Die Kosten für Hausverwaltungen steigen in Deutschland spürbar. Nach Angaben des Verbands der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV) erhöhen sich die Honorare in diesem Jahr durchschnittlich um 12 Prozent. Besonders kleinere Eigentümergemeinschaften sind betroffen: Bei Objekten mit wenigen Wohnungen liegt der Anstieg bei rund 17 Prozent.
Schwierige Suche nach qualifizierten Verwaltern
Zugleich wird es für Wohnungseigentümer zunehmend schwer, geeignete Hausverwalter zu finden. In Deutschland gibt es nach Angaben des VDIV rund 33.500 Hausverwaltungen, die rechnerisch für etwa 9,3 Millionen Eigentumswohnungen zuständig sind. Zwar könnten digitale Systeme eine effiziente Betreuung ermöglichen, in der Praxis jedoch übernehmen viele Verwalter zusätzlich Objekte mit nur einem Eigentümer. Dadurch schrumpft das Angebot für Wohnungseigentümergemeinschaften deutlich.
Vor allem kleinere Gemeinschaften haben laut Branchenangaben Schwierigkeiten, einen Dienstleister zu gewinnen. Viele Verwalter lehnen Mandate mit wenigen Wohnungen ab, da diese wirtschaftlich weniger attraktiv sind. Laut VDIV trennen sich 57 Prozent der Hausverwalter von solchen Verträgen.
Betrugsfall verdeutlicht Risiken
Wie problematisch die Auswahl eines Verwalters sein kann, zeigt ein laufender Prozess in Nürnberg. Dort muss sich der Geschäftsführer einer Hausverwaltung vor Gericht verantworten. Er soll Wohnungseigentümergemeinschaften Handwerkerleistungen in Rechnung gestellt haben, die nie erbracht wurden. Der entstandene Schaden beläuft sich auf rund 250.000 Euro. Die betroffene Verwaltung ist inzwischen insolvent.
Ein solcher Fall macht deutlich, wie wichtig eine sorgfältige Prüfung von Dienstleistern ist. Hausverwalter übernehmen zentrale Aufgaben: Sie rechnen Nebenkosten ab, organisieren Eigentümerversammlungen und beauftragen Sanierungen. Eigentümer sollten im Rahmen ihrer Pflicht zur Betreuung unter anderem prüfen, ob der Verwalter vertrauenswürdig und qualifiziert ist – unter anderem mithilfe eines aktuellen Mietspiegels für ihre Region.
Fachkräfte fehlen – Qualifikationsstand oft gering
Nach Einschätzung von Björn Kolbmüller, Geschäftsführer des Immobilienportals Jacasa, fehlt es in der Branche an klaren Qualitätsstandards. „In Deutschland kann jeder mit einer Gewerbeerlaubnis eine Hausverwaltung gründen, auch ohne fachliche Qualifikation“, erklärte Kolbmüller im Gespräch mit der WirtschaftsWoche. Eine gesetzliche Weiterbildungspflicht umfasse lediglich 20 Stunden innerhalb von drei Jahren.
Jacasa prüfe die bei ihm gelisteten Anbieter unter anderem nach Mitgliedschaften in Fachverbänden, nach Bewertungen und nach der Dauer ihrer Geschäftstätigkeit. Diese Kriterien seien jedoch keine Garantie für eine gute Verwaltung. Eigentümergemeinschaften sollten sich laut Kolbmüller Referenzkunden nennen lassen und Beiräte anderer Gemeinschaften befragen, um Erfahrungen aus der Praxis zu erhalten. Gleichzeitig sollten Eigentümer prüfen, ob sie anhand eines aktuellen regionalen Mietspiegels — etwa zur Bewertung der ortsüblichen Vergleichsmiete — ihre Verwaltungskosten im Verhältnis zur Marktlage beurteilen können.
Kostensteigerungen und Konflikte
Die steigenden Vergütungen für Hausverwalter führen zunehmend zu Spannungen zwischen Dienstleistern und Eigentümern. „Viele Eigentümergemeinschaften erwarten eine umfassende Betreuung, sind aber nicht bereit, dafür höhere Kosten zu tragen“, sagte Kolbmüller. Lange Zeit lagen die Vergütungssätze bei etwa 25 Euro pro Wohnung und Monat, mittlerweile seien es 35 bis 40 Euro – in Großstädten auch mehr.
Konflikte entstünden zudem dort, wo Eigentümer überdurchschnittlich viel Kommunikation oder Vermittlung erwarten. „In manchen Gemeinschaften müsste der Verwalter fast als Mediator auftreten, was wirtschaftlich kaum darstellbar ist“, so Kolbmüller.
Versicherungsschutz und Nachwuchsprobleme
Bei der Insolvenz eines Hausverwalters haben Eigentümergemeinschaften häufig Schwierigkeiten, Ansprüche geltend zu machen. Nach Angaben Kolbmüllers sollte jeder gewerbliche Verwalter über eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung verfügen. Diese sei grundsätzlich vorgeschrieben, es gebe jedoch Ausnahmen.
Ein weiteres Problem betrifft den Nachwuchs in der Branche. Viele erfahrene Hausverwalter finden keine Nachfolger, weil die Bezahlung für Neueinsteiger vergleichsweise niedrig ist. Laut VDIV verdienen Objektbetreuer, die unter anderem Eigentümerversammlungen organisieren, im Durchschnitt rund 47.200 Euro im Jahr.
Ausblick
Die Branche steht damit vor mehreren Herausforderungen: steigende Kosten, ein Mangel an qualifizierten Fachkräften und wachsende Anforderungen der Eigentümergemeinschaften. Ohne strukturelle Änderungen könnte sich die Situation weiter zuspitzen – insbesondere für kleinere Gemeinschaften, die auf externe Hausverwalter angewiesen sind.