Der deutsche Immobilienmarkt zeigt nach den starken Rückgängen der vergangenen Jahre erste Anzeichen einer Stabilisierung. Marktteilnehmer berichten von zunehmendem Interesse, insbesondere auf Investorenseite. Gleichzeitig liegt das Marktgeschehen weiterhin unter früheren Niveaus, vor allem mit Blick auf das Transaktionsvolumen.
Nach Angaben des Beratungsunternehmens EY belief sich das Transaktionsvolumen im Immobilienmarkt im Jahr 2021 auf rund 114 Milliarden Euro. Im Jahr 2024 sank dieser Wert auf etwa 35 Milliarden Euro. Für das laufende Jahr 2025 wurden nach neun Monaten rund 24 Milliarden Euro registriert. Damit bleibt das Marktvolumen deutlich unter den Werten der Boomphase.
Kaufpreise: Moderate Zuwächse erwartet
Die Preise für Wohnimmobilien haben zuletzt wieder zugelegt. Nach Daten des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (VDP) stiegen die Preise für Wohnimmobilien im dritten Quartal 2025 im Jahresvergleich um 3,8 Prozent. Gegenüber dem zweiten Quartal ergab sich ein Zuwachs von 0,8 Prozent.
Mehrere Marktbeobachter gehen davon aus, dass sich diese Entwicklung im Jahr 2026 fortsetzen könnte. Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter von Von Poll Immobilien, erwartet für 2026 weitere, begrenzte Preissteigerungen bei Wohnimmobilien. Auch Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW) rechnet mit steigenden Preisen und nennt für das kommende Jahr einen Anstieg von drei bis vier Prozent.
Preisniveau weiterhin unter früheren Höchstständen
Der Präsident des VDP, Gero Bergmann, erwartet für Wohnimmobilien im Jahr 2026 ein Preisplus zwischen 2,5 und 4,5 Prozent. Gleichzeitig rechnet der Verband nicht mit einer Rückkehr zu zweistelligen Preissteigerungen. Eine Umfrage von EY unter Immobilienfinanzierern ergab zudem, dass viele Institute eine umfassende Marktstabilisierung erst ab 2027 sehen.
Zwischen Anfang 2022 und 2024 waren die Preise für Wohnimmobilien laut Marktbeobachtungen um rund 13 Prozent gesunken. Zwar kam es im ersten Halbjahr 2025 wieder zu Preissteigerungen, dennoch liegen die Preise im Durchschnitt weiterhin etwa neun Prozent unter dem Höchststand aus dem Jahr 2022. Informationen zu regional unterschiedlichen Mietpreisen lassen sich etwa in der Mietspiegel Deutschland Übersicht einsehen, die aktuelle Daten zu Mietpreisen in Städten ab 20.000 Einwohnern darstellt.
Neubau: Fertigstellungen auf niedrigem Niveau
Der Wohnungsneubau bleibt hinter dem rechnerisch ermittelten Bedarf zurück. Im Jahr 2024 wurden in Deutschland rund 251.900 Wohnungen fertiggestellt. Das war der niedrigste Wert seit 2015. Nach Berechnungen des Instituts der deutschen Wirtschaft wären jährlich etwa 372.000 neue Wohnungen erforderlich.
Für das Jahr 2025 rechnen Experten mit einem weiteren Rückgang. Das IW erwartet etwa 235.000 Fertigstellungen, während das Ifo-Institut in München von rund 205.000 Einheiten ausgeht. Für 2026 prognostiziert das IW etwa 215.000 neue Wohnungen, das Ifo-Institut nennt eine Spanne von 175.000 bis 185.000 Einheiten.
Entwicklung der Baugenehmigungen
Ein Indikator für die zukünftige Bautätigkeit ist die Zahl der Baugenehmigungen. Nach Angaben der Statistik wurden von Januar bis Oktober 2025 Genehmigungen für 195.400 Wohnungen erteilt. Das entsprach einem Zuwachs von 11,2 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum.
