Ab Mai 2026 gelten EU-weit neue Anforderungen an Energieausweise für Gebäude. Grundlage ist die überarbeitete EU-Gebäuderichtlinie (Energy Performance of Buildings Directive, EPBD), die von den Mitgliedstaaten bis spätestens 29. Mai 2026 in nationales Recht umgesetzt werden muss. Die Änderungen betreffen insbesondere Eigentümer, die Gebäude verkaufen, vermieten, verpachten oder umfassend renovieren.
Kernpunkt der Neuregelung ist eine einheitliche Energieeffizienzskala von A bis G. Damit wird die bisher in Deutschland verwendete Skala von A+ bis H abgelöst. Ziel ist eine EU-weit vergleichbare Darstellung der Energieeffizienz von Gebäuden. Bereits ausgestellte Energieausweise behalten jedoch ihre Gültigkeit von zehn Jahren, sodass die alte Skala noch mehrere Jahre parallel verwendet wird.
Neue Energieklassen und nationale Ausgestaltung
Die neue Skala ordnet Gebäude nach klar definierten Kriterien ein. Klasse A ist künftig ausschließlich für Nullemissionsgebäude vorgesehen. Klasse G bildet die energetisch schlechtesten 15 Prozent des Gebäudebestands eines Mitgliedstaates ab. Die übrigen Gebäude werden gleichmäßig auf die Klassen B bis F verteilt.
Die konkreten Schwellenwerte für die einzelnen Klassen legen die Mitgliedstaaten auf Basis der EU-Vorgaben fest. Unverändert bleibt die farbliche Darstellung der Skala: Grün kennzeichnet eine hohe Energieeffizienz, Rot eine geringe Effizienz. Die Einführung der neuen Klassen ersetzt bestehende nationale Pflichten nicht. In Deutschland gelten die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) weiterhin.
Erweiterte Pflicht zur Vorlage von Energieausweisen
Bereits nach geltendem Recht ist ein Energieausweis erforderlich, wenn ein Gebäude neu vermietet, verkauft oder verpachtet wird. Der Ausweis muss bei der ersten Besichtigung vorliegen. Zudem sind bestimmte Angaben aus dem Energieausweis bereits in Immobilienanzeigen in Zeitungen oder auf kostenpflichtigen Internetplattformen zu veröffentlichen.
Ein gültiger Ausweis ist dabei auch relevant im Kontext der ortsüblichen Vergleichsmiete, die zur Einordnung von Mietwerten unterschiedlicher Objektmerkmale herangezogen wird, etwa auf Basis regionaler Übersichten zur Vergleichsmiete.
Ab Mai 2026 wird die Vorlagepflicht ausgeweitet. Ein Energieausweis ist dann auch erforderlich, wenn Mietverträge verlängert werden oder größere Renovierungen durchgeführt werden. Als größere Renovierung gelten Maßnahmen, bei denen mehr als 25 Prozent der Gebäudehülle saniert werden oder die Maßnahmen mehr als ein Viertel des Gebäudewerts betreffen. Die Regelungen gelten für neu ausgestellte Verbrauchs- und Bedarfsausweise. Selbstnutzer von Wohngebäuden sind von der Pflicht ausgenommen.
Bußgelder bei Verstößen
Fehlt ein Energieausweis, enthält er unzutreffende Angaben oder wird er nicht vollständig oder nicht rechtzeitig vorgelegt, kann ein Bußgeld von bis zu 10 000 Euro verhängt werden. Diese Regelung ergibt sich aus dem Gebäudeenergiegesetz. Die Bußgeldandrohung gilt auch dann, wenn die Pflichten aus Unkenntnis nicht erfüllt werden.
Die Ausstellung von Energieausweisen darf ausschließlich durch qualifizierte Gebäudeenergieberater oder andere nach § 88 GEG berechtigte Fachleute erfolgen. Energieausweise haben grundsätzlich eine Gültigkeit von zehn Jahren.
Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes
Das Gebäudeenergiegesetz bildet seit 2020 die zentrale rechtliche Grundlage für Energieausweise in Deutschland. Es hat die früheren Regelungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) abgelöst. Bereits seit 2002 sind Energieausweise für Neubauten verpflichtend, seit der EnEV 2007 auch für Bestandsgebäude.
Zum 1. Mai 2021 wurden die Anforderungen an Energieausweise weiter verschärft. Seitdem müssen sie zusätzliche Angaben zur energetischen Bewertung enthalten, darunter auch Informationen zu den CO₂-Emissionen eines Gebäudes. Seit dem 1. Januar 2024 ist die Ausstellung von Energiebedarfsausweisen ausschließlich nach DIN 18599 zulässig, wodurch auch Anlagentechnik wie Heizung, Lüftung, Warmwasser und Gebäudeautomation einbezogen wird.
Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis
Eigentümer können grundsätzlich zwischen einem Verbrauchsausweis und einem Bedarfsausweis wählen. Der Verbrauchsausweis basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der vergangenen drei Jahre für Heizung und Warmwasser. Er berücksichtigt das Nutzerverhalten, analysiert jedoch nicht die Bausubstanz des Gebäudes.
Der Bedarfsausweis weist den rechnerisch ermittelten Energiebedarf eines Gebäudes in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr aus. Er ist verpflichtend für bestimmte Bestandsgebäude, insbesondere für Gebäude mit bis zu vier Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, sofern sie nicht nach den Anforderungen der ersten Wärmeschutzverordnung errichtet wurden. Auch bei umfangreichen Modernisierungen ist ein Bedarfsausweis erforderlich.
Pflichten für Makler, WEG und Eigentümer
Die Pflicht zur Vorlage und Veröffentlichung von Energieausweisen gilt ausdrücklich auch für Immobilienmakler. Bei Verstößen können ebenfalls Bußgelder verhängt werden. In Wohnungseigentümergemeinschaften ist die Hausverwaltung verpflichtet, den Energieausweis zu beantragen; die Kosten tragen die Eigentümer gemeinschaftlich.
Eigentümer sind für die Richtigkeit der Angaben verantwortlich, die sie für die Erstellung eines Energieausweises bereitstellen. Die Aussteller müssen diese Informationen prüfen und dürfen sie nur verwenden, wenn keine Zweifel an ihrer Richtigkeit bestehen. Für Verbrauchsausweise können geeignete Fotos des Gebäudes ausreichen, sofern sie eine sachgerechte Bewertung ermöglichen.
Pflichtangaben in Immobilienanzeigen
Bei Immobilienanzeigen für Wohngebäude sind bestimmte Angaben aus dem Energieausweis verpflichtend zu veröffentlichen. Dazu gehören die Art des Energieausweises, der Endenergiebedarf oder -verbrauch, der Energieträger der Heizung, das Baujahr des Gebäudes sowie die Energieeffizienzklasse. Der Energieausweis muss Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorgelegt oder gut sichtbar ausgehängt werden.
Informationsstand bei Vermietern
Nach Angaben einer im Mai 2025 durchgeführten Umfrage des Energiedienstleisters Techem bestehen bei Vermietern weiterhin Informationsdefizite zu Energieausweisen. Befragt wurden 454 private Vermieter sowie 79 gewerbliche Vermieter und Verwalter. Während sich ein Großteil der Geschäftskunden als gut oder sehr gut informiert einschätzte, gaben 57 Prozent der privaten Vermieter an, weiteren Informationsbedarf zu haben.
Besonders häufig genannt wurden Fragen zur Erneuerungspflicht von Energieausweisen, zu den Anlässen für ihre Vorlage, zu den benötigten Unterlagen sowie zu den Auswirkungen gesetzlicher Änderungen.