Die Diskussion über strengere Regeln für möbliertes Wohnen auf Zeit gewinnt an Bedeutung. Hintergrund sind Reformpläne der Bundesregierung, die dieses Segment des Wohnungsmarkts genauer fassen wollen. Nach Berechnungen des Ifo-Instituts liegt der Anteil befristet vermieteter möblierter Wohnungen am gesamten deutschen Mietmarkt bei höchstens 0,8 Prozent.
Das Münchner Institut kommt in einem Forschungsbericht zu dem Ergebnis, dass das Segment in den größten deutschen Städten zwischen 2012 und 2016 etwas stärker gewachsen ist als der gesamte Mietmarkt. In den Jahren danach habe sich die Entwicklung jedoch in etwa parallel zum übrigen Mietmarkt bewegt. Die Autoren des Berichts verweisen darauf, dass die Bedeutung dieses Bereichs häufig größer erscheine, als sie tatsächlich sei.
Inserate verzerren den Eindruck
Nach Einschätzung der Ifo-Forscher entsteht dieser Eindruck auch deshalb, weil Wohnungen mit befristeter Vermietung häufiger online inseriert werden als klassische, langfristig vermietete Wohnungen. Bei dauerhaftem Wohnraum komme es häufiger zu Vermietungen ohne Inserat. Im Bereich des möblierten Wohnens auf Zeit sei dagegen davon auszugehen, dass der Offline-Markt vergleichsweise klein ist.
Beim Wohnen auf Zeit werden meist möblierte Wohnungen für mehrere Monate oder bis zu einem Jahr vergeben. Mieterverbände und andere Fachleute beobachten insbesondere in Berlin seit längerem eine zunehmende Verbreitung solcher Angebote. Nach deren Darstellung nutzen Vermieter diese Form der Vermietung auch, um höhere Erträge zu erzielen und bestehende Mietregeln zu umgehen.
Unterschiede zwischen den Städten
Eine allgemeine Ausweichbewegung infolge der Mietpreisbremse lässt sich laut Ifo aus den verfügbaren Daten aber nicht eindeutig ableiten. Die Entwicklung sei von Stadt zu Stadt unterschiedlich verlaufen. In Hamburg und München sei zwischen 2012 und 2025 ein leichtes Wachstum des Segments zu beobachten gewesen, in Köln habe sich das Angebot ungefähr konstant entwickelt.
Anders stellte sich die Lage den Angaben zufolge in Berlin dar. Dort nahm das Angebot befristet vermieteter möblierter Wohnungen deutlich zu und wuchs stärker als das gesamte Mietangebot. Der Forschungsbericht trägt den Titel „Ökonomische Einordnung flexibler Wohnformen“ und wurde im Auftrag des Unternehmens Wunderflats erstellt, das möblierte Wohnungen für befristete Zeiträume vermittelt.
Gründe aus Sicht der Vermieter
Für die Untersuchung wertete das Ifo-Institut auch Daten von Anbietern aus, die ihre Wohnungen über Wunderflats vermieten. Als häufigste Gründe nannten diese Vermieter die Vermeidung von Risiken, die sie mit dauerhaften Mietverhältnissen verbinden, sowie den Wunsch nach Flexibilität für einen möglichen Eigenbedarf.
Parallel dazu gibt es Hinweise auf eine vorhandene Nachfrage. Eine repräsentative Yougov-Umfrage vom September 2025 im Auftrag des Onlineportals Kleinanzeigen zeigt, dass sich 19 Prozent der Mieter bei der Suche nach einer neuen Wohnung grundsätzlich für ein möbliertes Angebot entscheiden würden. Besonders in Großstädten ist die Offenheit dafür höher. Zugleich erklärte die Mehrheit der Befragten, für eine möblierte Wohnung keine höhere Miete zahlen zu wollen. 68 Prozent lehnen einen Aufpreis ab.
