Das Bundesfinanzministerium hat im März 2026 eine neue Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bei bebauten Grundstücken sowie eine ergänzende Anleitung zur Berechnung veröffentlicht. Hintergrund ist die steuerliche Behandlung von Immobilien, bei denen für Zwecke der Absetzung für Abnutzung (AfA) der auf das Gebäude entfallende Anteil des Kaufpreises gesondert ermittelt werden muss. Der Gebäudeanteil ist abnutzbar, der Anteil für Grund und Boden dagegen nicht.
In der Praxis betrifft das vor allem Fälle, in denen für ein bebautes Grundstück ein einheitlicher Gesamtkaufpreis gezahlt wurde. Damit die Bemessungsgrundlage für die AfA nach § 7 Absatz 4 bis 5b Einkommensteuergesetz bestimmt werden kann, muss dieser Gesamtkaufpreis aufgeteilt werden. Maßgeblich ist dabei die Trennung zwischen dem Wert des nicht abnutzbaren Bodens und dem Wert des abnutzbaren Gebäudes.
Rechtlicher Rahmen der Aufteilung
Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist ein Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück nicht nach der Restwertmethode aufzuteilen. Stattdessen ist eine Aufteilung nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte von Grund und Boden sowie Gebäude vorzunehmen. Darauf verweist das Bundesfinanzministerium unter Bezug auf ein Urteil des Bundesfinanzhofs vom 10. Oktober 2000.
Auch vertragliche Kaufpreisaufteilungen zwischen den Vertragsparteien sind steuerlich grundsätzlich zu berücksichtigen. Voraussetzung ist jedoch, dass diese Vereinbarung nicht nur zum Schein getroffen wurde, keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt und unter Berücksichtigung der Gesamtumstände die tatsächlichen Wertverhältnisse widerspiegelt. Zudem muss die Aufteilung wirtschaftlich haltbar erscheinen. Hierzu verweist das Ministerium auf ein weiteres Urteil des Bundesfinanzhofs vom 16. September 2015.
Neue Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums
Für die vereinfachte Kaufpreisaufteilung stellt das Ministerium eine überarbeitete Arbeitshilfe als Excel-Tool mit Stand Februar 2026 zur Verfügung. Nach Angaben des BMF wurde diese an die Vorgaben der höchstrichterlichen Rechtsprechung angepasst. Die Arbeitshilfe soll es ermöglichen, eine Kaufpreisaufteilung selbst vorzunehmen oder die Plausibilität einer bereits vorliegenden Aufteilung zu prüfen.
Das Ministerium bezeichnet das Ergebnis des Tools als qualifizierte Schätzung. Diese kann sachverständig begründet widerlegt werden. Ergänzend dazu wurde eine 13-seitige Anleitung mit Stand März 2026 veröffentlicht, die die Berechnung der Kaufpreisaufteilung erläutert. Beide Unterlagen sollen die praktische Anwendung der steuerlichen Vorgaben erleichtern.
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Reihenfolge der Bewertungsverfahren
Die Arbeitshilfe fragt die verfügbaren Daten in einer festen Reihenfolge ab. Genannt werden das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Nach Darstellung des BMF wird dabei typisierend unterstellt, dass das jeweils herangezogene Verfahren bei Vorliegen der erforderlichen Daten auch im gewöhnlichen Geschäftsverkehr den Gepflogenheiten entspricht. Auf die Abfrage weiterer Daten und die Durchführung anderer Verfahren kann dann verzichtet werden.
Für die Aufteilung der Anschaffungskosten ist entscheidend, dass Boden- und Gebäudewert getrennt ermittelt werden. Anschließend werden die Anschaffungskosten im Verhältnis dieser beiden Wertanteile aufgeteilt. Daraus ergibt sich der Anteil, der auf Grund und Boden entfällt, sowie der Anteil, der als Grundlage für die Gebäude-AfA angesetzt werden kann.
Unterschiede nach Art der Immobilie
Bei Mietwohngrundstücken, gemischt genutzten Grundstücken und Geschäftsgrundstücken wird in der Regel nicht mit Vergleichsfaktoren gearbeitet. Deshalb verzichtet die Arbeitshilfe in diesen Fällen auf eine Abfrage von Vergleichsfaktoren und auf eine Prüfung des Vergleichswertverfahrens. Stattdessen wird bei diesen Grundstücksarten vorrangig das Ertragswertverfahren angewandt.
Bei Wohnungseigentum sowie bei Ein- und Zweifamilienhäusern kann dagegen das Vergleichswertverfahren herangezogen werden, wenn der zuständige Gutachterausschuss für diese Grundstücks- oder Gebäudearten Vergleichsfaktoren bereitstellt. Die Ermittlung des Vergleichswerts mit Hilfe solcher Faktoren erfolgt nach Angaben des BMF in Anlehnung an die Regelungen der Immobilienwertermittlungsverordnung, insbesondere an § 24 Absatz 1 Satz 2, § 24 Absatz 2 Nummer 2 und § 26 Absatz 1 ImmoWertV.
Rolle des Ertragswertverfahrens
Fehlen bei Wohnungseigentum oder bei Ein- und Zweifamilienhäusern Vergleichsfaktoren, kommt das Ertragswertverfahren zur Anwendung. Voraussetzung dafür ist, dass entweder die tatsächlich vereinbarte Miete oder die ortsübliche Miete vorliegt. Die Arbeitshilfe sieht dieses Verfahren damit nicht nur für klassische Mietwohngrundstücke vor, sondern auch für weitere Objekttypen, sofern entsprechende Mietdaten vorhanden sind.
Das Bundesfinanzministerium verweist darauf, dass vor allem bei Renditeobjekten die Ertragswertermittlung eine sachgerechte Verkehrswertermittlung gewährleisten kann. Die Ermittlung erfolgt in Anlehnung an das allgemeine Ertragswertverfahren nach § 28 ImmoWertV. Für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Wohnungseigentum gilt dabei laut Ministerium der Grundsatz, dass vor einem Rückgriff auf das Sachwertverfahren zunächst geprüft werden soll, ob das Ertragswertverfahren anwendbar ist.
Sachwertverfahren als Auffanglösung
Das Sachwertverfahren kommt nach der dargestellten Systematik dann in Betracht, wenn weder für das Vergleichswertverfahren noch für das Ertragswertverfahren ausreichende Daten vorliegen. Es dient damit als Auffangverfahren innerhalb der typisierten Kaufpreisaufteilung. Die Sachwertermittlung erfolgt nach Angaben des BMF in Anlehnung an die §§ 35 ff. der Immobilienwertermittlungsverordnung.
Mit der neuen Arbeitshilfe und der ergänzenden Anleitung stellt das Bundesfinanzministerium damit ein Instrument zur Verfügung, das die Aufteilung von Gesamtkaufpreisen bei bebauten Grundstücken nach den Maßstäben der Rechtsprechung strukturieren soll. Für Steuerpflichtige und Berater ist vor allem relevant, dass die Aufteilung des Kaufpreises weiterhin an den tatsächlichen Wertverhältnissen auszurichten ist und je nach Objektart unterschiedliche Bewertungsverfahren in Betracht kommen.