Die Preise für neue Kaufpreise und Mieten haben sich im ersten Quartal 2026 in mehr als der Hälfte der deutschen Kreise erhöht. Das geht aus einer Auswertung von Empirica hervor, die inserierte Kaufpreise und Mieten für Wohnungen und Häuser in allen 400 kreisfreien Städten und Landkreisen untersucht und gewichtet hat. Erfasst wurden Neubau- und Bestandsobjekte.
Nach Angaben von Empirica haben sich die inserierten Kaufpreise seit der Zinswende teilweise erholt. Als Gründe nennt das Institut eine anhaltende Knappheit am Markt sowie den Rückgang im Neubau. Empirica-Experte Jan Grade erklärte mit Blick auf den aktuellen Immobilienpreisindex, ein wieder anziehender Inflationsschub könne die Lage kurzfristig belasten.
Preise und Mieten in mehr Kreisen im Plus
Im ersten Quartal 2026 stiegen die Preise für neu errichtete Wohnungen und Häuser nach Empirica-Angaben in mehr als der Hälfte aller Kreise. Im vierten Quartal 2025 hatte der Anteil noch unter dieser Marke gelegen. Auch bei den Mieten nahm der Anteil der Kreise mit steigenden Werten wieder zu.
Im Bestand hatte es über längere Zeit in rund 80 Prozent aller Kreise Anstiege bei Wohnungen, Häusern und Mieten gegeben. Nach dem Zinsanstieg fiel der Rückgang in diesem Segment laut Empirica jedoch stärker aus als im Neubau. Die Erholung verläuft den Angaben zufolge langsamer. Im ersten Quartal 2026 erhöhte sich der Anteil steigender Werte bei Bestandswohnungen und Bestandsmieten, während er bei Bestandshäusern stagnierte.
Entwicklung im Bestand
Bei Ein- und Zweifamilienhäusern im Bestand sank der Index im ersten Quartal 2026 gegenüber dem Vorquartal um 0,2 Prozent. Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 lag der Wert dennoch um 1,3 Prozent höher. Für gebrauchte Eigentumswohnungen verzeichnete Empirica gegenüber dem Vorquartal einen Anstieg von 0,7 Prozent, im Jahresvergleich ein Plus von 2,1 Prozent.
Die Bestandsmieten erhöhten sich im Quartalsvergleich um 0,9 Prozent. Gegenüber dem Vorjahresquartal ergab sich ein Anstieg von 3,9 Prozent. Damit setzte sich bei den Mieten im Bestand die Aufwärtsbewegung fort, während sich die Entwicklung bei Bestandshäusern schwächer zeigte.
Neubau mit unterschiedlicher Entwicklung je Segment
Im Neubau stiegen die Preise für Eigentumswohnungen sowie die Mieten. Bei neu errichteten Ein- und Zweifamilienhäusern gingen die Preise dagegen leicht zurück. Auch im Jahresvergleich lag hier laut Analyse ein kleines Minus von 0,1 Prozent vor.
Jan Grade erklärte, bei Neubauten sei eher mit steigenden Preisen als im Bestand zu rechnen. Als Begründung verwies er auf die Herstellungskosten, die nach seiner Einschätzung eine Untergrenze für die Preise bildeten oder dazu führten, dass Projekte gar nicht erst realisiert würden.
Neubaumieten in Landkreisen stärker im Plus
Die Indizes für Neubaumieten in kreisfreien Städten und Landkreisen zeigten im ersten Quartal 2026 eine abgeschwächte Dynamik. In kreisfreien Städten legte der Index gegenüber dem Vorquartal um 0,4 Prozent zu, in Landkreisen um 1,2 Prozent. Auch im Jahresvergleich fiel das Plus in Landkreisen mit 4,3 Prozent höher aus als in kreisfreien Städten mit 2,3 Prozent.
Über einen Zeitraum von zehn Jahren entwickelten sich die Indizes in beiden Gebietstypen in ähnlicher Größenordnung. In kreisfreien Städten betrug der Anstieg 53 Prozent, in Landkreisen 54,6 Prozent. Bundesweit ergab sich daraus ein Zuwachs von 54 Prozent.
Ranking bei Mieten neuer Wohnungen
Im Ranking der teuersten Standorte für Neubaumieten blieben die ersten sechs Plätze unverändert. München lag weiter auf Rang eins, gefolgt von Frankfurt am Main, Hamburg, Potsdam, Stuttgart und Heidelberg. Düsseldorf rückte auf Platz sieben vor.
