In mehreren deutschen Großstädten werden vermietete Eigentumswohnungen zu niedrigeren Preisen angeboten als bezugsfreie Objekte. Nach Daten der Immobilienplattform ImmoScout24 liegt der durchschnittliche Abschlag in den sieben größten Städten bei rund 21 Prozent. Der geringere Preis hängt damit zusammen, dass vermietete Wohnungen vom Käufer nicht unmittelbar genutzt werden können.
Beim Erwerb einer vermieteten Immobilie müssen Interessenten zusätzlich prüfen, in welchem Umfang Mieterhöhungen möglich sind. Relevant ist insbesondere der Abstand der aktuellen Miete zum örtlichen Vergleichsniveau – also zur ortsüblichen Vergleichsmiete, wie auf mietspiegeltabelle.de erklärt. Dieses Verhältnis beeinflusst, wie schnell sich eine Investition wirtschaftlich trägt.
Einfluss der Mieterstruktur
Eine weitere Rolle spielt die bestehende Mieterschaft. Nach Angaben aus der Auswertung wechseln ältere Berufstätige tendenziell seltener die Wohnung als jüngere Haushalte am Beginn ihrer beruflichen Laufbahn. Zieht ein Mieter früher aus, kann die Wohnung modernisiert und anschließend neu vermietet werden. In diesem Fall steigen die potenziellen Einnahmen, was den Wert für Vermieter erhöht.
Wie lange ein Mietverhältnis voraussichtlich bestehen bleibt, ist deshalb ein Faktor bei der Entscheidung, ob sich der Preisabschlag einer vermieteten Wohnung rechnet. Die künftige Nutzbarkeit hängt davon ab, wann das Objekt wieder frei wird.
Bedeutung von Zustand und Lage bei bezugsfreien Wohnungen
Bei bezugsfreien Wohnungen stehen andere Aspekte im Vordergrund. Entscheidend ist der bauliche Zustand des Objekts. Daraus ergibt sich der Investitionsbedarf für mögliche Sanierungsmaßnahmen. Die Lage bestimmt zudem, wie schnell eine Wiedervermietung möglich ist und welches Mietniveau erzielbar ist.
Auch bei sofort nutzbaren Wohnungen können Zustand und Standort den wirtschaftlichen Wert stark beeinflussen. Käufer müssen daher neben dem Kaufpreis auch die zu erwartenden Investitionen und die Nachfrage am jeweiligen Standort berücksichtigen. Als Orientierungshilfe kann unter anderem der Mietspiegel Deutschland herangezogen werden, der aktuelle Mietpreise nach Städten und Regionen aufzeigt.
Individuelle Kriterien als Grundlage der Entscheidung
Ob ein Preisabschlag für eine vermietete Wohnung gegenüber einer bezugsfreien Variante vorteilhaft ist, hängt von mehreren Parametern ab. Dazu zählen:
- Lage der Immobilie
- Bau- und Sanierungszustand
- Inhalt des Mietvertrags
- Struktur und Mobilität der aktuellen Mieter
- Abstand zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Die Prüfung dieser Punkte ermöglicht eine Einschätzung, ob das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Ertragsperspektive angemessen ist.