Mieter versuchen beim Wohnungswechsel häufig, durch die Stellung eines Nachmieters Kosten zu vermeiden. Ziel ist es, das bestehende Mietverhältnis vor Ablauf der Kündigungsfrist zu beenden oder einen nahtlosen Übergang zu ermöglichen. Ein allgemeiner Rechtsanspruch darauf besteht jedoch nicht.
Ob ein Vermieter einem vorgeschlagenen Nachmieter zustimmen muss, hängt von der Art des Mietvertrags und von vertraglichen Regelungen ab. Maßgeblich sind dabei gesetzliche Vorgaben sowie die konkrete Ausgestaltung des Mietverhältnisses.
Unbefristete Mietverträge und Kündigungsfrist
Bei unbefristeten Mietverträgen gilt in Deutschland für Mieter in der Regel eine gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter eingehen, damit dieser Monat noch in die Frist einbezogen wird. Andernfalls beginnt die Frist erst im Folgemonat.
Nach Angaben des Deutschen Mieterbunds besteht in diesen Fällen grundsätzlich kein Anspruch darauf, durch die Stellung eines Nachmieters vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen zu werden. „Vorbehaltlich einer anderslautenden mietvertraglichen Regelung gibt es kein Recht, als Mieter frühzeitig einen Nachmieter zu stellen“, erklärte Jutta Hartmann, Sprecherin des Deutschen Mieterbunds in Berlin. Informationen zur ortsüblichen Vergleichsmiete und verwandten Themen können bei der Einordnung von Mietverhältnissen relevant sein, etwa wenn es um Mieterhöhungen geht, die sich an einer entsprechenden Tabelle orientieren
Entscheidungsspielraum des Vermieters
Vermieter können Nachmietervorschläge prüfen, sind jedoch nicht verpflichtet, diese anzunehmen. Dies gilt sowohl für einzelne als auch für mehrere vorgeschlagene Kandidaten. Auch eine vorzeitige Auflösung des Mietvertrags muss nicht akzeptiert werden.
In der Praxis kann es dennoch zu einer Einigung kommen, etwa wenn der Vermieter Leerstand vermeiden oder den organisatorischen Aufwand reduzieren möchte. Rechtlich bleibt die Zustimmung jedoch eine freiwillige Entscheidung des Vermieters.
Zeitmietverträge und Nachmieterklauseln
Bei Zeitmietverträgen, die für eine feste Dauer abgeschlossen werden, endet das Mietverhältnis automatisch mit Ablauf der vereinbarten Zeit. Eine Kündigung ist in diesen Fällen nicht erforderlich. Solche Verträge sind nur zulässig, wenn ein gesetzlich anerkannter Befristungsgrund vorliegt, etwa eine geplante Eigennutzung durch den Vermieter oder dessen Angehörige.
Einige Zeitmietverträge enthalten Nachmieterklauseln für besondere Situationen, beispielsweise bei einem beruflich bedingten Umzug. In diesen Fällen kann vereinbart sein, dass der Mieter dem Vermieter einen Nach- oder Untermieter vorschlagen darf. Ob und unter welchen Bedingungen dies möglich ist, richtet sich nach dem jeweiligen Vertrag.
Kündigungsausschluss bei unbefristeten Verträgen
Auch bei unbefristeten Mietverträgen kann ein Kündigungsausschluss vereinbart werden. Dieser darf maximal vier Jahre betragen und ist nur wirksam, wenn sowohl Mieter als auch Vermieter für diesen Zeitraum auf ihr Kündigungsrecht verzichten. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 23. August 2016 (Az. VIII ZR 23/16) entschieden.
In solchen Verträgen können Klauseln vorgesehen sein, die dem Mieter unter bestimmten Voraussetzungen ein vorzeitiges Ausscheiden ermöglichen, etwa bei einem Arbeitsplatzwechsel ins Ausland oder bei schweren familiären Gründen. Voraussetzung kann sein, dass ein geeigneter Nachmieter gestellt wird.
Anforderungen an den Nachmieter
Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass Vermieter in diesen Fällen umfangreiche Informationen über den vorgeschlagenen Nachmieter verlangen dürfen. Dazu zählen unter anderem Einkommensnachweise, Bonitätsauskünfte sowie eine schriftliche Erklärung, dass der Nachmieter bereit ist, den Mietvertrag ohne Vorbehalte zu übernehmen.
Der Mieter ist demnach verpflichtet, einen Nachmieter zu präsentieren, der diese Unterlagen vollständig zur Verfügung stellt. Die Anforderungen entsprechen laut Gericht den üblichen Kriterien, die auch bei einer Neuvermietung oder durch Makler erhoben werden.
Fristlose Kündigung bei Mängeln
Unabhängig von Nachmieterfragen kann eine fristlose Kündigung gerechtfertigt sein, wenn in der Wohnung gesundheitsgefährdende Mängel festgestellt werden. Dazu zählen nach Angaben der Quelle unter anderem asbesthaltige Bauteile oder starker Schimmelbefall.
In solchen Fällen endet das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist. Die Stellung eines Nachmieters ist dann rechtlich nicht erforderlich.
Weitere Informationen zum Mietrecht und Mietverträgen
Verbraucher, die sich zusätzlich über mietrechtliche Rahmenbedingungen informieren möchten, können sich auch zu regionalen Mietspiegeln anschauen, die Durchschnittspreise und Vergleichswerte für Mietwohnungen bereitstellen, etwa für bestimmte Städte oder Regionen im Jahr 2025.