Freiburg im Breisgau verbesserte sich um fünf Plätze auf Rang acht, Rosenheim auf Rang neun und Augsburg auf Rang zehn. Berlin fiel nach Empirica-Angaben erstmals seit dem vierten Quartal 2020 aus den Top 10 dieses Rankings.
Neue Eigentumswohnungen mit geringem Preisauftrieb
Bei neu errichteten Eigentumswohnungen fiel der Preisauftrieb im ersten Quartal 2026 gering aus. In den Landkreisen stieg der Index gegenüber dem vierten Quartal 2025 um 0,2 Prozent, in den kreisfreien Städten um 0,3 Prozent. Bundesweit ergab sich daraus ein Plus von 0,2 Prozent.
Im Jahresvergleich lag der Anstieg in Landkreisen, kreisfreien Städten und auf Bundesebene jeweils bei 1,6 Prozent. Auf Sicht von zehn Jahren stiegen die inserierten Kaufpreise für neue Eigentumswohnungen bundesweit um 77 Prozent. In kreisfreien Städten belief sich das Plus auf 80,8 Prozent, in Landkreisen auf 74,4 Prozent.
Rangfolge bei neuen Eigentumswohnungen
Im Ranking der Kaufpreise für neue Eigentumswohnungen blieben die Plätze eins bis vier unverändert bei München, Hamburg, Stuttgart und Berlin. Freiburg im Breisgau und Frankfurt am Main tauschten die Plätze fünf und sechs.
Die weiteren Ränge blieben ebenfalls weitgehend stabil. Mainz lag weiter auf Platz sieben, Erlangen auf Platz acht, Potsdam auf Platz neun und Rosenheim auf Platz zehn.
Neue Häuser: Unterschiede zwischen Städten und Landkreisen
Bei neugebauten Ein- und Zweifamilienhäusern zeigte sich im Quartalsvergleich ein unterschiedliches Bild. In kreisfreien Städten sank der Index gegenüber dem vierten Quartal 2025 um 1,2 Prozent. In den Landkreisen stieg er dagegen um 0,3 Prozent.
Im Jahresvergleich gingen die Indizes bundesweit um 0,1 Prozent zurück. Für kreisfreie Städte ergab sich ein Minus von 1,2 Prozent, für Landkreise ein Plus von 0,6 Prozent. Über zehn Jahre betrachtet stiegen die inserierten Kaufpreise für neue Ein- und Zweifamilienhäuser bundesweit um 64,3 Prozent. In kreisfreien Städten lag der Anstieg bei 59,1 Prozent, in Landkreisen bei 68,2 Prozent.
Ranking bei neuen Ein- und Zweifamilienhäusern
Im Preisranking für neu errichtete Ein- und Zweifamilienhäuser blieb München auf Platz eins, Heidelberg auf Platz zwei und Freiburg im Breisgau auf Rang sechs. Kempten und Stuttgart tauschten die Plätze drei und vier.
Karlsruhe verbesserte sich um zwei Plätze auf Rang fünf. Wiesbaden rückte auf Platz sieben vor, Frankfurt am Main auf Platz acht, Jena auf Platz neun und Speyer auf Platz zehn.
Grundlage der Auswertung
Empirica weist darauf hin, dass im Report ausschließlich hedonische Preise in Euro pro Quadratmeter ausgewiesen werden. Seit 2012 basiert die Berechnung auf Value-Marktdaten, für frühere Zeiträume auf Daten der IDN Immodaten GmbH. Das Verfahren berücksichtigt laut Empirica Qualitätsunterschiede wie Ausstattung, Wohnungsgröße und Baualter, da sich das inserierte Angebot von Quartal zu Quartal verändern kann.
Die Analyse beruht auf einem Bottom-up-Ansatz mit 400 Regressionen auf Kreisebene, die zu Regional-, Landes- und Bundeswerten zusammengeführt werden. Berücksichtigt wurden bei Neubauten jeweils die vergangenen drei Baujahrgänge und projektierte Objekte, im Bestand alle übrigen Baujahre. Für Wohnungen wurde eine Größe von 60 bis 80 Quadratmetern angesetzt, für Häuser 100 bis 150 Quadratmeter, jeweils mit höherwertiger Ausstattung. Nach Angaben von Empirica basiert die Untersuchung auf mehr als zwei Millionen Inseraten und rund 100 Anzeigenquellen.