Der Mietspiegel ist für viele Mieterinnen und Mieter ein vertrauter Begriff – vor allem bei Wohnungen. Doch wie sieht es bei Häusern aus? Können Einfamilienhäuser, Reihenhäuser oder Doppelhaushälften ebenfalls anhand eines Mietspiegels bewertet werden?
Diese Frage stellt sich sowohl für Eigentümer als auch für Mietinteressierte von Wohnhäusern. In diesem Artikel klären wir, ob Mietspiegel auch für Häuser gelten und was bei der Mietpreisermittlung zu beachten ist.
Was ist ein Mietspiegel?
Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten für nicht preisgebundene Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage. Er basiert auf realen Mietdaten, die innerhalb der letzten sechs Jahre erhoben wurden, und wird meist von Städten oder Gemeinden herausgegeben. Ziel ist es, mehr Transparenz über das Mietniveau vor Ort zu schaffen und gerichtsfeste Grundlagen für Mietanpassungen zu bieten.
Gelten Mietspiegel auch für Häuser?
Grundsätzlich ja – aber mit Einschränkungen.
- Inhaltliche Abdeckung:
Die meisten Mietspiegel – vor allem einfache oder qualifizierte Mietspiegel – beziehen sich primär auf Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern. Der Grund: Die Datengrundlage basiert in der Regel auf großflächigen Befragungen von Mietern und Vermietern, und Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern stellen den Großteil des Mietmarkts dar. Mietverhältnisse bei Einfamilienhäusern oder Doppelhaushälften sind seltener und unterscheiden sich oft stark in Größe, Ausstattung und Mietbedingungen.
- Einfamilienhäuser oft nicht gesondert ausgewiesen:
Viele kommunale Mietspiegel enthalten keine gesonderten Tabellen für Häuser, sondern beziehen sich auf bestimmte Wohnungsgrößen (z. B. 100–150 m²), die theoretisch auch auf große Wohnungen oder Reihenhäuser zutreffen können. Häuser mit Gärten, Garagen und besonderem Ausstattungsstandard passen aber oft nicht in die typischen Vergleichskategorien.
Welche Alternativen gibt es zur Mietspiegelnutzung für Häuser?
- Mietpreisableitung über Vergleichsobjekte:
Auch für Häuser kann die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt werden – allerdings meist nicht über den Mietspiegel allein, sondern durch:
- Vergleich mit mindestens drei ähnlichen vermieteten Häusern
- Nutzung von Mietdatenbanken (sofern vorhanden)
- Sachverständigengutachten
- Online-Portale und Immobilienangebote:
Immobilienportale wie Immowelt, Immoscout24 oder Vergleichsplattformen liefern realistische Einschätzungen über aktuelle Angebotsmieten für vergleichbare Häuser in einer Region. Diese spiegeln jedoch nicht immer die „ortsübliche Vergleichsmiete“ im rechtlichen Sinne wider, sind aber hilfreich für eine Marktanalyse.
Rechtlicher Rahmen: § 558 BGB
Laut § 558 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) kann eine Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden. Dafür können folgende Begründungen herangezogen werden:
- Ein qualifizierter Mietspiegel
- Ein Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen
- Vergleichsmieten (mindestens drei vergleichbare Objekte)
- Eine Mietdatenbank
Wenn für Häuser kein geeigneter Mietspiegel vorliegt, müssen Eigentümer oder Verwalter auf eines der anderen Begründungsmittel zurückgreifen.
Fazit: Mietspiegel für Häuser – ja oder nein?
Ein pauschales „Ja“ gibt es nicht.
Mietspiegel können eine Orientierung bieten, sind jedoch nicht immer direkt auf Häuser anwendbar. Wer ein Haus vermieten oder die Miete rechtssicher erhöhen möchte, sollte auf Vergleichsmieten, Gutachten oder regionale Mietdaten zurückgreifen.
In großen Städten und angespannten Wohnungsmärkten lohnt sich zudem der Blick auf die Mietpreisbremse – auch sie kann für Häuser relevant sein, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind.
Häufige Fragen (FAQ)
Gibt es einen speziellen Mietspiegel nur für Häuser?
Nein, in der Regel nicht. Mietspiegel beziehen sich meist auf Wohnungen. Häuser müssen separat bewertet werden.
Wie finde ich den Mietpreis für ein Haus heraus?
Am besten über Vergleichsobjekte, Gutachten oder durch die Nutzung von Immobilienportalen.
Kann ich einen Mietspiegel trotzdem als Orientierung verwenden?
Ja – besonders, wenn die Wohnfläche oder Baujahre übereinstimmen. Dennoch ist bei Häusern stets eine individuelle Bewertung notwendig.