Der Konflikt im Nahen Osten trifft nach Einschätzung von PTXRE auf ein bereits angespanntes Umfeld für die gewerbliche Immobilienfinanzierung in Deutschland. In einem Whitepaper beschreibt das Unternehmen, dass verschärfte Kreditstandards, gestiegene regulatorische Anforderungen und höhere Refinanzierungskosten schon vor dem geopolitischen Ereignis auf den Markt wirkten. Der aktuelle Konflikt verstärke diese bestehenden Belastungsfaktoren zusätzlich.
Laut der Analyse steigen Finanzierungskosten dabei nicht nur über Veränderungen bei den Leitzinsen. PTXRE verweist auf mehrere parallele Einflussfaktoren. Dazu zählen höhere Bankmargen, steigende Renditen am Kapitalmarkt und eine insgesamt vorsichtigere Kreditvergabe. Diese Faktoren wirkten zusammen auf Finanzierungsbedingungen, Kreditverfügbarkeit und Transaktionen.
Szenarien für Kreditvergabe und Refinanzierung
Andreas Trumpp, Head of Market Intelligence & Foresight bei PTXRE, erklärte, geopolitische Risiken wirkten nicht linear über den Zins, sondern über mehrere Anpassungen im Kreditprozess. Er nannte dabei unter anderem Pricing, Covenants und die allgemeine Risikobereitschaft der Banken. Nach Darstellung des Whitepapers verändern sich damit nicht nur Finanzierungskosten, sondern auch die Anforderungen an Kreditnehmer und Objekte.
Für den weiteren Verlauf beschreibt PTXRE drei Szenarien. Im aus Sicht der Analyse wahrscheinlichsten Fall eines mehrere Monate andauernden Konflikts wäre mit restriktiveren Kreditbedingungen zu rechnen. Genannt werden steigende Margen, sinkende Beleihungsausläufe sowie strengere Anforderungen an Kapitaldienstfähigkeit und Sicherheiten. Für den Fall einer kurzfristigen Eskalation mit anschließender Beruhigung geht PTXRE dagegen von begrenzten Folgen aus. Transaktionen könnten sich dann vorübergehend verzögern, während die Kreditverfügbarkeit im Wesentlichen bestehen bliebe und Margenanpassungen moderat ausfielen.
In einem weiteren Stressszenario mit zusätzlicher Verwerfung an den Finanzmärkten könnte sich die Lage laut Whitepaper deutlich verschärfen. In diesem Fall würde sich die Kreditvergabe nach Einschätzung von PTXRE auf wenige erstklassige Objekte konzentrieren. Refinanzierungen würden dann zum zentralen Risiko, während große Teile des Marktes faktisch keinen Zugang mehr zu Fremdkapital hätten.
Unterschiede zwischen den Immobiliensegmenten
Nach Angaben von PTXRE fallen die Auswirkungen je nach Assetklasse unterschiedlich aus. Core-Immobilien mit stabilen Cashflows und einer soliden Kapitalbasis auf Investorenseite blieben demnach grundsätzlich finanzierbar. Deutlich stärker unter Druck geraten könnten hingegen Secondary- und Value-Add-Immobilien. Gleiches gelte für Transitional-Assets, also Objekte mit Repositionierungs-, Vermietungs- oder Modernisierungsbedarf.
Sascha Baran, Geschäftsführer und verantwortlich für Debt & Structured Finance bei PTXRE, erklärte, es gebe keine flächendeckende Kreditklemme, sondern eine zunehmende Differenzierung des Marktes. Kapital bleibe verfügbar, werde aber selektiver und stärker risikoorientiert vergeben. Besonders betroffen seien nach der Analyse neben risikoreicheren Beständen vor allem Refinanzierungsfälle und Projekte mit hohem CapEx-Bedarf. In diesen Bereichen könne sich der Zugang zu Fremdkapital deutlich verschlechtern oder zeitweise ganz entfallen.
Download Markt-Mietspiegel als PDF-Dokument:
Der Marktmietspiegel basiert auf aktuellen, tatsächlichen Preisen der Immobilienwirtschaft und ist kein amtlicher Mietspiegel. Laden Sie hier den ausführlichen Marktmietspiegel als PDF-Dokument herunter.
Zeitverzögerte Wirkung externer Schocks
PTXRE weist zudem darauf hin, dass sich externe Schocks im deutschen Markt nicht sofort in vollem Umfang zeigen. Ein Grund dafür sei, dass ein großer Teil der gewerblichen Immobilienfinanzierungen langfristig festverzinst sei. Die Folgen träten deshalb zeitverzögert auf, insbesondere bei Refinanzierungen und bei Transaktionen. Gleichzeitig rechnet die Analyse mit einer Verlangsamung der Marktaktivität, weil viele Marktteilnehmer zunächst abwarten könnten.
Aus dem Whitepaper leitet PTXRE einen konkreten Handlungsbedarf für Marktteilnehmer ab. Finanzierungsportfolios sollten demnach systematisch auf Verwundbarkeiten geprüft werden. Dabei nennt die Analyse insbesondere Fälligkeiten, Covenant-Spielräume und Zinsbindungen. Baran erklärte, wer Refinanzierungen frühzeitig vorbereite und seine Finanzierungsstruktur aktiv steuere, verschaffe sich in einem selektiveren Marktumfeld Vorteile. Grundlage dieser Einschätzungen ist das PTXRE-Whitepaper „Geopolitik & gewerbliche Immobilienfinanzierung: Transmissionskanäle, Kreditparameter und Szenarien“.