Die Mietpreisbremse ist seit ihrer Einführung im Jahr 2015 ein zentrales Element der deutschen Wohnungspolitik. Ihr Ziel: Mietsteigerungen bei Neuvermietungen in angespannten Wohnungsmärkten zu begrenzen und damit bezahlbaren Wohnraum zu sichern.
Was regelt die Mietpreisbremse?
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt dürfen Vermieter bei einer Neuvermietung die Miete maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete ansetzen. Ausgenommen von dieser Regelung sind Neubauten sowie umfassend modernisierte Wohnungen.
Gesetzesinitiative: Mietpreisbremse soll bis 2029 verlängert werden
Ursprünglich war vorgesehen, dass die Regelung Ende 2025 ausläuft. Im Dezember 2024 hat die Bundesregierung jedoch einen Gesetzentwurf beschlossen, der die Mietpreisbremse bis zum 31. Dezember 2029 verlängern soll. Die Bundesländer sollen weiterhin ermächtigt sein, Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt auszuweisen.
Eine wichtige Neuerung: Künftig sollen auch Wohnungen, die zwischen dem 1. Oktober 2014 und dem 1. Oktober 2019 erstmals genutzt und vermietet wurden, unter die Regelung fallen. Damit würde der Anwendungsbereich der Mietpreisbremse ausgeweitet.
Anforderungen an Länder verschärft
Der Bundesrat brachte im Februar 2025 einen eigenen Entwurf ein. Er sieht vor, dass Landesregierungen bei einer wiederholten Ausweisung eines Gebietes künftig belegen müssen, welche wohnungspolitischen Maßnahmen bereits ergriffen wurden – und warum die Mietpreisbremse nach wie vor notwendig ist.
Politischer Streitpunkt
Trotz ihrer Verlängerung bleibt die Mietpreisbremse politisch umstritten. Während SPD und Bündnis 90/Die Grünen sich klar für eine Fortführung aussprechen, bezweifelt die FDP die Wirksamkeit und warnt vor negativen Auswirkungen auf Investitionsanreize. Die Union hält sich in ihrem aktuellen Wahlprogramm zur Mietpreisbremse bedeckt.
Ob die Regelung auch über das Jahr 2025 hinaus Bestand haben wird, hängt stark von den politischen Mehrheiten nach der nächsten Bundestagswahl ab.
Einordnung und Ausblick
Die Mietpreisbremse allein kann den angespannten Wohnungsmarkt nicht entlasten – darin sind sich Fachleute weitgehend einig. Sie bleibt jedoch ein wichtiges Instrument zum Schutz von Mieterinnen und Mietern. Langfristig entscheidend wird jedoch vor allem der Wohnungsneubau sein: Nur wenn ausreichend neue, bezahlbare Wohnungen entstehen, kann der Druck auf die Mieten nachhaltig reduziert werden.
Aus Mietersicht:Schutz vor überhöhten Mieten
Vorteile:
- Begrenzung bei Neuvermietungen: Die Mietpreisbremse schützt Mieter:innen vor überzogenen Mietforderungen bei einem Wohnungswechsel. Insbesondere in Ballungsräumen kann das mehrere Hundert Euro monatlich ausmachen.
- Planungssicherheit: Wer eine neue Wohnung sucht, kann sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren und hat einen gesetzlichen Anspruch auf eine Begrenzung – sofern keine Ausnahmeregel greift.
- Erweiterter Schutz durch Gesetzesreform: Die Einbeziehung von Wohnungen aus dem Zeitraum 2014–2019 könnte den Markt für viele weitere Haushalte regulieren und so zusätzliche Mietentlastung schaffen.
Herausforderungen:
- Schwierige Durchsetzbarkeit: In der Praxis scheuen viele Mieter:innen davor zurück, ihr Recht einzufordern, da dies ein offenes Verhältnis zum Vermieter erschweren kann. Zudem müssen sie die überhöhte Miete aktiv rügen.
- Ausnahmen verwirren: Die Ausnahmeregeln – etwa bei umfassender Modernisierung – sind für Laien nicht immer leicht zu durchschauen.
- Begrenzte Wirkung: Studien zeigen, dass die Mietpreisbremse in manchen Regionen nur begrenzt wirkt, vor allem dort, wo der Wohnraum extrem knapp ist.
Aus Vermietersicht: Eingriffe in die Mietfreiheit
Vorteile:
- Planbarkeit bei Bestand: Für Vermieter:innen mit Bestandsobjekten bietet die Mietpreisbremse einen stabilen Rahmen und klare gesetzliche Vorgaben für die Preisfindung.
- Marktberuhigung: In überhitzten Märkten kann die Mietpreisbremse einen Teil zur sozialen Stabilität beitragen, was auch im Interesse von verantwortungsbewussten Vermietern liegen kann.
Herausforderungen:
- Eingeschränkte Renditechancen: Besonders in Lagen mit stark gestiegenem Immobilienpreisniveau lässt sich durch die Mietpreisbremse nur schwer eine marktgerechte Verzinsung erzielen – vor allem bei neueren Investitionen.
- Regulatorische Unsicherheit: Die häufigen Änderungen, Ausweitungen und unterschiedlichen Auslegungen in den Bundesländern erschweren eine langfristige Planung.
- Erhöhter Aufwand: Vermieter müssen sich intensiv mit der Vergleichsmiete, Ausnahmeregeln und korrekter Dokumentation beschäftigen, um rechtssicher zu vermieten.