht und nicht rechtsmissbräuchlich ist. Nach den Angaben der Quelle bestätigte auch das Bundesverfassungsgericht mit Beschluss vom 23. April 2014 (1 BvR 2851/13), dass eine Eigenbedarfskündigung auf die Nutzung als Zweitwohnung gestützt werden kann. Das Landgericht Hamburg urteilte am 10. Juni 2025 (311 S 4/25), dass auch die Nutzung zur Pflege familiärer Beziehungen einen Kündigungsgrund darstellen kann, wenn die Voraussetzungen im konkreten Fall erfüllt sind.
Unabhängig vom Kündigungsgrund gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen des § 573c BGB. Danach beträgt die Frist zunächst drei Monate und verlängert sich nach fünf beziehungsweise acht Jahren seit Überlassung der Wohnung um jeweils drei Monate. Das Kündigungsschreiben muss dem Mieter spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen. Der Bundesgerichtshof entschied am 10. April 2024 (VIII ZR 286/22), dass eine ordentliche Kündigung nicht allein deshalb unwirksam ist, weil der Vermieter einen zu frühen Kündigungstermin nennt; sie kann stattdessen zum nächstmöglichen Termin wirksam sein.
Zusätzliche Grenzen gelten nach einer Umwandlung in Wohnungseigentum. Nach § 577a BGB kann eine Sperrfrist eingreifen, wenn die vermietete Wohnung vor dem Erwerb in Wohnungseigentum umgewandelt wurde. Dann darf Eigenbedarf grundsätzlich erst drei Jahre nach dem Erwerb geltend gemacht werden; in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt kann diese Frist verlängert werden. Der Bundesgerichtshof entschied am 21. März 2018 (VIII ZR 104/17), dass eine solche Kündigungssperrfrist auch beim Erwerb durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder eine Personenmehrheit gelten kann. Dagegen löst der Verkauf vermieteten Wohnraums an eine GmbH & Co. KG nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 6. August 2025 (VIII ZR 161/24) keine solche Sperrfrist für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen aus. Bereits 2011 hatte der Bundesgerichtshof außerdem entschieden, dass eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts auch wegen Eigenbedarfs von Gesellschaftern kündigen kann, die erst nach Abschluss des Mietvertrags in die Gesellschaft eingetreten sind (Urteil vom 23. November 2011, VIII ZR 74/11).
Über die Rechtsprechung hinaus verweist die Quelle auf eine Bundesratsinitiative aus Hamburg. Danach werden in den Fachausschüssen des Bundesrates schärfere Regeln für Eigenbedarfskündigungen beraten. Laut Entschließungsantrag geht es unter anderem um eine Verlängerung der Kündigungsfrist auf sechs Monate, höhere Anforderungen an die Begründung sowie Pflichten zur Information über alternative Wohnungen. Genannt wird außerdem eine Sperrfrist nach dem Kauf vermieteter Wohnungen. Eine Entscheidung hierzu ist dem vorliegenden Text nicht zu entnehmen.