Die Zahl der Insolvenzen in der deutschen Immobilienwirtschaft ist im ersten Quartal 2026 gestiegen. Nach Angaben der aktuellen Falkensteg-Statistik wurden über alle Umsatzklassen hinweg 554 Fälle registriert. Gegenüber dem vierten Quartal 2025 entspricht das einem Anstieg um 13,5 Prozent. Im Vorquartal waren 488 Fälle verzeichnet worden.
Bei größeren Unternehmen entwickelte sich die Zahl der Verfahren dagegen rückläufig. Laut Falkensteg sank die Zahl der Insolvenzen bei Unternehmen mit mehr als zehn Millionen Euro Jahresumsatz von 13 auf neun Fälle. Das entspricht einem Rückgang um rund 31 Prozent. Bei Großunternehmen insgesamt lag das Minus den Angaben zufolge bei 34,7 Prozent.
Unterschiedliche Entwicklung nach Segmenten
Falkensteg führt die gegenläufige Entwicklung auf zwei Faktoren zurück. Zum einen sei die Marktbereinigung bei größeren Unternehmen im Rohbausektor weitgehend abgeschlossen. Zum anderen erreichten die Belastungen des Immobilienmarktes nachgelagerte Bereiche wie Ausbauunternehmen, Gebäudedienstleister und Bestandshalter zeitversetzt.
In der Kategorie „Bau von Immobilien“, die den Bereich bis zum Rohbau umfasst, blieb die Zahl der Insolvenzen nahezu unverändert. Sie stieg von 239 Fällen im vierten Quartal 2025 auf 243 Fälle im ersten Quartal 2026. Das entspricht einem Plus von 1,6 Prozent. Deutlich stärker fiel der Anstieg in der Kategorie „Gebäude“ aus, die Bereiche ab Ausbau bis Facility Management umfasst. Dort erhöhte sich die Zahl der Fälle von 249 auf 311. Das entspricht einem Zuwachs von 24,9 Prozent.
Rohbau nach früherer Marktbereinigung stabiler
Christian Alpers, Leiter Falkensteg Real Estate, erklärte, der Rohbau habe seine Bereinigungsphase weitgehend hinter sich. Nach Darstellung von Falkensteg waren in den Jahren 2023 und 2024 zahlreiche wirtschaftlich schwächere Bauträger aus dem Markt ausgeschieden. Als Gründe nennt Falkensteg unter anderem höhere Zinsen, sinkende Kaufpreise und den Rückzug von Banken aus der Projektfinanzierung.
Projekte, die in der Niedrigzinsphase mit geringem Eigenkapital kalkuliert worden waren, hätten sich laut Falkensteg bei gestiegenen Baukosten vielfach nicht mehr wirtschaftlich darstellen lassen. Die Quelle nennt Baukostensteigerungen von bis zu 45 Prozent gegenüber 2020. Zugleich verweist Falkensteg auf eine Zunahme der Baugenehmigungen im Vorjahr um zehn Prozent auf rund 238.500 Wohneinheiten. Dieser Anstieg werde jedoch erst mit Verzögerung in der Projektpipeline der Bauunternehmen sichtbar.
Ausbauunternehmen und Dienstleister stärker betroffen
Nach Einschätzung von Falkensteg verlagern sich die Insolvenzen derzeit stärker in nachgelagerte Bereiche. Dazu zählen unter anderem Ausbaugewerbe, Dienstleister rund um Gebäude sowie Unternehmen, die mit Bestandsimmobilien arbeiten. Laut Alpers bekommen diese Segmente die Entwicklung zeitlich verzögert zu spüren.
Als Beispiel nennt Falkensteg verschobene Investitionen in Sanierungen. Wenn Eigentümer oder Projektträger geplante Arbeiten zurückstellen, wirkt sich das auf Unternehmen aus, die Leistungen im Ausbau oder in der Gebäudebewirtschaftung anbieten. Dazu gehören etwa Elektriker, Trockenbauer oder andere Gewerke, die in späteren Bau- und Sanierungsphasen tätig sind.
Forderungsausfälle belasten kleinere Betriebe
Falkensteg verweist zudem auf Forderungsausfälle bei Unternehmen, die zuvor Leistungen für insolvente Bauträger erbracht hatten. Diese Unternehmen hätten im Durchschnitt nur sehr geringe Zahlungen auf offene Forderungen erhalten. Laut Alpers kann ein Betrieb, der mehrere Monate auf Zahlungen wartet und am Ende keinen Zahlungseingang erhält, häufig nicht mehr ausreichend liquide sein, um neue Aufträge vorzufinanzieren.
