Seit der Grundsteuerreform gelten in den Bundesländern unterschiedliche Modelle zur Berechnung der Steuer. In mehreren Ländern zeigen sich dabei abweichende Belastungen zwischen Wohngrundstücken und gewerblich genutzten Grundstücken. Einige Länder haben deshalb gesetzliche Anpassungen beschlossen oder ermöglichen den Kommunen, unterschiedliche Hebesätze festzulegen.
Die endgültige Höhe der Grundsteuer B hängt von den kommunalen Hebesätzen ab. Die Steuer betrifft bebaute und bebaubare Grundstücke. Neben politischen Entscheidungen in Ländern und Kommunen beschäftigen sich auch Gerichte mit der Frage, ob Bescheide, Messzahlen und differenzierte Hebesätze rechtmäßig sind.
Mehrere Länder erlauben differenzierte Hebesätze
In Thüringen soll die Grundsteuer für Eigentümer von Wohnimmobilien ab 2027 gesenkt werden. Geplant ist eine Reduzierung der Steuermesszahl für Wohnimmobilien von 0,31 Promille auf 0,23 Promille.
Rheinland-Pfalz hat am 19. Februar 2025 ein Grundsteuerhebesatzgesetz verabschiedet. Die Kommunen können dort unterschiedliche Hebesätze für Wohngrundstücke, Nichtwohngrundstücke und unbebaute Grundstücke festlegen.
Hamburg legt neue Hebesätze und Messzahlen fest
In Hamburg beschloss der Senat am 10. September 2024 ein Gesetzespaket zur Grundsteuer. Der Hebesatz für die Grundsteuer B wurde von 540 Prozent auf 975 Prozent erhöht. Ermäßigungen für normale Wohnlagen sowie für geförderte oder denkmalgeschützte Wohnungen bleiben bestehen.
Die Steuermesszahl für Wohnflächen wurde auf 0,70 festgesetzt. Für den gewerblichen Bereich gilt eine Messzahl von 0,87. Im Februar 2025 kam eine Härtefallregelung hinzu. Anträge müssen begründet werden; außerdem ist ein Gutachten erforderlich. Für unbebautes, baureifes Land gilt bei der Grundsteuer C ein Hebesatz von 8.000 Prozent.
Sachsen-Anhalt, Bremen und Nordrhein-Westfalen mit eigenen Regelungen
Sachsen-Anhalt hat am 23. Oktober 2024 ein Gesetz beschlossen, das den Kommunen die optionale Festsetzung differenzierter Hebesätze ermöglicht. Ziel ist laut Regelung, eine aufkommensneutrale Steuererhebung zu ermöglichen und unterschiedliche Belastungen von Wohn- und Nichtwohngrundstücken auszugleichen.
In Bremen steuert der Senat über Landessteuermesszahlen gegen. Der entsprechende Gesetzentwurf wurde am 6. August 2024 beschlossen. Die Messzahl für Wohngrundstücke bleibt bei 0,31 Promille. Für Nichtwohngrundstücke und unbebaute Grundstücke wird sie auf 0,75 Promille angehoben. Der Hebesatz beträgt in der Stadt Bremen 755 Prozent, in Bremerhaven 896 Prozent.
NRW gibt Kommunen Spielraum
Nordrhein-Westfalen hat am 4. Juli 2024 ein Gesetz mit Öffnungsklausel verabschiedet. Damit können Kommunen unterschiedliche Hebesätze anwenden. Die Finanzverwaltung hatte zuvor am 20. Juni 2024 für alle 396 Kommunen Musterwerte für Hebesätze veröffentlicht.
Als Berechnungsgrundlage wurden differenzierte Sätze für Wohnflächen und Nutzflächen mitgeteilt. Die Steuermesszahl beträgt in NRW für Wohngrundstücke 0,31 Promille und für Nichtwohngrundstücke 0,34 Promille. Ein Rechtsgutachten im Auftrag des Städtetags NRW bezeichnete das Landesmodell als „hochriskant“ und anfällig für Klagen.
Berlin senkt Hebesatz für Grundsteuer B
Das Berliner Abgeordnetenhaus verabschiedete am 20. Juni 2024 Änderungen zu den Eckpunkten der Grundsteuer. Der Hebesatz für die Grundsteuer B wird von 810 Prozent auf 470 Prozent gesenkt.
