Wer eine Immobilie gemeinsam mit anderen erwirbt, kann größere Projekte umsetzen und Kosten besser verteilen. Die gemeinsame Finanzierung bringt jedoch rechtliche und organisatorische Herausforderungen mit sich – insbesondere bei der Kreditvergabe durch Banken.
Mehr finanzielle Möglichkeiten – aber auch höhere Anforderungen
Wer sich mit anderen Käufern zusammentut, kann sein Investitionsvolumen erweitern. Gemeinschaftliche Käufe kommen sowohl bei Kapitalanlegern als auch bei Familien oder Paaren vor, die Mehrgenerationenhäuser oder Eigentumswohnungen erwerben möchten. Gleichzeitig prüfen Banken bei mehreren Darlehensnehmern jede einzelne Bonität genau. Klare Regelungen zu Eigentumsanteilen und Haftung sind daher erforderlich.
Laut Jasmin Lewerenz, Baufinanzierungsexpertin beim Vermittler Hüttig & Rompf in Hamburg, wächst das Interesse an gemeinschaftlichen Immobilienkäufen seit rund zwei Jahren. Viele Käufer wollten das Risiko auf mehrere Schultern verteilen, da die Zinsen gestiegen seien. Auch Berater Björn Pätzold vom Finanzdienstleister Dr. Klein in Mettmann beobachtet den Trend, insbesondere bei Geschäftspartnern, Geschwistern und unverheirateten Paaren.
Gesellschaftsform entscheidet über Finanzierung
Vor dem Kauf müssen sich die Beteiligten entscheiden, ob sie als Einzelpersonen oder als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) auftreten. Laut Finanzberaterin Franziska Zolldahn von Interhyp in München hat diese Entscheidung wesentlichen Einfluss auf die Kreditvergabe.
Viele Käufer wählen eine GbR, um Rechte und Pflichten vertraglich zu regeln. Jeder Gesellschafter haftet dabei mit seinem gesamten Privatvermögen. Seit dem 1. Januar 2024 dürfen jedoch nur noch eingetragene GbR, sogenannte eGbR, Immobilien erwerben. Der Eintrag im Gesellschaftsregister ist Voraussetzung für Kreditanträge – was den Prozess verzögert. Nach Angaben von Hüttig & Rompf kann dies bei zeitkritischen Käufen ein Nachteil sein.
Flexibilität der eGbR als Risiko für Banken
Die eGbR ermöglicht es, Eigentumsanteile flexibel zu verändern, ohne notarielle Beurkundung. Änderungen am Gesellschaftsvertrag reichen aus, um Beteiligungsverhältnisse anzupassen. Banken sehen darin ein Risiko, da sie über diese Änderungen oft nicht informiert werden. Laut Zolldahn wollen Kreditinstitute genau wissen, wer welche Anteile hält.
Zudem bleibt die Haftung bestehen, auch wenn ein Gesellschafter seine Anteile verkauft, solange er im Kreditvertrag steht. Manche Banken reagieren daher zurückhaltend bei Finanzierungen für eGbR. Nach Erfahrung von Interhyp zeigen sich insbesondere Regionalbanken offener für solche Modelle.
Bruchteilseigentum als Alternative
Eine Alternative ist das sogenannte Bruchteilseigentum. Dabei wird jeder Miteigentümer mit einem festen Anteil im Grundbuch eingetragen. Diese Form bietet Banken mehr Transparenz. In der Regel müssen alle Eigentümer auch Darlehensnehmer sein, wobei einzelne Banken Ausnahmen zulassen, wenn ein Beteiligter die Finanzierung allein tragen kann.
Viele Kreditinstitute beschränken die Zahl der Miteigentümer auf zwei Personen. Unabhängig von der Eigentumsform gilt die gesamtschuldnerische Haftung: Jeder Darlehensnehmer haftet für die gesamte Kreditsumme.
Folgen für künftige Finanzierungen
Wer bereits an einer gemeinsamen Immobilie beteiligt ist, kann bei späteren Finanzierungen auf Schwierigkeiten stoßen. Banken berücksichtigen bei der Bonitätsprüfung die volle Kreditbelastung, rechnen jedoch Mieteinnahmen oft nur teilweise an – meist zu 80 Prozent. Dadurch kann sich die Kreditwürdigkeit rechnerisch verschlechtern.
Laut Lewerenz empfiehlt es sich daher, zunächst die selbst genutzte Immobilie zu erwerben, bevor ein Gemeinschaftsprojekt zur Kapitalanlage folgt. Andernfalls könnten Banken höhere Eigenkapitalanforderungen stellen oder Kredite ablehnen.
Förderkredite nur einmal pro Objekt
Bei Förderprogrammen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) gilt die Unterstützung jeweils für das Objekt, nicht für einzelne Personen. Das betrifft sowohl Neubauten als auch Sanierungen. Antragsteller müssen die Förderung gemeinsam beantragen. Beim Kauf sanierungsbedürftiger Gebäude wird die Einbindung eines Energieberaters empfohlen, der auch die Antragstellung übernimmt.
Vertragliche Regelungen entscheidend
Vor dem Kauf sollten Käufergruppen zentrale Fragen vertraglich festhalten:
- Wer nutzt welche Teile der Immobilie?
- Wie werden Kosten, Steuern und Kredite verteilt?
- Welche Vereinbarungen gelten im Fall von Verkauf, Erbfall oder Trennung?
Nach Einschätzung von Finanzberater Pätzold minimieren klare Verträge Konflikte und sichern die Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft. Wer gemeinsam kauft, sollte sich frühzeitig rechtlich und finanziell beraten lassen, um spätere Streitigkeiten oder Haftungsprobleme zu vermeiden. Zudem kann es hilfreich sein, sich über die ortsübliche Vergleichsmiete im jeweiligen Wohnort zu informieren – etwa mithilfe eines Mietspiegels oder durch direkte Einsicht in Mietspiegeltabellen für Städte, um das Umfeld der Investition besser bewerten zu können.