Justizministerin Stefanie Hubig (SPD) hat einen Entwurf zur Reform des Mietrechts vorgelegt. Ziel ist laut Vorlage, Wohnungssuchende und Mieterinnen und Mieter vor hohen Mieten zu schützen. Zudem soll eine Regelung eingeführt werden, die verhindern soll, dass Personen nach einem befristeten Zahlungsausfall ihre Wohnung verlieren.
In dem Beitrag wird als Hintergrund genannt, dass Mieten schneller steigen als die Inflation. Konkrete Maßnahmen betreffen unter anderem Kündigungen wegen Zahlungsverzugs, die Mietpreisbremse, Kurzzeitmietverträge sowie die Vermietung möblierter Wohnungen.
Schonfrist bei Kündigungen wegen Mietrückständen
Nach dem Entwurf soll eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam werden, wenn die gesamten Mietrückstände innerhalb einer Frist von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage beglichen werden. Die Zahlung kann dem Text zufolge durch den Mieter selbst oder durch eine öffentliche Stelle, etwa ein Jobcenter, erfolgen.
Voraussetzung ist laut Quelle, dass es in den zurückliegenden zwei Jahren nicht bereits eine solche Schonfristzahlung gegeben hat. Die Regelung soll damit nur einmal innerhalb dieses Zeitraums greifen.
Ordentliche Kündigung soll einbezogen werden
Der Entwurf reagiert zudem auf eine Praxis, die Vermieter laut Beitrag häufig nutzen: Fristlosen Kündigungen würden „hilfsweise“ ordentliche Kündigungen beigefügt, um das Mietverhältnis auch nach einer Nachzahlung zu beenden.
Künftig soll nach den Plänen auch für ordentliche Kündigungen wegen Zahlungsverzugs die gleiche Schonfristregelung gelten wie für die fristlose Kündigung. Hubig wird in der Quelle mit dem Satz zitiert: „Jede und jeder hat eine zweite Chance verdient.“
Mietpreisbremse und Wiedervermietung
Der Beitrag fasst die Funktionsweise der Mietpreisbremse zusammen: In Gebieten, in denen sie gilt, darf die Miete bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich zehn Prozent erhöht werden. Bei Verstößen kann der Mieter laut Quelle eine Reduzierung der Miethöhe verlangen.
Die Landesregierungen können Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten ausweisen, in denen die Mietpreisbremse gilt. Genannt werden auch Ausnahmen, etwa für Neubauwohnungen, grundlegend modernisierte Wohnungen oder Kurzzeitmietverträge.
Höchstgrenze für Kurzzeitmietverträge
Bei Kurzzeitmietverträgen nennt der Entwurf laut Quelle eine neue Begrenzung: Künftig soll es eine gesetzliche Höchstgrenze von sechs Monaten geben. Der Beitrag begründet dies damit, dass Kurzzeitverträge zwar etwa für Praktikanten oder Monteure sinnvoll sein können, aber nicht vorrangig zur Umgehung der Mietpreisbremse genutzt werden sollen.
Damit würde die Dauer solcher Verträge gesetzlich begrenzt, sofern sie unter die im Entwurf angesprochene Kategorie fallen.
Regeln für möbliertes Wohnen
Ein weiterer Punkt betrifft möbliertes Wohnen. Die Mietpreisbremse orientiert sich laut Beitrag an der Nettokaltmiete. Bei möblierter Vermietung sei oft nicht klar, wie die Berechnung ausfällt, insbesondere beim Möblierungszuschlag.
Der Entwurf enthält dazu eine Vorgabe, die in der Quelle aus dem Gesetzentwurf zitiert wird:
„Bei der Bestimmung des Möblierungszuschlags ist der Anschaffungswert der Einrichtungsgegenstände und deren Abnutzungsgrad zu berücksichtigen.“
Außerdem wird dargestellt, dass der Möblierungszuschlag künftig als angemessen gelten soll, wenn er bei voll ausgestattetem Wohnraum fünf Prozent der Nettokaltmiete nicht übersteigt.
Änderungen bei Modernisierungsmieterhöhungen
Der Beitrag nennt auch eine Regelung, die Vermietern zugutekommen soll. Nach geltendem Recht können nach einem vereinfachten Verfahren Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen bis zu Kosten von 10.000 Euro pro Wohnung durchgesetzt werden. Als Beispiele werden Maßnahmen wie neue Fliesen oder ein Fenstertausch genannt.
Diese Wertgrenze soll laut Quelle wegen gestiegener Kosten auf 20.000 Euro angehoben werden. Der Text weist zugleich darauf hin, dass dies für Mieter nur dann als Vorteil wirken könne, wenn ihnen mehr Energieeffizienz oder eine modernere Ausstattung wichtiger sind als eine günstige Miete.
Überblick über die im Beitrag genannten Punkte
Der Entwurf beinhaltet nach Darstellung der Quelle unter anderem folgende Elemente:
- Schonfristregelung: Nachzahlung binnen zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage kann Kündigungen wegen Zahlungsverzugs unwirksam machen (mit Einschränkung bei Wiederholung innerhalb von zwei Jahren).
- Ausweitung der Schonfrist: Auch ordentliche Kündigungen wegen Zahlungsverzugs sollen erfasst werden.
- Kurzzeitmieten: Gesetzliche Höchstgrenze von sechs Monaten für Kurzzeitmietverträge.
- Möblierungszuschlag: Orientierung an Anschaffungswert und Abnutzung; Angemessenheit bei bis zu fünf Prozent der Nettokaltmiete für voll ausgestatteten Wohnraum.
- Modernisierung: Anhebung der Wertgrenze für das vereinfachte Verfahren von 10.000 auf 20.000 Euro pro Wohnung.
Zeitplan und weiteres Verfahren
Ab wann die Änderungen gelten könnten, ist laut Beitrag offen. Zuerst müsse über den Vorschlag im Bundeskabinett beraten werden. Dafür gibt es noch keinen Termin.
In der Quelle heißt es außerdem, dass „etliche Details“ des Entwurfs im Koalitionsvertrag von CDU, CSU und SPD vereinbart seien. Als Quelle wird dpa angegeben.