Zwischen der Genehmigung einer Wohnung und ihrer Fertigstellung klafft in Deutschland eine große Lücke. Ende 2025 waren nach Angaben des Statistischen Bundesamtes 760.700 Wohnungen genehmigt, aber noch nicht fertiggestellt. Gleichzeitig sank die Zahl der tatsächlich gebauten Wohnungen deutlich.
Dieser sogenannte Bauüberhang lag damit auf dem Niveau des Vorjahres. Fertiggestellt wurden 2025 rund 206.600 Wohnungen, 18,0 Prozent oder 45.400 Wohnungen weniger als im Jahr zuvor.
Was der Bauüberhang beschreibt
Als Bauüberhang bezeichnet die amtliche Statistik alle Wohnungen, für die eine Baugenehmigung vorliegt, deren Bau aber noch nicht abgeschlossen ist. Darin enthalten sind Vorhaben, die gerade im Bau sind, ebenso wie solche, bei denen noch kein Spatenstich erfolgt ist.
Ein hoher Bauüberhang bedeutet deshalb nicht automatisch, dass viele Wohnungen kurz vor der Fertigstellung stehen. Er zeigt zunächst nur, dass zwischen Planung und Bezug erhebliche Zeit vergeht.
Warum genehmigte Wohnungen nicht entstehen
Für die Verzögerungen werden mehrere Gründe genannt. Dazu zählen die Finanzierungskosten, die Verfügbarkeit von Handwerksleistungen und die Preisentwicklung im Bau. Die Baupreise für Wohngebäude lagen im Mai 2026 um 5,0 Prozent über dem Vorjahreswert.
Wenn sich die Kalkulation eines Vorhabens nach der Genehmigung verschlechtert, können Bauherren es verschieben, verkleinern oder aufgeben. Eine Genehmigung verpflichtet nicht zum Bau.
Folgen für das Wohnungsangebot
Für den Wohnungsmarkt zählt allein, was fertig wird. Ein Rückgang der Fertigstellungen um 18,0 Prozent verringert das zusätzliche Angebot spürbar, unabhängig davon, wie viele Vorhaben genehmigt sind.
Besonders in Städten mit hoher Nachfrage wirkt sich das aus. Bleibt der Zuwachs an Wohnungen hinter dem Bedarf zurück, steigt der Druck auf die Bestandsmieten. Wie sich das Mietniveau in einzelnen Kommunen darstellt, zeigen die Mietspiegel der Städte.
Einordnung der aktuellen Zahlen
Die Genehmigungszahlen sind zuletzt wieder gestiegen. Ob daraus zusätzliche Wohnungen entstehen, entscheidet sich erst in den kommenden Jahren, wenn die Vorhaben umgesetzt oder verworfen werden.
Der Bauüberhang bleibt damit die zentrale Kennzahl für die Frage, wie viel Neubau tatsächlich in der Pipeline steckt. Solange er auf hohem Niveau verharrt und die Fertigstellungen sinken, verschiebt sich die Entlastung des Wohnungsmarkts nach hinten.