Mieterhöhungen gehören zu den formalen Vorgängen im Mietverhältnis, unterliegen jedoch festen gesetzlichen Vorgaben. Nicht jede Anpassung, die Vermieter per Schreiben ankündigen, ist automatisch wirksam. Mieterinnen und Mieter können anhand der Regelungen prüfen, ob die Forderung zulässig ist.
Im Folgenden werden die gängigen Formen von Mieterhöhungen dargestellt und die jeweiligen Voraussetzungen erläutert.
Staffelmiete: Festgelegte Erhöhungsstufen im Vertrag
Bei einer Staffelmiete steht bereits bei Vertragsabschluss fest, zu welchen Zeitpunkten die Miete steigt und welcher Betrag künftig gilt. Mieterinnen und Mieter akzeptieren diese Entwicklung mit der Unterzeichnung des Mietvertrags.
Nach Angaben des Mietervereins München muss zwischen zwei Staffelstufen mindestens ein Jahr liegen. Außerdem dürfen die vereinbarten Beträge nicht gegen eine in der Region geltende Mietpreisbremse verstoßen. Laut dem Ratgeberportal Finanztip darf die Anfangsmiete und jede weitere Staffel eine Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als zehn Prozent nicht überschreiten.
Gilt in einem Gebiet keine Mietpreisbremse, richtet sich die Staffelmiete nicht nach der ortsüblichen Vergleichsmiete. Liegt der Mietpreis jedoch mehr als 20 Prozent über dem lokalen Niveau und herrscht Wohnungsknappheit, kann laut Finanztip eine sogenannte Wuchermiete vorliegen. Dies komme in der Praxis selten vor, da in solchen Gebieten häufig die Mietpreisbremse angewendet werde.
Zusätzliche Mieterhöhungen, etwa wegen Modernisierung oder zur Anpassung an das Vergleichsniveau, sind während einer laufenden Staffelmieterhöhung ausgeschlossen. Darauf weist Beate Heilmann vom Deutschen Anwaltverein hin. Die maximale Laufzeit ist nur bei Verträgen vor dem 1. September 2001 begrenzt, dort auf zehn Jahre. Für neuere Verträge gibt es keine zeitliche Begrenzung.
Indexmiete: Kopplung an den Verbraucherpreisindex
Bei einer Indexmiete wird die Miete an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts gebunden. Vermieter können die Miete einmal jährlich entsprechend der allgemeinen Preisentwicklung anpassen. Die Berechnung muss offengelegt werden, erklärt Monika Schmid-Balzert vom Mieterverein München.
Mieter können die Berechnung mit einem Rechner des Statistischen Bundesamts überprüfen. Ist die Anpassung korrekt, ist die neue Miete ab dem übernächsten Monat nach Zugang der Mitteilung zu zahlen, so die Stiftung Warentest.
Weitere Erhöhungen sind während eines Indexmietvertrags ausgeschlossen, außer Vermieter sind gesetzlich zu Investitionen verpflichtet. In diesem Fall dürfen sie einen Teil der Kosten auf die Mieter umlegen.
Sinkt der Verbraucherpreisindex, kann die Miete ebenfalls sinken. Laut dem Mieterverein Leipzig müssen Mieter eine solche Absenkung selbst schriftlich verlangen.
Anhebung auf die ortsübliche Vergleichsmiete
Die häufigste Form der Mieterhöhung ist die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Voraussetzung dafür ist, dass die Miete mindestens ein Jahr unverändert geblieben ist. Auch nach einem Einzug bleibt die Miete für ein Jahr unverändert, erklärt Rechtsanwältin Heilmann.
Die höhere Miete ist ab dem dritten Monat nach Zugang des Schreibens fällig. Zwischen zwei solchen Erhöhungen müssen daher mindestens 15 Monate liegen.
Eine Mieterhöhung muss nachvollziehbar begründet werden. Vermieter können dabei auf den Mietspiegel verweisen — eine Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmiete in der jeweiligen Region.
Alternativ ist der Verweis auf vergleichbare Wohnungen oder ein Sachverständigengutachten möglich.
Zwei Grenzen müssen eingehalten werden: Die neue Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete höchstens um 20 Prozent steigen — in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt höchstens um 15 Prozent.
Für die Wirksamkeit der Erhöhung ist eine schriftliche Mitteilung erforderlich. Mieter haben nach Zugang der Mitteilung bis zum Ende des Monats sowie die beiden darauffolgenden Monate Zeit, die Rechtmäßigkeit zu prüfen und zuzustimmen. Wird die Zustimmung verweigert, kann der Vermieter klagen.
Modernisierungsmieterhöhung: Umlage bestimmter Kosten
Nach einer Modernisierung können Vermieter einen Teil der Kosten auf die Miete umlegen, wenn die Baumaßnahmen den Gebrauchswert der Wohnung erhöhen oder Energie eingespart wird. Darauf weist Jutta Hartmann hin.
Acht Prozent der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten dürfen auf die Jahresmiete umgelegt werden. Bei 10.000 Euro Kosten entspricht dies 800 Euro pro Jahr oder 66,67 Euro im Monat.
Folgende Kosten dürfen nicht auf Mieter umgelegt werden: Instandhaltungsmaßnahmen sowie erhaltene Fördermittel oder vergleichbare Vorteile. Die Angaben müssen vollständig in der Mieterhöhungserklärung dargestellt werden.
Darüber hinaus gilt eine Obergrenze:
- Erhöhung maximal drei Euro pro Quadratmeter in sechs Jahren
- Liegt die Ausgangsmiete unter sieben Euro pro Quadratmeter, beträgt die Grenze maximal zwei Euro pro Quadratmeter
Die neue Miete ist ab dem dritten Monat nach Zugang der Erklärung zu zahlen. Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn die Modernisierung nicht ordnungsgemäß angekündigt wurde oder die endgültige Erhöhung mehr als zehn Prozent über dem angekündigten Betrag liegt.