Ein Vergleich der laufenden Wohnkosten zeigt, dass sich der Erwerb einer selbstgenutzten Immobilie im Jahr 2026 je nach Stadt unterschiedlich darstellt. Grundlage ist eine Analyse für die 50 größten Städte, die Kauf und Miete einer 80-Quadratmeter-Wohnung gegenüberstellt. Berechnet werden ausschließlich die monatlichen Wohnkosten von Selbstnutzern nach dem Kauf und nicht die Tilgung des Kredits, da diese der Vermögensbildung zugerechnet wird.
In mehreren Städten liegen die laufenden Kosten für Käufer über denen von Mietern. In anderen Städten ergibt sich rechnerisch ein Vorteil für Eigentümer. Die Ergebnisse basieren auf einheitlichen Annahmen, um regionale Unterschiede vergleichbar zu machen.
Methodik der Vergleichsrechnung
Für die Berechnung werden Kreditzinsen bei einem angenommenen Fremdkapitalanteil von 60 Prozent berücksichtigt. Die Tilgung bleibt unberücksichtigt, da sie als Aufbau von Vermögen gilt. Ziel ist es, die monatlichen Kosten für das Wohnen selbst zu vergleichen, nicht die Rendite einer Kapitalanlage.
Die Analyse verzichtet bewusst auf Renditeannahmen für alternative Geldanlagen von Mietern. Stattdessen wird ausschließlich die Differenz zwischen Mietzahlungen und den laufenden Kosten von Eigentümern betrachtet. Dadurch soll vermieden werden, dass Prognosen über Kapitalmarkterträge das Ergebnis verzerren.
Mietersparnis als zentrale Größe
Ausgangspunkt ist die durchschnittliche Angebotsmiete in den 50 größten Städten. Diese potenzielle Mietzahlung gilt als Ersparnis, wenn eine Wohnung gekauft und selbst genutzt wird. Von dieser Ersparnis werden sämtliche Kosten abgezogen, die ausschließlich Käufer tragen.
Dazu zählen insbesondere Kreditzinsen, nicht umlegbare Nebenkosten wie Teile des Hausgelds sowie die anteilig umgelegten Kaufnebenkosten. Der verbleibende Betrag wird als Nettoersparnis oder -belastung durch den Immobilienkauf ausgewiesen.
Ergebnisse im Überblick
In 46 der 50 untersuchten Städte ergibt sich rechnerisch eine positive Nettoersparnis zugunsten des Kaufs. In vier Städten ist der Wert negativ, was bedeutet, dass die laufenden Kosten für Eigentümer über denen von Mietern liegen.
Ein positiver Wert allein gilt jedoch nicht als ausreichendes Entscheidungskriterium. Zusätzlich wird geprüft, ob die verbleibende Ersparnis bezogen auf das eingesetzte Eigenkapital mindestens einer jährlichen Verzinsung von 1,5 Prozent pro Jahr an. Wird diese Schwelle unterschritten, wird der Kauf in der Analyse als weniger vorteilhaft eingestuft.
Städte mit geringem Kaufvorteil
In 22 der 50 Städte liegt die rechnerische Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals unter der angenommenen Schwelle von 1,5 Prozent pro Jahr. In diesen Fällen wird die Miete als die günstigere Option bewertet, auch wenn der Kauf rechnerisch eine geringe positive Ersparnis aufweist.
Als Gründe gelten unter anderem hohe Kaufpreise, relativ niedrige Mieten oder ein hoher Zinsanteil an den laufenden Kosten. Diese Faktoren reduzieren den finanziellen Spielraum von Käufern im Vergleich zu Mietern.
Beispielrechnung Hamburg: Monatliche Mehrkosten für Käufer
Hamburg dient in der Analyse als Beispiel für eine Stadt mit negativem Ergebnis. Der durchschnittliche Kaufpreis für eine Bestandswohnung liegt dort bei 6.325 Euro pro Quadratmeter. Für eine 80-Quadratmeter-Wohnung ergibt sich daraus ein Kaufpreis von rund 506.000 Euro.
Die durchschnittliche monatliche Kaltmiete für eine vergleichbare Wohnung beträgt laut Datenbasis 1.096 Euro. Bei einem Kreditanteil von 60 Prozent und einem Zinssatz von 3,8 Prozent entstehen monatliche Zinskosten von rund 960 Euro, ohne Tilgung.
