Vermieter dürfen die Miethöhe bei Wohnraum nicht unbegrenzt festlegen. Zwar ist eine freie Vereinbarung der Miete grundsätzlich zulässig, gesetzliche Regelungen setzen jedoch Grenzen. Ziel ist die Verhinderung von überhöhten Mietforderungen und Mietwucher.
In Stuttgart gilt ein qualifizierter Mietspiegel, der alle zwei Jahre von der Stadt veröffentlicht wird. Er liefert eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete nicht preisgebundener Wohnungen und dient als Orientierung für Mieter und Vermieter.
Erstellung des Mietspiegels nach wissenschaftlichen Kriterien
Der Mietspiegel wird als Regressionsmietspiegel vom Statistischen Amt und dem Amt für Stadtplanung und Wohnen erstellt. Dabei kommen wissenschaftlich anerkannte Methoden zur Anwendung. An der Erstellung sind der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein Stuttgart und der Mieterverein Stuttgart beteiligt.
Der Mietspiegel bildet das aktuelle Marktgeschehen ab, ohne wertende Vorgaben zu machen. Er enthält Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete, also zu den Mieten, die in Stuttgart für vergleichbare Wohnungen auf dem freien Markt üblich sind. Berücksichtigt werden Mietverhältnisse, die innerhalb der letzten sechs Jahre abgeschlossen oder angepasst wurden.
Mietpreisbremse in Stuttgart
In Stuttgart gilt seit dem 4. Juni 2020 die Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg. Sie begrenzt bei Neuvermietungen die zulässige Miethöhe auf maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Regelung betrifft Stuttgart und weitere 88 Städte und Gemeinden des Landes und ist aktuell bis zum 31. Dezember 2025 befristet.
Will ein Vermieter eine höhere Miete verlangen, muss er dem Mieter unaufgefordert die Vormiete mitteilen. Ohne diese Information darf nur die gesetzlich zulässige Miete verlangt werden. Mieter können zu viel gezahlte Miete unter bestimmten Voraussetzungen zurückfordern. Eine Rückforderung der gesamten Differenz ab Vertragsbeginn ist nur möglich, wenn der Mieter den Verstoß innerhalb von 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses rügt und das Mietverhältnis zum Zeitpunkt der Rüge noch besteht.
Vorgaben für Mieterhöhungen während laufender Mietverhältnisse
Gemäß § 558 BGB kann der Vermieter eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn seit der letzten Erhöhung mindestens 15 Monate vergangen sind. Die Kappungsgrenze liegt in Stuttgart bei 15 Prozent innerhalb von drei Jahren. Diese abgesenkte Grenze wurde aufgrund der angespannten Wohnungssituation festgelegt und gilt bis zum 30. Juni 2025.
Das Mieterhöhungsverlangen muss schriftlich erfolgen und begründet sein, beispielsweise durch den Mietspiegel, eine Mietdatenbank, ein Gutachten oder Vergleichswohnungen. Der Mieter hat nach Zugang des Schreibens eine Überlegungsfrist bis zum Ende des zweiten darauf folgenden Kalendermonats. In dieser Zeit kann er zustimmen oder das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Bei Zustimmung wird die neue Miete ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang fällig. Bei fehlender Zustimmung kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten Klage beim Amtsgericht einreichen.
Regelungen zu Mietpreisüberhöhung und Mietwucher
Wer für eine Wohnung eine Miete verlangt, die die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 Prozent übersteigt, handelt laut § 5 Wirtschaftsstrafgesetz ordnungswidrig. In solchen Fällen kann eine Geldbuße verhängt werden. Zudem ist ein Antrag auf Rückzahlung des überhöhten Betrags durch den Mieter möglich.
Übersteigt die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 Prozent und nutzt der Vermieter dabei eine Zwangslage oder Unerfahrenheit des Mieters aus, liegt gemäß § 291 Strafgesetzbuch Mietwucher vor. Dabei handelt es sich um eine Straftat, die mit Geld- oder Freiheitsstrafe geahndet werden kann. Verdachtsfälle werden an die Staatsanwaltschaft weitergeleitet.
Modernisierungsumlage und besondere Vorschriften
Seit dem 1. Januar 2019 dürfen Modernisierungskosten nur noch zu 8 Prozent jährlich auf die Mieter umgelegt werden. Zusätzlich gilt eine Kappungsgrenze von 3 Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren. Liegt die Ausgangsmiete unter 7 Euro pro Quadratmeter, darf die Umlage maximal 2 Euro pro Quadratmeter betragen.
Bei Modernisierungskosten bis 10.000 Euro ist ein pauschaler Abzug von 30 Prozent für Erhaltungsaufwand möglich. Nur der verbleibende Anteil darf auf die Miete umgelegt werden.
Maßnahmen gegen „Herausmodernisieren“
Als Pflichtverletzung des Vermieters gilt es, wenn eine angekündigte Modernisierung nicht innerhalb von zwölf Monaten begonnen oder für mehr als ein Jahr unterbrochen wird. Auch bei einer angekündigten Mieterhöhung von mindestens 100 Prozent oder bei erheblich belastenden Bauarbeiten kann eine unzulässige Vorgehensweise vermutet werden.
Verlängerte Kündigungssperrfrist bei Umwandlung
Wird eine vermietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, darf der Erwerber das Mietverhältnis bei berechtigtem Eigenbedarf frühestens nach fünf Jahren kündigen. Diese verlängerte Kündigungssperrfrist gilt in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, darunter Stuttgart, und ist bis zum 30. Juni 2025 befristet.
Beratungsangebote für Mieter und Vermieter
Neben Rechtsanwälten bieten auch die Interessenverbände Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein Stuttgart und Umgebung sowie der Mieterverein Stuttgart und Umgebung Rechtsberatung zu mietrechtlichen Fragestellungen an.