Zugleich wurden die Steuermesszahlen angepasst. Für bewohnte Grundstücke gilt künftig eine Messzahl von 0,31 Promille, für andere Grundstücke eine Messzahl von 0,45 Promille.
Hessen aktualisiert Empfehlungen
Hessen hat am 9. August 2024 für 61 von 421 Kommunen die Empfehlungen zur Berechnung der Hebesätze aktualisiert. Nach Angaben der Oberfinanzdirektion Frankfurt am Main war dies bei zwölf Städten und Gemeinden nötig, weil diese Hebesätze rückwirkend geändert hatten.
Bei 49 weiteren Kommunen führten Abweichungen bei Daten im Zusammenhang mit Steuerbefreiungen zu Anpassungen. Eine Datenanalyse von Correctiv und Finanztip kam laut Quelle zu dem Ergebnis, dass in Hessen rund 80 Prozent der untersuchten Kommunen die Vorgaben überschreiten. In Sachsen sei dies bei knapp einem Fünftel der Fall. Untersucht wurden 800 Kommunen in beiden Bundesländern.
Unterschiedliche Modelle in den Bundesländern
Die Länder nutzen verschiedene Modelle für die neue Grundsteuer. Baden-Württemberg verwendet ein modifiziertes Bodenwertmodell. Bayern setzt auf ein wertunabhängiges Flächenmodell. Hamburg nutzt ein Wohnlagemodell, Hessen ein Flächen-Faktor-Modell und Niedersachsen ein Flächen-Lage-Modell.
Mehrere Länder arbeiten mit dem Bundesmodell, teils mit angepassten Messzahlen. Dazu gehören unter anderem Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen. Das Saarland und Sachsen nutzen das Bundesmodell ebenfalls mit angepassten Messzahlen.
Gerichte prüfen Hebesätze und Messzahlen
Das Verwaltungsgericht Düsseldorf entschied am 10. März 2026, dass die Stadt Hilden eine Eigentümerin eines Nichtwohngrundstücks auf Grundlage eines Hebesatzes von 1.300 Prozent zu Unrecht zu Grundsteuern von mehr als 2.000 Euro herangezogen hatte. Das Gericht hielt es grundsätzlich für zulässig, dass Nordrhein-Westfalen differenzierende Hebesätze ermöglicht. Die Kammer ließ die Berufung zu.
Das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen befasste sich mit höheren Hebesätzen für Nichtwohngrundstücke in Bochum, Essen, Dortmund und Gelsenkirchen. Es hielt diese Festlegungen zur Bestimmung der Grundsteuer für verfassungswidrig. Die Kammer ließ die Berufung beim Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen sowie die Sprungrevision beim Bundesverwaltungsgericht zu.
Weitere Entscheidungen zu Grundsteuerregelungen
Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg entschied am 14. Januar 2026 zur Berliner Grundsteuermesszahl. Es hielt die Regelung für verfassungsgemäß, nach der für Nichtwohngrundstücke eine Messzahl von 0,45 Promille und für Wohngrundstücke eine Messzahl von 0,31 Promille gilt. Geklagt hatten Eigentümer eines mit einem Wochenendhaus bebauten Grundstücks. Das Gericht ließ die Revision zu.
Das Niedersächsische Finanzgericht stellte am 13. Mai 2026 klar, dass Nebengebäude wie Garagen oder Abstellräume auf einem ausschließlich zu Wohnzwecken genutzten Grundstück ebenfalls zur Wohnnutzung zählen. Die von den Eigentümern vorgebrachten verfassungsrechtlichen Bedenken gegen das Landesgrundsteuergesetz führten nicht zur Aussetzung der Vollziehung.
Weitere Verfahren bleiben möglich
Die Entscheidungen zeigen, dass die Umsetzung der Grundsteuerreform weiterhin rechtlich überprüft wird. Im Mittelpunkt stehen unter anderem die Frage unterschiedlicher Hebesätze, die Behandlung von Wohn- und Nichtwohngrundstücken sowie die Ausgestaltung der Messzahlen in den Ländern.
Für Eigentümer bleibt entscheidend, welches Modell im jeweiligen Bundesland gilt, welche Hebesätze die Kommune festlegt und ob besondere Regelungen für Wohnnutzung, Nichtwohngrundstücke oder unbebaute Grundstücke bestehen.