Die Vermietung von ungenutztem Wohnraum an Feriengäste oder zur Kurzzeitmiete ist in Deutschland verbreitet. Digitale Plattformen erleichtern es Eigentümern und Mietern, Zimmer oder Wohnungen zeitweise anzubieten. Damit verbunden sind jedoch rechtliche Anforderungen, die je nach Art und Umfang der Vermietung unterschiedlich ausfallen.
Plattformen wie Airbnb ermöglichen es, Inserate mit wenigen Schritten zu veröffentlichen und Gäste zu erreichen. Für viele Anbieter stellt dies eine zusätzliche Einnahmequelle dar. Nach Angaben aus der Praxis ist jedoch nicht jede Form der Ferienvermietung genehmigungsfrei.
Genehmigungspflicht bei dauerhafter Vermietung
Nach Angaben des Unternehmers Hendrik Kuhlmann, der selbst Ferienapartments betreibt und Vermieter berät, ist für eine dauerhafte Kurzzeitvermietung in vielen Fällen eine behördliche Genehmigung erforderlich. Maßgeblich ist dabei die Baunutzungsverordnung (BauNVO).
Die BauNVO regelt, wie Grundstücke und Gebäude genutzt werden dürfen. Wird Wohnraum, der ursprünglich dem dauerhaften Wohnen dient, überwiegend als Ferienunterkunft genutzt, kann dies eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung darstellen. Diese ist beim zuständigen Bauamt anzuzeigen, insbesondere in reinen Wohn- oder Siedlungsgebieten, in denen auch der jeweilige Mietspiegel als Orientierung für regulären Wohnraum dient.
Bedeutung der Nutzungsänderung
Entscheidend ist laut Kuhlmann, ob der Wohnraum weiterhin privat genutzt wird oder dauerhaft dem Beherbergungsbetrieb dient. Wird eine Wohnung nicht mehr selbst bewohnt, sondern regelmäßig an wechselnde Gäste vermietet, handelt es sich aus baurechtlicher Sicht um eine andere Nutzung.
Für einzelne Zimmer oder Wohnungen, die nur zeitweise vermietet und ansonsten selbst genutzt werden, ist in der Regel keine Genehmigung erforderlich. Diese Einschätzung kann jedoch je nach Kommune abweichen, insbesondere in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt, wie er auch in vielen Großstädten mit Mietspiegel dokumentiert ist.
Zweckentfremdungsrecht in Städten
Zusätzlich zum Baurecht gelten in vielen Städten sogenannte Zweckentfremdungsverordnungen. Diese sollen verhindern, dass Wohnraum dem regulären Mietmarkt entzogen wird. Entsprechende Regelungen bestehen unter anderem in Berlin, Hamburg und München sowie in weiteren Kommunen.
Nach Aussage Kuhlmanns ist in Berlin eine dauerhafte Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung grundsätzlich untersagt. Häufig erlauben die Verordnungen nur eine Vermietung für eine begrenzte Anzahl von Tagen pro Jahr oder einen bestimmten Anteil der Wohnfläche. Wird diese Grenze überschritten, ist eine gesonderte Genehmigung notwendig, was insbesondere im Zusammenhang mit dem Mietspiegel Berlin relevant ist.
Sanktionen bei Verstößen
Wer gegen Vorgaben des Zweckentfremdungsrechts verstößt, muss mit Bußgeldern rechnen. In Berlin können diese laut geltender Regelung bis zu 500.000 Euro betragen. Die Höhe der Strafen richtet sich nach Umfang und Dauer der unzulässigen Nutzung.
Kommunen überprüfen die Einhaltung der Vorschriften zunehmend und gehen gegen nicht genehmigte Ferienwohnungen vor. Auch andere europäische Länder haben Maßnahmen gegen nicht lizenzierte Angebote angekündigt oder umgesetzt.
Steuerliche Pflichten für Vermieter
Neben baurechtlichen und kommunalen Vorgaben sind steuerliche Regelungen zu beachten. Einnahmen aus der Vermietung von Ferienunterkünften müssen in der Einkommensteuererklärung angegeben werden.
Eine Gewerbeanmeldung ist nach Angaben aus der Quelle nicht zwingend erforderlich, wenn die Vermietung ohne Gewinnerzielungsabsicht erfolgt und als sogenannte Liebhaberei gilt. Wird jedoch regelmäßig mit dem Ziel eines Gewinns vermietet oder eine gezielte Vermarktung betrieben, kann eine gewerbliche Tätigkeit vorliegen. In diesem Fall ist das zuständige Finanzamt zu informieren.
Ab einem jährlichen Ertrag von 24.500 Euro fällt zudem Gewerbesteuer an. Vermieter sollten ihre individuelle Situation prüfen lassen, um rechtliche und steuerliche Vorgaben einzuhalten.