1. Rechtliche Grundlagen der Mieterhöhung
Eine Mieterhöhung ist ein sensibles Thema, das sowohl für Vermieter als auch für Mieter wichtig ist. Wer die Miete erhöhen möchte, muss sich an gesetzliche Vorgaben halten.
So lässt sich eine Erhöhung rechtssicher durchsetzen, ohne das Verhältnis zum Mieter zu belasten. In diesem Artikel erfahren Sie, welche Regeln es gibt, welche Grenzen gelten und wie Sie eine Mieterhöhung richtig umsetzen.
a) Mietpreisbremse und Kappungsgrenze
Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) ist möglich, wenn die Miete mindestens 12 Monate unverändert war. Dabei dürfen Vermieter innerhalb von drei Jahren die Miete um maximal 20 % (in angespannten Wohnungsmärkten sogar nur 15 %) erhöhen – die sogenannte Kappungsgrenze. Die Mietpreisbremse wurde bis 2029 verlängert, und gilt aktuell in über 400 Städten.
Die Vergleichsmiete kann durch folgende Quellen nachgewiesen werden:
- Mietspiegel der Stadt oder Gemeinde
- Mietdatenbank der örtlichen Behörden oder Wohnungsunternehmen
- Drei Vergleichswohnungen mit ähnlicher Lage, Größe und Ausstattung
b) Mieterhöhung nach Mietspiegel
Vermieter dürfen die Miete an den ortsüblichen Mietspiegel anpassen. Der Mietspiegel zeigt, wie hoch die durchschnittlichen Mieten für vergleichbare Wohnungen in der jeweiligen Stadt oder Gemeinde sind. Eine Mieterhöhung ist dabei nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich.
c) Staffelmiete und Indexmiete
Einige Mietverträge enthalten eine Staffelmiete oder eine Indexmiete:
- Staffelmiete: Hier sind die Mietsteigerungen bereits im Vertrag festgelegt.
- Indexmiete: Die Miete wird an den Verbraucherpreisindex gekoppelt. Hierfür gelten kein Zustimmungsvorbehalt und keine Kappungsgrenze, jedoch muss die Anpassung jährlich erklärt und nachvollziehbar dokumentiert werden (§ 557b BGB).
d) Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559 BGB)
Nach einer Modernisierung dürfen Vermieter die jährliche Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten erhöhen – etwa nach dem Einbau einer neuen Heizungsanlage oder Wärmedämmung. Dabei gilt:
- Eine schriftliche Ankündigung der Modernisierung ist mindestens 3 Monate vor Beginn nötig.
- Nach Abschluss der Maßnahme kann die Miete erhöht werden, sobald eine detaillierte Abrechnung vorliegt.
- Die Belastungsgrenze für den Mieter beträgt maximal 3 €/m² innerhalb von 6 Jahren, bei niedriger Ausgangsmiete sogar nur 2 €/m².
Wichtig: Reine Instandhaltungen (z. B. Austausch defekter Fenster) rechtfertigen keine Mieterhöhung.
2. Voraussetzungen für eine zulässige Mieterhöhung
Eine Mieterhöhung ist nur erlaubt, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind:
- Formvorschriften beachten: Die Mieterhöhung muss schriftlich erfolgen und eine Begründung enthalten. Dazu können der Mietspiegel oder Vergleichswohnungen herangezogen werden.
- Kappungsgrenze einhalten: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete nicht um mehr als 15-20 Prozent steigen.
- Vergleich mit ortsüblichen Mieten: Die neue Miete darf höchstens die ortsübliche Vergleichsmiete erreichen.
- 12 Monate Wartefrist: Seit der letzten Mieterhöhung muss mindestens ein Jahr vergangen sein.
3. Ablauf einer Mieterhöhung
a) Aktuelle Miethöhe prüfen
Bevor eine Mieterhöhung angekündigt wird, sollten Vermieter die aktuelle Miete mit dem ortsüblichen Mietspiegel vergleichen. Dazu kann man offizielle Webseiten oder die Stadtverwaltung nutzen.
b) Schriftliche Ankündigung erstellen
Eine Mieterhöhung muss schriftlich mit einer nachvollziehbaren Begründung erfolgen. Mögliche Begründungen sind:
- Mietspiegel der Stadt/Gemeinde
- Vergleichbare Wohnungen mit ähnlicher Ausstattung
- Gutachten eines Sachverständigen (selten notwendig)
Beispiel:
Betreff: Mieterhöhung gemäß § 558 BGB – Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete
Sehr geehrte(r) [Mietername],
da die ortsübliche Vergleichsmiete gestiegen ist, möchten wir Ihre Miete für die Wohnung in [Adresse] anpassen. Ihre derzeitige Nettokaltmiete beträgt [Betrag] EUR. Laut aktuellem Mietspiegel der Stadt [Stadtname] liegt die Vergleichsmiete bei [Betrag] EUR. Daher beabsichtigen wir, Ihre Miete ab dem [Datum] um [Betrag] EUR auf insgesamt [Betrag] EUR zu erhöhen.
Wir bitten um Ihre Zustimmung bis zum [Datum].
Mit freundlichen Grüßen [Ihr Name / Ihre Firma]
c) Zustimmung des Mieters abwarten
Nach der Ankündigung hat der Mieter zwei Monate Zeit, um zuzustimmen oder die Erhöhung zu prüfen. Stimmt er nicht zu, kann der Vermieter eine Klage auf Zustimmung einreichen.
4. Häufige Fehler vermeiden
- Fehlende Begründung: Eine Mieterhöhung ohne Begründung ist ungültig.
- Zu hohe Forderung: Die Kappungsgrenze und der Mietspiegel müssen beachtet werden.
- Falsche Fristen: Zwischen zwei Mieterhöhungen muss mindestens ein Jahr liegen.
5. Tipps für eine erfolgreiche Mieterhöhung
- Verständlich erklären: Eine klare Begründung hilft, Missverständnisse zu vermeiden.
- Frühzeitig kommunizieren: Kündigen Sie die Mieterhöhung rechtzeitig an, um dem Mieter Zeit zur Vorbereitung zu geben.
- Moderate Anpassungen bevorzugen: Kleine, regelmäßige Erhöhungen werden besser akzeptiert als plötzliche hohe Sprünge.
6. Aktuelle Entwicklungen und Rechtsprechung
In den letzten Jahren haben Gerichte und Gesetzgeber die Rechte der Mieter teilweise gestärkt. Besonders zu beachten:
- In vielen Regionen ist die Kappungsgrenze auf 15 % gesenkt worden (z. B. in Berlin, Hamburg, München).
- Die Mietpreisbremse betrifft nur Neuvermietungen, nicht aber Mieterhöhungen bei bestehenden Verträgen.
- Mietspiegel gewinnen rechtlich an Bedeutung, vor allem qualifizierte Mietspiegel (mind. alle zwei Jahre aktualisiert, nach wissenschaftlichen Kriterien).
Dieser Beitrag wurde letztmalig aktualisiert am 05.08.2025