Schlüssel in den Briefkasten zu werfen, gilt nicht automatisch als ordnungsgemäße Rückgabe einer Mietwohnung. Darauf weisen Rechtsexperten hin und verweisen auf gesetzliche Vorgaben und ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs.
Mieter müssen laut Bürgerlichem Gesetzbuch die Mietsache nach Vertragsende zurückgeben, einschließlich aller Schlüssel. „Der Mieter ist zur Aushändigung aller Schlüssel verpflichtet, sodass der Vermieter die Wohnung wieder in Besitz nehmen kann“, erklärte die Münchner Rechtsanwältin Martina Westner vom Haus- und Grundbesitzerverein.
Übergabe im Idealfall gemeinsam
Im Regelfall erfolgt die Rückgabe der Wohnung bei einem gemeinsamen Termin. Dort prüfen Mieter und Vermieter den Zustand der Räume, lesen Zählerstände ab und halten den Zustand in einem Protokoll fest. Die Wohnungsabnahme dient außerdem der Klärung der Kaution und möglicher Forderungen.
Zu einem gemeinsamen Übergabetermin ist jedoch keine Seite verpflichtet. „Mieter sind aber nicht zu einer gemeinsamen Abnahme verpflichtet“, so Westner. Ebenso kann kein Vermieter darauf bestehen. Eine persönliche Übergabe wird dennoch als sinnvoll beschrieben, um spätere Streitfälle zu vermeiden.
Risiken beim Schlüsseleinwurf
Wird der Schlüssel ohne Termin in den Briefkasten gelegt, entstehen nach Angaben der Expertin mehrere Risiken. Wird der Vermieter nicht vorher informiert, gilt die Übergabe nicht als ordnungsgemäß. Zudem kann es Probleme bei der Zuordnung oder beim Nachweis geben, ob und wann die Schlüssel eingeworfen wurden. „Der Mieter hat die Beweislast, dass er die Wohnungsschlüssel ordnungsgemäß übergeben hat“, betonte Westner.
Darüber hinaus besteht das Risiko, dass Schlüssel verloren gehen oder entwendet werden. Ohne Quittung oder Zeugen fehlen Belege für den Zugang der Schlüssel. Dies kann dazu führen, dass der Rückgabezeitpunkt unklar bleibt und mögliche Ansprüche weiterlaufen.
Hinweise der Rechtsanwältin
Westner rät zu einem persönlichen Termin oder zur Übergabe durch eine bevollmächtigte Person. Falls dies nicht möglich ist, sollten Mieter den Vermieter vorab über einen geplanten Schlüsseleinwurf oder Versand per Post informieren und eine Bestätigung anfordern. Schwierigkeiten ergeben sich insbesondere, wenn noch Schäden vorhanden sind oder offene Zahlungen bestehen.
Die Rückgabe per Briefkasteneinwurf kann außerdem die sechsjährige Verjährungsfrist für Mängel auslösen. Dies betrifft Wohn- und Gewerberäume. Grundlage ist ein Urteil des Bundesgerichtshofs aus diesem Jahr (Az. XII ZR 96/23).
Vorgehen bei Problemen nach Auszug
Nach Angaben der Anwältin kommt es vor, dass Mieter eine persönliche Übergabe vermeiden, etwa bei offenen Forderungen oder nicht vollständig geräumten Räumen. In solchen Fällen könne der Vermieter den Mieter anschreiben, eine Frist setzen und ausstehende Zahlungen verlangen. Fehlt eine neue Adresse, sei eine Anfrage bei Post oder Einwohnermeldeamt möglich.
Werden nachträglich Mängel festgestellt, empfiehlt Westner, einen Zeugen hinzuzuziehen. Forderungen dürfen mit der Kaution verrechnet werden, sofern sie berechtigt sind.