Mitarbeiterwohnungen spielen in Deutschland laut einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) eine wachsende Rolle. Neun Prozent der Unternehmen bieten demnach direkte Maßnahmen zur Wohnraumversorgung ihrer Beschäftigten an, weitere 21 Prozent unterstützen ihre Mitarbeiter indirekt bei der Wohnungssuche oder beim Zugang zu Wohnraum. Das IW hat untersucht, unter welchen Bedingungen sich dieses Modell für Unternehmen wirtschaftlich rechnet.
Neben der Studie wurden die steuerlichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in einem Expertenpanel beleuchtet. Dabei ging es um Finanzierungswege, Kooperationsmodelle und steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten. Nach Einschätzung der beteiligten Fachleute bleibt Mitarbeiterwohnen ein Feld mit Potenzial, wird bislang aber nur in begrenztem Umfang ausgebaut.
Hohe Hürden trotz wachsender Relevanz
Das IW führt die steigende Bedeutung des Modells auf zwei Entwicklungen zurück: den Fachkräftemangel und angespannte Wohnungsmärkte in vielen Regionen. Unternehmen können Mitarbeiterwohnungen demnach als Instrument einsetzen, um Beschäftigte zu gewinnen und langfristig an den Standort zu binden. Zugleich verweist das Institut auf mehrere Hemmnisse, darunter hohe Baukosten, knappe Grundstücke, wechselnde Förderbedingungen und eine hohe Regulierungsdichte.
Nach Darstellung des IW sind Arbeitgeber dennoch eher als viele andere Akteure bereit, auch unter schwierigen Bedingungen in den Wohnungsneubau zu investieren. Ein Grund dafür ist, dass Unternehmen unter Umständen eigene Flächen nutzen können, etwa Klinikgelände, Industrieareale oder leerstehende Bürogebäude. Dadurch stehen sie nicht in jedem Fall im direkten Wettbewerb mit anderen Investoren um verfügbare Baugrundstücke.
Kooperationen als möglicher Ansatz
Ob sich Mitarbeiterwohnen stärker verbreitet, hängt laut IW auch davon ab, ob die Zusammenarbeit zwischen Unternehmen und Wohnungswirtschaft ausgebaut wird. Genannt werden flexible Modelle, bei denen mehrere kleinere Arbeitgeber gemeinsam mit einem Wohnungsunternehmen Wohnraum für Beschäftigte schaffen oder anmieten. Solche Kooperationen könnten helfen, wirtschaftliche Risiken und organisatorische Lasten zu verteilen.
Die Befragung von 826 Unternehmen im Sommer 2025 zeigt zugleich, dass viele Betriebe den Nutzen des Modells grundsätzlich anerkennen. 58 Prozent der befragten Unternehmen gaben an, dass Mitarbeiterwohnungen die Rekrutierung von Fachkräften erleichtert hätten. 55 Prozent sehen darin einen Vorteil für die langfristige Bindung von Arbeitnehmern.
Geringe Ausbaupläne trotz positiver Erfahrungen
Trotz dieser Einschätzungen planen nach IW-Angaben nur vier Prozent der Betriebe, in den kommenden fünf Jahren neue Angebote im Bereich Mitarbeiterwohnen zu schaffen. Als größtes Hindernis nennen zwei Drittel der Unternehmen ungünstige Rahmenbedingungen für die Anmietung. Rund 45 Prozent erwarten Schwierigkeiten bei der Suche nach geeigneten Kooperationspartnern in der Wohnungswirtschaft. Knapp 40 Prozent halten den finanziellen und organisatorischen Aufwand für zu hoch.
IW-Experte Philipp Deschermeier erklärte, Mitarbeiterwohnungen könnten im Wettbewerb um qualifizierte Fachkräfte ein Standortvorteil sein. Dafür seien jedoch bessere Informationen für Unternehmen notwendig. Zudem müssten Kommunen den Wohnungsbau auf Betriebsgeländen leichter genehmigen. Deschermeier sagte weiter, dass eine engere Zusammenarbeit von Arbeitgebern, Wohnungswirtschaft und Kommunen sowohl den Betrieben als auch dem Wohnungsmarkt zugutekommen könne.
Modelle aus der Praxis und alternative Finanzierung
Im Rahmen eines Expertenpanels von Rueckerconsult wurden konkrete Marktmodelle vorgestellt. Die Freiburger Stadtbau setzt nach Angaben ihrer Geschäftsführer Dr. Magdalena Szablewska und Dr. Matthias Müller auf das Konzept „Corporate Living“. Dabei errichtet das Unternehmen Mehrfamilienhäuser und verkauft einzelne Wohnungen als Eigentum an Unternehmen, die diese anschließend an ihre Beschäftigten vermieten. Ergänzend wird ein Servicepaket angeboten, das unter anderem Mietverwaltung und Hausmeisterdienste umfasst.
