Indexmieten stellen in Deutschland weiterhin einen vergleichsweise kleinen Teil des Mietmarktes dar. Nach einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) aus Köln entfallen bundesweit 2,6 Prozent aller Mietverhältnisse auf diese Vertragsform. Dabei ist die Miete an die Entwicklung der Verbraucherpreise gekoppelt und orientiert sich an den gesetzlichen Vorgaben zur Indexmiete.
Deutlich höher ist der Anteil jedoch in neueren Gebäuden und in großen Städten. In Mietshäusern mit Baujahr ab 2014 liegt der Anteil indexierter Mietverträge bundesweit bei rund neun Prozent. In den sieben größten Immobilienstandorten – Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Stuttgart und München – beträgt er knapp 19 Prozent.
Politische Pläne zur Regulierung
Die Bundesjustizministerin Stefanie Hubig (SPD) kündigte an, eine bestehende Koalitionsvereinbarung umzusetzen und Indexmieten stärker zu regulieren. Geplant ist eine Änderung des Mietrechts, wonach Mieterhöhungen bei Indexmietverträgen künftig auf maximal 3,5 Prozent begrenzt werden sollen.
Vor diesem Hintergrund rückt die Funktionsweise der Indexmiete stärker in den Fokus. Sie unterscheidet sich in mehreren Punkten von klassischen Mietverträgen mit Staffelmiete oder Anpassungen an die ortsübliche Vergleichsmiete.
Anpassung der Miete über den Preisindex
Bei herkömmlichen Mietverhältnissen unterliegt eine Mieterhöhung strengen Vorgaben. Sie muss schriftlich begründet werden, darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten und ist innerhalb von drei Jahren auf 20 Prozent begrenzt. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt diese Grenze bei 15 Prozent. Zudem ist die Zustimmung des Mieters erforderlich. Maßstab für diese Vergleichswerte ist der jeweilige Mietspiegel.
Bei einer Indexmiete ist die Miethöhe direkt an die Entwicklung der Inflation gekoppelt. Grundlage ist die Veränderung der Verbraucherpreise. Steigt der Preisindex, kann die Miete entsprechend angepasst werden. Eine Erhöhung ist frühestens zwölf Monate nach Einzug oder nach der letzten Anpassung möglich und darf höchstens einmal pro Jahr erfolgen.
Formale Anforderungen an Mieterhöhungen
Auch bei Indexmietverträgen erfolgt eine Mieterhöhung nicht automatisch. Der Vermieter muss dem Mieter schriftlich mitteilen, wie hoch die neue Miete ausfällt, auf welcher Berechnung sie beruht und ab welchem Zeitpunkt sie gelten soll. Die neue Miete wird frühestens ab dem übernächsten Monat nach Zugang der Erklärung wirksam. Rückwirkende Erhöhungen sind ausgeschlossen.
Maßgeblich für die Berechnung ist der Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamts. Dieser wird monatlich veröffentlicht. Vermieter müssen den aktuellen Indexwert mit dem Wert zum Zeitpunkt der letzten Anpassung vergleichen, um die prozentuale Veränderung zu ermitteln.
Berechnung nach dem Verbraucherpreisindex
Die Berechnung der Mieterhöhung erfolgt in mehreren Schritten. Zunächst wird die prozentuale Veränderung des Indexes ermittelt, anschließend wird dieser Prozentsatz auf die bisherige Nettokaltmiete angewendet.
Beispielhaft ergibt sich bei einer Kaltmiete von 1.000 Euro, die zuletzt im Oktober 2024 angepasst wurde, und einer Indexanpassung im November 2025 eine monatliche Erhöhung um 20,80 Euro, sofern der entsprechende Anstieg des Verbraucherpreisindex zugrunde gelegt wird.
Verhältnis zur Mietpreisbremse
Ein wesentlicher Unterschied zur klassischen Miete betrifft die Mietpreisbremse. Nach aktueller Rechtslage muss ein Indexmietvertrag nur bei Vertragsabschluss die Vorgaben zur Miethöhe einhalten. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete bei Neuvermietungen maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese Regelung gilt in den meisten deutschen Großstädten und vielen angrenzenden Regionen und ist derzeit bis Ende 2029 verlängert.
Nach Abschluss eines Indexmietvertrags können spätere Mieterhöhungen dazu führen, dass die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete deutlich übersteigt. Dies ist rechtlich zulässig, solange die Anpassung ausschließlich auf der Entwicklung des Verbraucherpreisindex beruht.
Sonderstellung von Neubauten
Neubauten sind grundsätzlich von der Mietpreisbremse ausgenommen. Als Neubauten gelten Wohnungen, die erstmals nach dem 1. Oktober 2014 vermietet wurden. In diesem Segment sind Indexmietverträge daher besonders verbreitet.
Für Vermieter von Neubauten spielen spätere Modernisierungen in der Regel zunächst keine Rolle. Dies erklärt laut Statistik, warum indexierte Mietverträge vor allem bei neu errichteten Wohngebäuden Anwendung finden.
Einschränkungen bei weiteren Mieterhöhungen
Mit der Wahl eines Indexmietvertrags verzichten Vermieter auf nahezu alle anderen Möglichkeiten zur Mieterhöhung. Steigen die ortsüblichen Vergleichsmieten stärker als die Verbraucherpreise, kann dies bei einer Indexmiete nicht berücksichtigt werden.
Auch Kosten für Modernisierungen, etwa für neue Fenster, den Anbau eines Balkons oder den Einbau eines neuen Badezimmers, dürfen bei Indexmietverträgen nicht auf die Mieter umgelegt werden. Diese Einschränkung gilt unabhängig davon, ob es sich um einen Neubau oder einen älteren Bestand handelt.
Vertragsänderungen im Bestand
Ein bestehender Mietvertrag kann grundsätzlich auch während eines laufenden Mietverhältnisses in einen Indexmietvertrag umgewandelt werden. Voraussetzung ist die Zustimmung des Mieters. Eine solche Vertragsänderung ist nicht an einen Mieterwechsel gebunden.
Die Entscheidung für oder gegen eine Indexmiete erfordert daher eine sorgfältige Abwägung. Während die Kopplung an den Verbraucherpreisindex Planungssicherheit schaffen kann, schließt sie andere Anpassungsmöglichkeiten dauerhaft aus.