Die wachsende Kluft zwischen alten und neuen Mietverträgen beeinträchtigt laut einer Studie des Münchner ifo Instituts die wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland. Besonders in Großstädten führten hohe Angebotsmieten dazu, dass Arbeitnehmer seltener umziehen und damit weniger flexibel auf dem Arbeitsmarkt reagieren können.
Sinkende Mobilität durch hohe Neuvertragsmieten
„Wenn Arbeitskräfte sich Wohnen in den Metropolen nicht mehr leisten können, verlieren die Städte an wirtschaftlicher Kraft“, erklärte Oliver Falck vom ifo Institut. Gemeinsam mit weiteren Forschern untersuchte er den Zusammenhang zwischen Mietpreisen und Arbeitskräfteverfügbarkeit. Die Analyse zeigt, dass viele Menschen aus Kostengründen in ihren bisherigen Wohnungen bleiben, auch wenn diese nicht mehr zu ihrer Lebenssituation passen.
Laut Mitautor Pascal Zamorski senkt diese Entwicklung die Mobilität und erschwert den Zugang zu geeigneten Arbeitsplätzen. Entscheidend sei, dass Wohnraum ausreichend verfügbar und Umzüge wirtschaftlich attraktiv blieben – was derzeit oft nicht der Fall sei.
Starke Unterschiede zwischen Bestands- und Angebotsmieten
Die ifo-Forscher verweisen auf einen deutlichen Anstieg der sogenannten Angebotsmieten, also jener Mieten, die bei Neuvermietungen verlangt werden. Zwischen 2013 und 2025 seien diese bundesweit um etwa 50 Prozent gestiegen, in den sieben größten Städten sogar um rund 75 Prozent. Die Bestandsmieten legten im gleichen Zeitraum nur um etwa 19 Prozent zu.
Die Forscher sprechen von „zwei parallelen Mietmärkten“, in denen Neuvertragsmieten deutlich stärker steigen als Mieten in bestehenden Verträgen (Bestandsmieten). Dadurch entstehe ein zunehmender Unterschied zwischen langjährigen Mietern und Wohnungssuchenden.
Belastung für Haushalte mit niedrigem Einkommen
Besonders betroffen seien laut Studie Haushalte mit geringem Einkommen. Wer im unteren Einkommensdrittel lebe und eine neue Wohnung in einer Großstadt suche, müsse im Durchschnitt rund 50 Prozent des verfügbaren Nettoeinkommens für Miete aufwenden.
Wohngeld und andere staatliche Unterstützungsleistungen könnten diese Belastung nur teilweise abfedern. Zwar entlasteten sie betroffene Haushalte, doch die Dynamik der Neuvertragsmieten übersteige die Wirkung dieser Instrumente, so das ifo Institut.
Politik soll Wohnungsangebot ausweiten
Als zentrale Aufgabe sehen die Forscher die Ausweitung des Wohnungsangebots. Die Politik müsse für geringere Bau- und Erwerbskosten sorgen, Genehmigungsverfahren beschleunigen und gezielt bezahlbare Wohnungen fördern. Eine Regulierung der Mieten könne zwar dämpfend wirken, löse aber das Problem des fehlenden Wohnraums nicht.
Das ifo Institut steht mit dieser Einschätzung nicht allein. Eine Studie des Pestel-Instituts aus Hannover kam zu ähnlichen Ergebnissen. Dessen Chefökonom Matthias Günther erklärte auf der Immobilienmesse Expo Real in München, die „Erstarrung der Wohnungsmärkte“ führe auch zur „Erstarrung der Arbeitsmärkte“. Die Lösung der Wohnungsfrage sei daher eine Voraussetzung für wirtschaftliche Entwicklung.