Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses wegen fehlender Bankbürgschaft als Mietsicherheit unzulässig ist. In seinem Urteil vom 14. Mai 2025 (Az. VIII ZR 256/23) stellte das Gericht klar, dass eine Bankbürgschaft nicht unter den Anwendungsbereich des § 569 Abs. 2a BGB fällt. Ein Überblick über Immobilien von privat auf mietspiegeltabelle.de zeigt, dass viele Mietverhältnisse direkt zwischen privaten Parteien geschlossen werden, was rechtliche Klarheit bei Kündigungsfragen besonders relevant macht.
Die Vorschrift erlaubt eine fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug hinsichtlich einer Mietsicherheit, jedoch nur, wenn es sich dabei um eine Geldleistung handelt. Nach Auffassung des Gerichts lässt sich aus dem Gesetzeswortlaut nicht entnehmen, dass sämtliche Formen von Mietsicherheiten, einschließlich Bankbürgschaften, erfasst sein sollen. Der Gesetzgeber habe lediglich kündigungsrelevante Rückstände bei Barkautionen oder vergleichbaren Geldbeträgen regeln wollen.
Nur Geldleistungen von Regelung umfasst
Aus dem Erfordernis der betragsmäßigen Berechnung eines Rückstands ergibt sich laut Bundesgerichtshof, dass nur teilbare Geldleistungen – wie etwa eine Barkaution – unter die Norm fallen. Eine Bankbürgschaft sei nicht auf einen konkreten Geldbetrag gerichtet, der dem Vermieter zur Verfügung gestellt wird, sondern diene lediglich als Sicherheit für den Fall einer späteren Inanspruchnahme. Das Thema Kündigung und Mietrecht wird auf mietspiegeltabelle.de unter anderem im Artikel Mietrecht in Stuttgart – Regeln für Miethöhe, Mieterhöhung und Mietspiegel aufgegriffen, der grundsätzliche Rahmenbedingungen des Mietverhältnisses erläutert.
Die gesetzliche Regelung diene dem Zweck, eine Vereinheitlichung mit der fristlosen Kündigung wegen Mietzahlungsverzugs nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB herzustellen. Beide Kündigungstatbestände sehen weder eine Abhilfefrist noch eine Abmahnung vor. Daraus folge, dass die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung wegen fehlender Kautionsleistung eng auszulegen seien.
Keine Ratenzahlung bei Bürgschaft vorgesehen
Für die Barkaution ist im Gesetz eine Zahlung in drei gleichen Monatsraten vorgesehen. Diese Möglichkeit besteht bei einer Bankbürgschaft hingegen nicht. Ein Recht des Mieters auf Teilleistung bei einer Bürgschaft bestehe daher grundsätzlich nicht. Auch eine Teilleistung in Höhe von zwei Monatsmieten kann daher bei einer Bürgschaft nicht zur Anwendung des § 569 Abs. 2a BGB führen.
Nach Darstellung des Gerichts hat der Gesetzgeber seine frühere Regelungsabsicht auf Fälle der Nichtzahlung einer Barkaution beschränkt. Die Vorschrift solle nur solche Vertragsverletzungen erfassen, die in der unterlassenen Zahlung eines Geldbetrags als Mietsicherheit bestehen. Die Nichtstellung einer Bürgschaft sei hiervon nicht umfasst. Auch der Beitrag Mieterschutzbund – Aufgaben thematisiert die Rechte von Mietern in Konfliktfällen, ohne jedoch auf Bürgschaften als Sonderform der Sicherheit einzugehen.
Andere Kündigungsrechte bleiben bestehen
Trotz dieser Einschränkung bleibt der Vermieter nicht ohne rechtliche Mittel. Ihm stehen weiterhin die Möglichkeiten der außerordentlichen Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB sowie der ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 1 und 2 Nr. 1 BGB offen. Voraussetzung dafür ist jedoch eine umfassende Interessenabwägung beziehungsweise ein berechtigtes Interesse des Vermieters.