Als weitere Möglichkeit wurde Immobilienleasing genannt. Klaus Busch, Geschäftsführer von Core Solutions, stellte dieses Modell als Alternative zur klassischen Bankenfinanzierung vor. Demnach können Wohnungen außerhalb der eigenen Bilanz gehalten werden, was sich auf Eigenkapitalquote und Rating auswirken kann. Bei Sale-and-lease-back-Strukturen kann zudem Kapital freigesetzt werden, das bislang in Immobilien gebunden war. Nach seinen Angaben müssen in diesem Fall aufgedeckte stille Reserven nicht sofort versteuert werden. Am Ende der Laufzeit kann ein Rückkaufs- oder Ankaufsrecht bestehen, während Wertsteigerungschancen im Unternehmen verbleiben.
Leasing vor allem für größere Volumina geeignet
Nach Angaben von Busch eignet sich Immobilienleasing grundsätzlich ab einem Immobilienwert von etwa zehn Millionen Euro oder für mittelständische Unternehmen ab einem Jahresumsatz von rund 100 Millionen Euro. Voraussetzung sei außerdem, dass das Geschäftsmodell über die gesamte Leasingdauer, die in der Regel 20 Jahre betrage, eine positive Prognose aufweise. Das Instrument sei vor allem für Unternehmen ohne eigene Immobilienexpertise geeignet.
Ein weiterer Schwerpunkt des Panels betraf steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten. Ulrich Creydt und Michael Schäfer von der Ypsilon Steuerberatungsgesellschaft erläuterten, dass Unternehmen unter anderem durch Abschreibungsmodelle Vorteile nutzen können. Genannt wurden eine degressive Abschreibung von fünf Prozent jährlich sowie eine Sonderabschreibung. Auch die Auslagerung von Wohnimmobilienvermögen in eigene Gesellschaften wurde als möglicher Ansatz dargestellt.
Steuerliche Regeln bei vergünstigter Überlassung
Für Mitarbeiterwohnungen ist nach der dargestellten Rechtslage entscheidend, ob der Arbeitnehmer mindestens zwei Drittel der ortsüblichen Miete zahlt und der Quadratmeterpreis ohne umlagefähige Kosten nicht über 25 Euro liegt. Wird diese Grenze eingehalten, bleibt die Überlassung der Dienstwohnung nach den Angaben im Beitrag steuer- und sozialversicherungsfrei. Für Arbeitgeber kann das die Lohnnebenkosten senken.
Das im Text genannte Beispiel beschreibt eine 100-Quadratmeter-Wohnung, die ein Arbeitnehmer ab Januar für 700 Euro Miete zuzüglich 300 Euro Nebenkosten erhält. Der niedrigste Mietwert der Spanne im Mietspiegel für vergleichbare Wohnungen wird mit 11,40 Euro pro Quadratmeter angegeben, was einem Mietwert von 1.140 Euro entspricht. Daraus ergibt sich ein monatlicher Vorteil von 440 Euro beziehungsweise 5.280 Euro im Jahr. Dieser Vorteil bleibt laut Darstellung lohnsteuer- und sozialversicherungsfrei. Der Arbeitgeber spart in dem Beispiel bis zu 1.056 Euro pro Jahr an Arbeitgeberanteilen zur Sozialversicherung.
Freibetrag seit 2020 und Hinweise auf Fördermöglichkeiten
Grundsätzlich wird eine Mitarbeiterwohnung dem steuer- und beitragspflichtigen Arbeitslohn zugerechnet. Seit dem 1. Januar 2020 gilt jedoch eine Sonderregelung in § 8 Abs. 2 Satz 12 EStG. Danach entfällt der Ansatz eines Sachbezugs unter bestimmten Voraussetzungen, insbesondere wenn das vom Arbeitnehmer gezahlte Entgelt mindestens zwei Drittel des ortsüblichen Mietwerts erreicht und der Mietwert eine bestimmte Grenze pro Quadratmeter nicht überschreitet.
Der im Beitrag erwähnte Bewertungsabschlag wurde durch das Gesetz zur weiteren steuerlichen Förderung der Elektromobilität und zur Änderung weiterer steuerlicher Vorschriften eingeführt. Ergänzend verweist der Ausgangstext darauf, dass die Bundesregierung für Unternehmen eine Broschüre mit Best-Practice-Beispielen und Fördermöglichkeiten zum Mitarbeiterwohnen veröffentlicht hat. Damit wird deutlich, dass neben steuerlichen Fragen auch öffentliche Unterstützung und praktische Umsetzungsmodelle Teil der Debatte um Mitarbeiterwohnungen sind.