Weitere Kostenfaktoren beim Eigentum
Zusätzlich zu den Zinsen fallen für Eigentümer nicht umlegbare Nebenkosten an, die im Hausgeld enthalten sind. In der Berechnung werden dafür 1,50 Euro pro Quadratmeter und Monat angesetzt, was bei 80 Quadratmetern 120 Euro entspricht.
Nach Abzug dieser Kosten verbleibt in Hamburg nur ein geringer Rest der ursprünglichen Mietersparnis. Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchgebühren sind zu diesem Zeitpunkt noch nicht berücksichtigt.
Umlegung der Kaufnebenkosten
Die Kaufnebenkosten werden über eine angenommene Haltedauer von 15 Jahren verteilt. In Hamburg belaufen sie sich bei 5,5 Prozent Grunderwerbsteuer sowie 2,0 Prozent für Notar und Grundbuch auf insgesamt 7,5 Prozent des Kaufpreises.
Bei einem Kaufpreis von 506.000 Euro ergeben sich damit zusätzliche Kosten von rund 37.950 Euro. Monatlich umgelegt entspricht dies etwa 211 Euro. Dadurch wird aus einem rechnerischen kleinen Plus eine monatliche Mehrbelastung für Käufer.
Verzinsung des Eigenkapitals
Unter Berücksichtigung aller genannten Kosten zahlen Käufer in Hamburg monatlich rund 195 Euro mehr als Mieter. Bezogen auf das eingesetzte Eigenkapital von 202.400 Euro ergibt sich daraus eine rechnerische Verzinsung von etwa minus 1,2 Prozent pro Jahr.
Auf dieser Grundlage wird für Hamburg in der Analyse die Miete als die wirtschaftlich günstigere Option bewertet, sofern ausschließlich die laufenden Wohnkosten betrachtet werden.
Städte mit hohem rechnerischem Kaufvorteil
In anderen Städten zeigt die Berechnung ein gegenteiliges Bild. In Chemnitz ergibt sich unter den gleichen Annahmen eine jährliche Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals von gut vier Prozent. Hier bleibt nach Abzug aller käuferspezifischen Kosten eine deutliche Mietersparnis bestehen.
Die vollständigen Ergebnisse für alle 50 Städte sind in einer Tabelle nach der Attraktivität des Kaufs gegenüber der Miete sortiert dargestellt.
Annahmen zu Wertentwicklung und Risiken
Die Analyse geht davon aus, dass die Wohnung nach 15 Jahren zum ursprünglichen Kaufpreis wieder verkauft wird. Wertsteigerungen werden nicht berücksichtigt, ebenso wenig Kosten für Instandhaltung. Umgekehrt werden mögliche Wertverluste ebenfalls nicht eingerechnet.
Steigt der Immobilienwert in der Praxis, kann dies den Kauf wirtschaftlich attraktiver machen. Gleichzeitig tragen Käufer das Risiko eines Wertverlusts sowie unerwarteter Ausgaben, etwa für Reparaturen oder Modernisierungen.
Bedeutung der individuellen Ausgangslage
Die Berechnung orientiert sich an aktuellen Angebotsmieten. Mieter, die bereits länger in einer Wohnung leben und eine niedrigere Bestandsmiete zahlen, haben eine geringere potenzielle Mietersparnis. In solchen Fällen fällt der Kauf im Vergleich häufig weniger günstig aus.
Ebenso können individuelle Finanzierungsmodelle das Ergebnis verändern. Wer eine Wohnung vollständig aus Eigenmitteln erwirbt, zahlt keine Kreditzinsen, bindet jedoch das gesamte Kapital in der Immobilie.
Einordnung der Ergebnisse
Die Vergleichsrechnung bildet die Situation von Personen ab, die neu in eine Stadt ziehen und zwischen einer Miet- und einer Eigentumswohnung wählen. Sie liefert eine Orientierung zu den laufenden Kosten, ersetzt jedoch keine individuelle Entscheidung.
Neben finanziellen Aspekten spielen für viele Haushalte auch Faktoren wie Planungssicherheit, Wohnsituation und persönliche Lebensumstände eine Rolle, die in der reinen Kostenrechnung nicht abgebildet werden. Mieten und Kaufpreise können sich zudem im Zeitverlauf verändern.
Eigenkapitalbedarf und Kaufnebenkosten bleiben in der Entscheidung für viele Haushalte ein wesentlicher Faktor.