Vermieter können ein Mietverhältnis in Deutschland nur aus klar definierten Gründen beenden. Grundlage sind die Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB), insbesondere § 573. Danach ist eine Kündigung nur zulässig, wenn ein „berechtigtes Interesse“ des Vermieters besteht.
Zu diesen Interessen zählen drei Hauptgründe:
- schuldhafte und nicht unerhebliche Pflichtverletzungen des Mieters,
- Eigenbedarf des Vermieters,
- eine angemessene wirtschaftliche Verwertung der Immobilie, die durch das Mietverhältnis erheblich behindert würde.
Je nach Dauer des Mietverhältnisses gelten unterschiedliche Kündigungsfristen: drei Monate bei bis zu fünf Jahren, sechs Monate bei fünf bis acht Jahren und neun Monate bei längerer Mietdauer.
Eigenbedarf: häufigster Kündigungsgrund
Ein typisches Beispiel für eine Eigenbedarfskündigung ist der Fall von Ines Vermann aus Köln. Nach dem Tod ihres Ehemanns möchte sie eine geerbte Wohnung künftig selbst bewohnen und hat der derzeitigen Mieterin fristgerecht gekündigt.
Gerichte legen den Begriff des Eigenbedarfs weit aus. Der Bundesgerichtshof (BGH) bestätigte kürzlich eine Kündigung, bei der ein Eigentümer die bisher vermietete Wohnung selbst nutzen wollte, um Umbauten vorzunehmen und anschließend seine eigene Wohnung zu verkaufen (Az: VIII ZR 289/23).
Widerspruch der Mieter möglich
Mieter können einer Eigenbedarfskündigung widersprechen, wenn sie sogenannte Härtegründe geltend machen, etwa bei schwerer Krankheit. Nach Angaben des Kölner Fachanwalts Peter J.S. Lau sind die Anforderungen dafür jedoch hoch. Selbst eine anerkannte Schwerbehinderung führe in der Regel lediglich zu einer Verlängerung der Frist, nicht zur Aufhebung der Kündigung.
In vielen Fällen kommt es zu außergerichtlichen Einigungen. Häufig werden die Kündigungsfristen verlängert oder finanzielle Regelungen, etwa Umzugskostenzuschüsse, vereinbart. Mieter müssen spätestens zwei Monate vor Ablauf der Frist mitteilen, ob sie die Kündigung akzeptieren oder widersprechen.
Zahlungsverzug: Möglichkeit zur fristlosen Kündigung
Kommt ein Mieter seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nach, kann der Vermieter fristlos kündigen. § 543 BGB erlaubt dies, wenn die Miete für zwei aufeinanderfolgende Monate nicht gezahlt wurde oder ein Rückstand in Höhe von mehr als einer Monatsmiete besteht.
Begleicht der Mieter die Schulden vollständig, kann die fristlose Kündigung rückgängig gemacht werden. Fachanwälte empfehlen daher, in solchen Fällen zusätzlich eine ordentliche Kündigung auszusprechen, die unabhängig von der Zahlung bestehen bleibt.
Abmahnung bei Pflichtverletzungen erforderlich
Bei Pflichtverletzungen wie wiederholten Ruhestörungen muss der Vermieter den Mieter zunächst abmahnen. Laut Sandra von Möller, Vorständin des Verbands Wohnen im Eigentum, sollte das beanstandete Verhalten schriftlich dokumentiert werden, um eine Kündigung rechtlich abzusichern.
Verwertungskündigung nur unter strengen Bedingungen
Kündigungen zur wirtschaftlichen Verwertung der Immobilie sind rechtlich besonders anspruchsvoll. Ein bloß höherer Verkaufspreis einer unvermieteten Wohnung reicht nicht aus. Erfolgsaussichten bestehen nach Angaben von Juristen vor allem, wenn neuer Wohnraum geschaffen werden soll, etwa durch Abriss und Neubau oder Aufstockung eines Gebäudes.
Solche Verfahren landen fast immer vor Gericht und erfordern umfangreiche juristische Begründungen und Erfahrung. Entscheidungen dauern häufig länger und können geplante Bauvorhaben verzögern.
Vermieter haben in Deutschland nur begrenzte Möglichkeiten, Mietverhältnisse zu beenden. Eigenbedarf, Zahlungsrückstände und wirtschaftliche Verwertungsinteressen sind die entscheidenden Kündigungsgründe. In vielen Fällen sind rechtliche Auseinandersetzungen oder Verhandlungen zwischen den Parteien die Folge.