Immobilieninteressenten, die 2026 eine Wohnung oder ein Haus erwerben wollen, werden nach Darstellung des Handelsblatts häufig eher bei Bestandsobjekten als bei Neubauten fündig. Zur Begründung heißt es, in Deutschland werde weiterhin zu wenig gebaut. „2026 trifft steigende Wohnraumnachfrage auf ein weiter sinkendes Angebot“, sagte Felix von Saucken, Vorstandschef des Immobilienberaters Colliers in Deutschland.
Für Käufer macht es laut Quelle einen Unterschied, ob es sich um einen Neubau oder eine Bestandsimmobilie handelt. Neubauten seien in vielen Bereichen bereits nach den Wünschen künftiger Bewohner ausgestattet; Küche, Bad sowie Installation und Isolation seien zeitgemäß. Bei bestehenden Immobilien sei das je nach Baujahr häufig nicht der Fall; es könne Renovierungsbedarf bestehen oder Ausstattung nicht dem aktuellen Geschmack entsprechen.
Sanierung planen und Reihenfolge festlegen
Für die Sanierung eines Bestandsobjekts seien laut Quelle mehrere Punkte parallel zu berücksichtigen: Baumängel und Altlasten aus früheren Jahrzehnten, aktuelle Richtlinien sowie individuelle Einrichtungswünsche. „Mithilfe eines Energieberaters oder Bausachverständigen entsteht ein Konzept, bei dem alle Maßnahmen sinnvoll aufeinander aufbauen“, sagte Sven Haustein, Architekt bei der Bausparkasse Schwäbisch Hall.
Als erster Schritt wird in der Quelle die Überprüfung der Gebäudehülle genannt. Dach, Fassade, Fenster und Kellerdecke sollten trocken sein und gut isolieren; andernfalls sei eine Renovierung notwendig. Für Häuser aus der Zeit vor den 1990er-Jahren wird in der Quelle zudem auf damals übliche Polystyrol-Dämmplatten verwiesen. Diese gelten laut Darstellung „weder als langlebig noch als brandsicher“. Die Experten von Immobilienscout24 erklären dazu: „Ein Austausch gegen moderne, nachhaltige Materialien lohnt sich langfristig.“
Kapitalpuffer und Eigenleistung berücksichtigen
Nach der Gebäudehülle folgt laut Quelle die Überprüfung der Heizungsanlage. Wenn diese bereits seit Jahrzehnten in Betrieb sei, müsse mit hohen Kosten gerechnet werden; als Beispiel wird eine Investition in „eine Wärmepumpe samt einer Fußbodenheizung“ genannt, für die eine fünfstellige Summe anfallen könne. Erst danach werde der Wohnraum nach individuellen Präferenzen gestaltet. In der Quelle werden dabei unter anderem das Erneuern von Fußböden und Decken, das Versetzen von Wänden sowie Renovierungen in Küche und Bad genannt.
Für Umbauten sei zusätzlich zum Kaufpreis ein ausreichender Kapitalpuffer erforderlich. Je nach Umfang der Maßnahmen könne „gegebenenfalls noch einmal die gleiche Summe“ wie der Kaufpreis zusammenkommen. Haustein empfiehlt, die Gesamtkosten für Kauf und Sanierung zu kalkulieren und einen Puffer von zehn bis zwanzig Prozent einzuplanen. „Sanierungsarbeiten laufen selten reibungslos, unerwartete Zusatzarbeiten gehören fast immer dazu“, sagte er. Ohne Reserven drohten nach der Renovierung Baumängel oder teure Nacharbeiten.
Förderprogramme und Voraussetzungen prüfen
Eigenleistungen können die Finanzierung nach Darstellung der Quelle nur begrenzt entlasten. Als „Muskelhypothek“ akzeptieren Banken laut Baufinanzierer Dr. Klein im Schnitt rund 15 Prozent der Finanzierungssumme. Als Eigenleistung werde der gesparte Stundenlohn angerechnet. Als Beispiele für Tätigkeiten, bei denen sich laut Quelle Kosten sparen lassen, werden genannt: einfache Maler- und Tapezierarbeiten, das Verlegen von Böden und Fliesen sowie Abbrucharbeiten.
Für Sanierungsmaßnahmen gebe es laut Quelle verschiedene öffentliche Förderungen, etwa als direkten Zuschuss oder als zinsverbilligtes Darlehen. Die Regelungen werden als unübersichtlich beschrieben, unter anderem weil Förderungen von Bund, Ländern oder Kommunen kommen könnten und Anträge teils umfangreich seien. Ein Energieberater könne dabei helfen, weil er Programme, Voraussetzungen und Fristen kenne. Zudem setzen laut Quelle Sanierungsprogramme der KfW und des Bundesamts für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) eine Energieberatung vor Sanierungsbeginn voraus.
Materialwahl und Kontrolle von Baumängeln
Als künftig relevanter wird in der Quelle das KfW-Förderprogramm „Jung kauft Alt“ für junge Familien dargestellt. Dafür würden nun weniger strenge Anforderungen gelten, zudem werde auf günstigere Kreditzinsen verwiesen. Als Beispiel nennt die Quelle: Eine Familie mit zwei Kindern könne bei einer Kreditlaufzeit von bis zu 35 Jahren und zehnjähriger Zinsbindung bis zu 125.000 Euro zu einem effektiven Zinssatz von 1,12 Prozent leihen; zuvor seien es 1,71 Prozent gewesen. Unverändert blieben laut Quelle die Einkommensgrenzen: Einen Kredit über 100.000 Euro gebe es nur für Familien mit einem Kind und einem maximalen Haushaltseinkommen von 90.000 Euro. Ab drei Kindern und einem Haushaltseinkommen bis 110.000 Euro sei ein Kredit von 150.000 Euro möglich.
Bei der Materialauswahl komme es nach Darstellung der Quelle auf das Alter der Immobilie an. „Gerade bei älteren Gebäuden kann der Einsatz ungeeigneter Materialien langfristig mehr schaden als nutzen“, sagte Haustein. Neben dem Baujahr seien der Zustand sowie Ziele wie Energieeffizienz oder Wohnkomfort relevant. Als Fehler wird genannt, vermeintlich günstige Materialien zu kaufen, ohne Baujahr und Substanz zu berücksichtigen. „Dann ist der nächste Bauschaden schon vorprogrammiert“, sagte Haustein.
Laut Yves Padrines, Chef des Münchener Bausoftware-Produzenten Nemetschek, entfallen „etwa 20 Prozent der Sanierungskosten“ auf Baumängel, die teuer nachgearbeitet werden müssten oder bei denen Material verschwendet worden sei. Solche Mängel seien für neue Hausbesitzer während der Sanierungsphase oft nicht zu erkennen, weil Fachkenntnis fehle. In der Quelle wird empfohlen, einen Architekten, Sachverständigen oder Energieberater mit der Überwachung der Gewerke und des Baufortschritts zu beauftragen.