Falkensteg beschreibt dies als strukturelles Problem für Ausbauer. Diese Unternehmen tragen demnach Zahlungsausfall- und Vorfinanzierungsrisiken, verfügen aber nicht in gleichem Maße über Preissetzungsmacht. Neue Aufträge oder Kostensenkungen allein könnten solche Liquiditätslücken laut der Einschätzung nicht zwingend ausgleichen.
Gesamtwirtschaftliche Insolvenzen ebenfalls gestiegen
Auch über alle Branchen hinweg nahm die Zahl der Insolvenzen im ersten Quartal 2026 zu. Laut Falkensteg stieg die Zahl der Fälle von 5.218 im vierten Quartal 2025 auf 5.594 im ersten Quartal 2026. Das entspricht einem Plus von 7,2 Prozent.
Für die Immobilienwirtschaft fällt der Anstieg mit 13,5 Prozent höher aus als im branchenübergreifenden Vergleich. Innerhalb der Immobilienwirtschaft zeigt die Statistik allerdings eine unterschiedliche Entwicklung: Während der Rohbaubereich nur leicht zulegte, verzeichnete der Bereich „Gebäude“ einen deutlich stärkeren Anstieg.
Falkensteg nennt Refinanzierungen als Belastungsfaktor
Für den weiteren Jahresverlauf verweist Falkensteg auf auslaufende Immobilienkredite aus der Niedrigzinsphase. Nach Darstellung des Unternehmens entsteht dadurch eine Refinanzierungslücke, weil Anschlussfinanzierungen auf Basis neu bewerteter Sicherheiten erfolgen. Gesunkene Objektwerte können demnach dazu führen, dass Kreditvolumen nicht in gleicher Höhe verlängert werden.
Besonders betroffen seien laut Falkensteg Büro- und Einzelhandelsimmobilien. Als Grund nennt das Unternehmen eine gesunkene Nutzernachfrage in diesen Segmenten. Die Einschätzung bezieht sich auf die Finanzierungssituation und die Bewertung der zugrunde liegenden Sicherheiten.
Materialkosten und Lieferketten als weiterer Faktor
Falkensteg nennt außerdem Lieferkettenstörungen im Zusammenhang mit dem Iran-Krieg als zusätzlichen Belastungsfaktor. Nach Darstellung des Unternehmens kam es unter anderem zu einer Knappheit bei Polyethylen. Davon betroffen seien beispielsweise Rohre, Kabelummantelungen und Dämmstoffe.
Auch erdölbasierte Syntheseprodukte für Fassaden- und Dachdämmung seien laut Falkensteg teurer geworden. Diese Kostensteigerungen seien in bestehenden Werkverträgen häufig nicht vorgesehen. Ohne Preisanpassungsklauseln könnten Unternehmen steigende Materialkosten nicht automatisch an Auftraggeber weitergeben.
Weitere Zunahme im Segment „Gebäude“ erwartet
Alpers erklärte, die Mehrbelastungen träfen die Branche zu einem Zeitpunkt, an dem die wirtschaftliche Substanz vieler Unternehmen bereits geschwächt sei. Ausbauunternehmen könnten dadurch gezwungen sein, bestehende Aufträge mit Verlust abzuschließen, wenn Materialkosten steigen und keine vertragliche Anpassung möglich ist.
Für die zweite Jahreshälfte erwartet Falkensteg eine weitere unterschiedliche Entwicklung der Segmente. Im Bereich „Bau von Gebäuden“ rechnet Alpers mit einem moderaten Anstieg der Insolvenzen um rund fünf Prozent. Erste positive Signale bei den Baugenehmigungen dürften sich wegen langer Projektlaufzeiten nach Einschätzung von Falkensteg erst ab 2027 auswirken.
Keine Trendwende im Ausbau- und Gebäudesegment erwartet
Im Segment „Gebäude“, das den Bereich ab Ausbau bis Facility Management umfasst, hält Falkensteg dagegen einen weiteren Anstieg um rund 15 Prozent für wahrscheinlich. Eine Trendwende erwartet das Unternehmen in diesem Bereich derzeit nicht.
Die Statistik zeigt damit, dass sich das Insolvenzgeschehen innerhalb der Immobilienwirtschaft verlagert. Während große Unternehmen und der Rohbaubereich weniger stark betroffen sind als zuvor, steigen die Fallzahlen bei Unternehmen aus Ausbau, Gebäudedienstleistung und Facility Management deutlich an.