Der Wert einer Immobilie hängt nach Einschätzung von Marktteilnehmern nicht allein von Größe, Baujahr oder Lage ab. Auch Ausstattungsmerkmale, Grundrisse, laufende Kosten und rechtliche Belastungen können den erzielbaren Preis deutlich beeinflussen. Das zeigt auch ein Überblick der WirtschaftsWoche über häufig unterschätzte Kriterien bei der Immobilienbewertung.
Als Beispiel für Ausstattungsmerkmale mit Signalwirkung nennt der zugrunde liegende Bericht Pools. Im Luxussegment gelten sie laut dem aktuellen Luxusimmobilienbericht von Sotheby’s für viele Käufer als relevantes Merkmal. Demnach achten insbesondere Millennials bei hochwertigen Objekten auf solche Ausstattungen. Als Beispiel wird im Bericht unter anderem eine Villa in Puerto Rico mit Meerzugang, großer Wohnfläche und Pool genannt.
Hohe Investitionen führen nicht automatisch zu höherem Wert
Für den breiten Immobilienmarkt gelten jedoch andere Maßstäbe. Ein Pool kann die Attraktivität eines Hauses für einzelne Interessenten erhöhen, steigert den Marktwert aber nicht automatisch. Sebastian Drießen, Leiter der Marktermittlung bei Sprengnetter, verweist darauf, dass in der Praxis frühere Schwimmbäder im Keller häufig stillgelegt und mit einem Boden versehen werden, um die Fläche anders zu nutzen.
Hinzu kommen laufende Betriebskosten. Wer eine Immobilie kauft, kalkuliert nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die künftigen Ausgaben. Hohe Unterhaltskosten können deshalb abschreckend wirken. Nach Darstellung des Berichts ist es für den Markt nicht entscheidend, wie viel Geld Eigentümer zuvor in eine Immobilie investiert haben. Maßgeblich ist vielmehr, welchen Nutzen und welche Belastungen ein Käufer mit dem Objekt verbindet.
Standardisierte Lösungen erleichtern den Wiederverkauf
Ein zentrales Kriterium ist nach dem Bericht die Gestaltungsweise einer Immobilie. Eigentümer können ihre Häuser zwar individuell umbauen, doch stark personalisierte Lösungen können sich beim späteren Verkauf nachteilig auswirken. Kaufinteressenten rechnen bei einer Besichtigung oft bereits durch, welche Umbauten für ihre eigenen Vorstellungen nötig wären. Je stärker sich ein Haus an einem individuellen Geschmack orientiert, desto höher kann der wahrgenommene Anpassungsbedarf ausfallen.
Das gilt laut Darstellung nicht nur für Farben und Materialien, sondern auch für die Aufteilung der Räume. Ein Bad mit neutralen Standardfliesen kann für einen größeren Käuferkreis anschlussfähiger sein als eine auffällige Gestaltung. Ähnlich verhält es sich mit dem Grundriss: Sind Räume sehr speziell zugeschnitten oder müssen Wände versetzt, entfernt oder ergänzt werden, kann das den erzielbaren Preis mindern. Wer bereits beim Umbau an einen möglichen Wiederverkauf denkt, kann solche Abschläge unter Umständen vermeiden.
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Laufende Kosten wirken auf den Kaufpreis
Auch die laufenden Kosten eines Hauses spielen bei der Bewertung eine wichtige Rolle. Bestandteile, die dauerhaft überdurchschnittliche Ausgaben verursachen, können den Wert einer Immobilie mindern. Als Beispiele nennt der Bericht Pool und Sauna bei Objekten, die sich an Durchschnittsverdiener richten. Im Luxussegment könne das anders ausfallen, weil solche Ausstattungen dort eher zum üblichen Standard gehörten.
Dasselbe Prinzip gilt nach dieser Darstellung auch für Grundstücke und Bauweise. Ein großes Grundstück kann zwar grundsätzlich wertsteigernd sein, doch mit wachsender Fläche steigt auch der Pflegeaufwand. Rasen, Hecken, Bäume und Laubentsorgung verursachen Arbeit oder Kosten für externe Dienstleister. Bei offenen Grundrissen kommt hinzu, dass angrenzende Räume mitbeheizt werden. Das kann die Heizkosten erhöhen. Ein Grundriss, der Nutzung und Energieverbrauch effizient verbindet, kann deshalb aus Käufersicht günstiger bewertet werden.
Rechte Dritter und andere Lasten mindern die Verfügbarkeit
Zum Wert einer Immobilie gehören nicht nur Grundstück und Gebäude, sondern auch rechtliche Rahmenbedingungen. Einschränkungen der Verfügungsfreiheit wirken nach den im Bericht geschilderten Grundsätzen in der Regel wertmindernd. Als Beispiel wird ein Wegerecht genannt: Wenn ein hinterliegendes Grundstück nur über das vordere Grundstück Zugang zur Straße hat und dafür ein Fahrrecht besteht, kann das den Wert des belasteten Grundstücks senken. Ein Käufer muss dann hinnehmen, dass Dritte Teile des Grundstücks nutzen dürfen.
