Mieterhöhungen sind unter bestimmten Bedingungen zulässig. Die rechtliche Grundlage hierfür findet sich in den Paragrafen 557 bis 561 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Es gibt drei Hauptgründe, auf denen eine Mieterhöhung basieren kann:
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Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete
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Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen
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Regelungen im Rahmen von Staffel‑ oder Indexmietverträgen
Die ortsübliche Vergleichsmiete, die Grundlage vieler Erhöhungsverlangen ist, wird häufig über den jeweiligen Mietspiegel der Stadt oder Gemeinde bestimmt. Dort sind regionale Durchschnittswerte dokumentiert.
Formale Anforderungen an die Mieterhöhung
Ein Mieterhöhungsverlangen muss dem Mieter in Textform zugehen – üblicherweise per Brief, in Ausnahmefällen auch per E‑Mail. Das Schreiben muss die Rechtsgrundlage und Berechnung nachvollziehbar darlegen, etwa unter Bezugnahme auf den Mietspiegel oder Vergleichswohnungen.
Im Zusammenhang mit der formalen Gestaltung und rechtlichen Zulässigkeit einer Erhöhung gelten feste Anforderungen, etwa zur Begründung und Fristwahrung.
Fristen und Begrenzungen
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Eine erste Mieterhöhung zur Anpassung an die Vergleichsmiete kann frühestens zwölf Monate nach Einzug angekündigt werden und wird zum Ablauf des übernächsten Monats wirksam.
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Zwischen zwei Erhöhungen aus demselben Grund müssen mindestens zwölf Monate liegen. Bei unterschiedlichen Gründen (z. B. Vergleichsmiete und Modernisierung) gelten die Fristen getrennt.
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Bei Staffel- oder Indexmietverträgen gilt eine Mindestfrist von zwölf Monaten zwischen den Erhöhungen.
Zustimmung und Widerspruch
Eine wirksame Mieterhöhung erfordert die Zustimmung des Mieters bis zum Ende des übernächsten Monats nach Zustellung. Ohne Zustimmung kann der Vermieter innerhalb von drei Monaten Klage einreichen.
In vielen Fällen lohnt es sich, die Berechnung der ortsüblichen Miete mit den Werten aus dem Mietspiegel zu vergleichen, um mögliche Abweichungen zu erkennen.
Vergleichsmiete und Kappungsgrenze
Zur Anpassung an die Vergleichsmiete muss der Vermieter konkrete Nachweise erbringen – in der Regel über den örtlichen Mietspiegel oder anhand von Vergleichswohnungen. Die Kappungsgrenze schützt Mieter: Innerhalb von drei Jahren darf die Kaltmiete um maximal 20 % steigen (in angespannten Märkten oft nur 15 %).
Reale Wohnfläche als Bemessungsgrundlage
Für die Berechnung ist die tatsächliche Wohnfläche relevant. Weicht diese erheblich vom vertraglich genannten Wert ab, kann die Erhöhung zu hoch angesetzt sein (§ 558 BGB, BGH‑Urteil 2015).
Modernisierung als Erhöhungsgrund
Kosten für Modernisierungsmaßnahmen dürfen unter bestimmten Voraussetzungen auf die Miete umgelegt werden (§ 555b BGB). Zugelassen sind nur Maßnahmen, die den Wohnwert dauerhaft erhöhen oder Energie sparen. Erhaltungsmaßnahmen sind ausgeschlossen.
Die Umlage beträgt maximal 8 % der Modernisierungskosten, mit Höchstgrenzen von 3 €/m² (bzw. 2 €/m², wenn die Ausgangsmiete unter 7 €/m² lag). Mieter haben ein Einsichtsrecht in die Belege. Härtefälle (z. B. chronische Krankheit, Schwangerschaft, hohes Alter) können Ausnahmen rechtfertigen.
Betriebskosten und Pauschalen
Steigende Betriebskosten können über eine Anpassung der Vorauszahlung oder Pauschale umgesetzt werden. Auch hierfür ist eine schriftliche Ankündigung mit detaillierter Begründung erforderlich.
Staffel- und Indexmietverträge
Bei Staffel- und Indexmietverträgen regeln vertraglich vereinbarte Staffelungen oder Preisindexbindungen die Mietentwicklung automatisch. Es gelten keine Kappungsgrenzen; lediglich der Mindestabstand von zwölf Monaten zwischen den Erhöhungen ist verbindlich. Weitere Erhöhungen, z. B. nach Modernisierung, sind bei diesen Vertragsarten ausgeschlossen.
Nach Eigentümerwechsel oder rückwirkende Erhöhung
Ein Eigentümerwechsel begründet kein neues Mietverhältnis – die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Mieterhöhung bleiben dennoch anwendbar (Abstand, Kappungsgrenze).
Rückwirkende Mieterhöhungen sind nur zulässig, wenn ein Gericht dies beschließt, etwa im Ergebnis eines Mieterhöhungsverfahrens ohne Zustimmung.
Grenzen der Miethöhe
Erhöht sich die Kaltmiete über 20 % über der Vergleichsmiete, kann eine Mietpreisüberhöhung vorliegen; ab 50 % besteht die Schwelle für Mietwucher. Letzteres ist strafrechtlich relevant, wenn eine Zwangslage ausgenutzt wurde.
Fazit
Mieterhöhungen unterliegen klaren gesetzlichen Vorschriften hinsichtlich Form, Begründung, Fristen und Begrenzungen. Der Mietspiegel bildet dabei eine zentrale Säule zur Rechtfertigung und Berechnung. Mieter haben umfassende Rechte zur Überprüfung und können gesetzlich begründet gegen Erhöhungen vorgehen.