Jüngere zeigen mehr Interesse
Vor allem jüngere Altersgruppen zeigen der Umfrage zufolge Interesse an möblierten Mietangeboten. In der Generation Z liegt der Anteil bei 33 Prozent, bei den Millennials bei 32 Prozent. Deutlich niedriger fällt die Bereitschaft in älteren Jahrgängen aus. In der Altersgruppe der zwischen 1954 und 1969 Geborenen würden nur neun Prozent möbliertes Wohnen in Betracht ziehen, während 87 Prozent dies ablehnen.
Auch regional gibt es Unterschiede. In Berlin äußerten sich 37 Prozent der Befragten offen für möbliertes Wohnen, in Bremen 27 Prozent und in Baden-Württemberg 23 Prozent. Eine deutlich zurückhaltendere Haltung zeigte sich in Brandenburg und Schleswig-Holstein. Dort überwog laut Auswertung die Ablehnung mit 88 beziehungsweise 81 Prozent.
Mietpreisbremse und ihre Lücken
Die Mietpreisbremse wurde 2015 eingeführt, um den Anstieg der Wohnkosten zu begrenzen. 2020 wurde sie verschärft und im Juli 2025 bis Ende 2029 verlängert. Bei möblierten Wohnungen bestehen jedoch weiterhin Besonderheiten. Wird Wohnraum nur vorübergehend, also bis zu sechs Monate, vermietet, können Vermieter die strengeren Regeln umgehen. Zusätzlich kann ein Möblierungszuschlag verlangt werden, der bislang nicht gesondert im Mietvertrag ausgewiesen werden muss.
Nach der Yougov-Umfrage wissen nur 19 Prozent der Mieter, dass die Mietpreisbremse grundsätzlich auch für möbliertes Wohnen gilt. Demnach darf die Kaltmiete einschließlich Möblierungszuschlag höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. In der Praxis ist jedoch oft schwer nachzuvollziehen, welcher Anteil der Gesamtmiete auf die Möblierung entfällt.
Debatte über den Möblierungszuschlag
Die Datenbank Quis führt den Anstieg möblierter Angebote auf die Verschärfung der Mietpreisbremse zurück. Seit dem 1. April 2020 können Mieter Ansprüche wegen Verstößen rückwirkend geltend machen, und zwar für die ersten zweieinhalb Jahre des Mietverhältnisses. Davor mussten Vermieter überhöhte Mieten nicht rückwirkend senken.
Nach Darstellung von Quis erschwert vor allem der nicht separat ausgewiesene Möblierungszuschlag die Ermittlung der tatsächlichen Nettokaltmiete. Die Stadt Hamburg brachte deshalb im Juni 2023 einen Gesetzesantrag in den Bundesrat ein. Ziel war eine Obergrenze für den Zuschlag und die Pflicht, diesen im Mietvertrag gesondert auszuweisen. Der Bundesrat stimmte dem Vorstoß am 16. Juni 2023 zu und leitete Ende Juli einen Gesetzentwurf an die damalige Bundesregierung weiter. Eine Entscheidung des damaligen Bundestags dazu erfolgte nicht mehr.
Neue Reformpläne der Bundesregierung
Nun liegt ein neuer Anlauf der schwarz-roten Bundesregierung vor. Die von Bundesjustizministerin Stefanie Hubig angekündigten Reformpläne sind nach dem vorliegenden Stand noch nicht vom Kabinett beschlossen. Vorgesehen ist eine zeitliche Höchstgrenze von sechs Monaten für Vermietungen zum vorübergehenden Gebrauch.
Zudem soll ein Möblierungszuschlag künftig dann als angemessen gelten, wenn er bei voll ausgestattetem Wohnraum fünf Prozent der Nettokaltmiete nicht übersteigt. Damit würde erstmals ein konkreter Maßstab für die Höhe dieses Zuschlags eingeführt. Die politische und rechtliche Auseinandersetzung über die Regulierung möblierter Zeitvermietung dürfte damit weitergehen, während die vorliegenden Studien auf einen gemessen am Gesamtmarkt begrenzten Umfang dieses Segments hinweisen.