Der Bericht erläutert dies anhand eines Rechenbeispiels. Bei zwei jeweils 650 Quadratmeter großen Grundstücken nutzt der Eigentümer des hinteren Grundstücks einen drei Meter breiten und 20 Meter langen Streifen des vorderen Grundstücks als Zufahrt. Der Wert des vorderen Grundstücks wird mit 91.000 Euro angesetzt. Durch das Wegerecht ergibt sich in dem Beispiel ein Abschlag von 15 Prozent oder 13.650 Euro. Der abgezinste Barwert der Entschädigung des Nachbarn wird mit 10.000 Euro beziffert. Unter dem Strich ergibt sich damit ein Minderwert von 3650 Euro, sodass 87.350 Euro anzusetzen wären.
Auch Wohnrechte beeinflussen die Bewertung
Ähnlich verhält es sich mit Wohnrechten. Wenn Eltern eine Immobilie auf ihre Kinder übertragen und sich im Gegenzug ein lebenslanges Wohnrecht sichern, ist das innerhalb der Familie zunächst oft praktikabel. Kommt es später zu einem Verkauf, bleibt dieses Recht jedoch auf der Immobilie. Für potenzielle Käufer reduziert das die freie Nutzbarkeit des Hauses.
Wie hoch der Abschlag ausfällt, hängt laut Bericht unter anderem von der statistischen Lebenserwartung der Berechtigten und vom Umfang der betroffenen Wohnfläche ab. Eigentümer sollten deshalb schon bei der vertraglichen Ausgestaltung solcher Rechte berücksichtigen, welche Folgen sich bei einem späteren Verkauf ergeben können.
Baurechtliche Reserven können den Wert erhöhen
Wertsteigernd kann dagegen zusätzliches Flächenpotenzial sein. Grundstücke dürfen nicht beliebig bebaut werden, sondern nur im Rahmen des geltenden Bebauungsplans. Entscheidend sind dabei insbesondere die Grundflächenzahl und die Geschossflächenzahl. Die Grundflächenzahl gibt an, welcher Anteil des Grundstücks überbaut werden darf. Eine Grundflächenzahl von 0,5 bedeutet, dass maximal die Hälfte der Fläche bebaut werden darf.
Die Geschossflächenzahl bestimmt das Verhältnis der Fläche aller Vollgeschosse zur Grundstücksfläche. Bei einem 500 Quadratmeter großen Grundstück und einer zulässigen Geschossflächenzahl von 0,8 dürften dem Beispiel zufolge insgesamt bis zu 400 Quadratmeter Vollgeschossfläche errichtet werden. Für Käufer ist deshalb relevant, ob noch Ausbaureserven vorhanden sind, etwa im Keller, im Dachgeschoss oder durch zusätzliche bauliche Nutzungsmöglichkeiten. Ein unabhängiges Gutachten kann helfen, dieses Potenzial nachvollziehbar zu beziffern.
Die Mikrolage kann über Zu- und Abschläge entscheiden
Neben der allgemeinen Wohnlage spielt nach dem Bericht auch die Mikrolage eine erhebliche Rolle. Selbst innerhalb eines Häuserblocks können sich Preise unterscheiden. Maßgeblich sind dabei konkrete Einflüsse im unmittelbaren Umfeld. Als Beispiel wird eine Straße mit Einfamilienhäusern genannt, in der die Häuser auf einer Seite an Flächen eines landwirtschaftlichen Betriebs grenzen, während auf der anderen Seite nur Wohngebäude liegen. Trotz gleicher formaler Lageeinstufung können zusätzliche Immissionen wie Traktorlärm oder Gerüche zu Preisabschlägen führen. Für die Stadt Düsseldorf wird in diesem Zusammenhang ein Abschlag von fünf Prozent bei entsprechenden Immissionen genannt.
Zur Mikrolage gehört auch die Beschaffenheit des Grundstücks selbst. Eine Hanglage kann den Wert erhöhen, wenn sie etwa eine freie Aussicht sichert. Sie kann den Wert aber auch mindern, wenn das Grundstück dadurch nur eingeschränkt nutzbar ist. Als Faustformel nennt der Bericht, dass eine Neigung von mehr als zehn Prozent wertmindernd sein kann. Insgesamt zeigt sich damit: Nicht jede teure Ausstattung hebt den Immobilienwert. Häufig entscheidender sind standardisierte Gestaltung, kalkulierbare Betriebskosten, geringe rechtliche Belastungen, bauliche Reserven und die konkrete Lage im unmittelbaren Umfeld.