Rico Kallies, Deutschlandchef des Wohnungsentwicklers Bonava, erklärte, die Talsohle sei erreicht und der Markteintritt wieder möglich. Andere Marktteilnehmer bleiben zurückhaltender. Laut IW-Experte Voigtländer wirken sich die in den Vorjahren gesunkenen Genehmigungszahlen weiterhin dämpfend auf die Neubautätigkeit aus.
Mietmarkt: Anstieg bei Neuvermietungen
Am Mietmarkt erwarten Fachleute für die kommenden Jahre steigende Preise. Als Hauptgrund wird eine anhaltende Angebotsknappheit genannt, insbesondere in großen Städten. Für 2026 rechnen Experten in urbanen Räumen mit Mietsteigerungen zwischen 3,5 und 5,0 Prozent.
Fachdaten zur aktuellen Mietpreissituation finden sich in regionalen Mietspiegeln großer Städte, die unter anderem Mietpreise und Trends in Metropolregionen dokumentieren.
Wachsende Differenz zwischen Bestands- und Neuvermietungen
Analysen zeigen zudem eine zunehmende Differenz zwischen Bestandsmieten und Neuvertragsmieten. Nach Berechnungen des Ifo-Instituts beträgt dieser Unterschied in den sieben größten deutschen Städten durchschnittlich 4,48 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einem Aufschlag von 48 Prozent gegenüber der Bestandsmiete.
Lars Vandrei, Research-Chef bei Catella Investment Management, erklärte, der Kostendruck entstehe vor allem bei Wohnungswechseln. Diese Entwicklung führe dazu, dass Haushalte seltener umziehen, da höhere Mieten bei Neuvermietungen eine zusätzliche Belastung darstellen.
Bauzinsen: Mehrheit erwartet steigende Sätze
Die Entwicklung der Bauzinsen bleibt ein zentraler Faktor für Kaufentscheidungen. Nach Berechnungen der FMH-Finanzberatung lagen die Zinssätze für zehnjährige Hypothekendarlehen zuletzt bei rund 3,8 Prozent. Im Frühjahr 2025 hatten sie sich noch überwiegend um 3,5 Prozent bewegt.
Eine Umfrage des Immobilienfinanzierers Interhyp unter Bankexperten ergab, dass 60 Prozent der Institute für 2026 mit weiter steigenden Bauzinsen in Richtung vier Prozent rechnen. Rund 20 Prozent erwarten stabile Zinsen, weitere 20 Prozent gehen von sinkenden Zinsen aus.
Einschätzungen zur Finanzierungslage
Florian Pfaffinger vom Finanzierer Dr. Klein rechnet in den kommenden sechs Monaten mit einer Zinsspanne zwischen 3,1 und 3,7 Prozent. Thomas Heiserowski von Europace erklärte, kurzfristig sei kein deutlicher Zinsanstieg zu erwarten, langfristig könnten steigende Kapitalbedarfe der Staaten jedoch zu höheren Renditen führen.
Carsten Brzeski, Chefvolkswirt der ING, erklärte, die Erschwinglichkeit von Wohneigentum habe sich bereits verschlechtert. Nach seiner Einschätzung dürfte sich diese Entwicklung fortsetzen, da das Lohnwachstum nachlassen könnte, während Immobilienpreise und Finanzierungkosten weiter steigen.
Ausblick auf das Jahr 2026
Für das Jahr 2026 rechnen Marktteilnehmer insgesamt nicht mit einer Entlastung für Käufer. Steigende oder stabile Bauzinsen, moderat wachsende Kaufpreise und weiter zunehmende Mieten bei Neuvermietungen prägen die Erwartungen.
Die Prognosen deuten darauf hin, dass sich der Immobilienmarkt weiter stabilisiert, ohne an frühere Wachstumsphasen anzuknüpfen. Eine grundlegende Entspannung bei Angebot, Preisen und Finanzierungskosten wird von vielen Experten erst für die Jahre nach 2026 erwartet.