Die Quote energetischer Sanierungen im deutschen Gebäudebestand ist 2025 weiter gesunken. Vor diesem Hintergrund schlagen Immobilienexperten im Zusammenhang mit einer anstehenden Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) vor, eine kostengünstigere Variante der energetischen Modernisierung zuzulassen – eine sogenannte „Sanierung light“, angelehnt an den „Gebäudetyp E“ im Neubau. Das Immobilienhaus Aengevelt führt den Rückgang der Sanierungsaktivitäten unter anderem auf gesetzliche Vorgaben zurück und empfiehlt eine entsprechende Anpassung.
Nach Angaben in der Quelle erwartet nur ein Teil der Eigentümer steigende Sanierungsaktivitäten. In einer Umfrage von Aengevelt prognostizierten 24 Prozent der befragten Eigentümer eine Zunahme der Investitionen in Modernisierung und Instandsetzung von Bestandswohnungen. Bei rein energetischen Sanierungen lag der Anteil bei 34 Prozent.
Gründe für Zurückhaltung bei Sanierungen
Aengevelt nennt mehrere Faktoren, die Sanierungen aus Sicht von Eigentümern bremsen können. Genannt werden unter anderem Anforderungen an Dämmstandards nach § 48 GEG 2024. Nach Darstellung von Aengevelt könnten „Light“-Dämmungen bis zu 80 Prozent der gesetzlichen Standards erreichen. Zudem wird berichtet, dass das GEG 2024 bei vielen Eigentümern zu Verunsicherung geführt habe und Investitionen eher erfolgen, wenn Rahmenbedingungen langfristig verlässlich seien.
Als weiterer Punkt wird die Diskussion über eine mögliche Sanierungspflicht auf EU-Ebene genannt, die Eigentümer laut Quelle bei Investitionen zögern lasse. Auch die Umrüstung auf Fernwärme werde durch begrenzte lokale Verfügbarkeit, hohe Anschlusskosten und Abhängigkeit vom Versorger erschwert.
Steuer- und Mietrecht als Hemmnisse
Die Quelle verweist außerdem auf steuerliche Regelungen zum anschaffungsnahen Erhaltungsaufwand. Demnach könnten Erwerber von Bestandsimmobilien auf umfassende Sanierungen verzichten, weil Kosten steuerlich nicht sofort geltend gemacht werden können, sondern über lange Abschreibungszeiträume laufen, wenn innerhalb von drei Jahren nach Erwerb eine Schwelle von 15 Prozent der Anschaffungskosten überschritten wird.
Im Mietrecht wird die Verschärfung des § 559 BGB als weiterer Grund genannt: Modernisierungen würden unterlassen, weil Mieterhöhungen auf acht Prozent der Kosten begrenzt seien und zusätzliche Einschränkungen sowie Kappungsgrenzen gelten. Als struktureller Faktor wird außerdem angeführt, dass viele Gebäudeeigentümer Rentenempfänger seien und Planung, Umsetzung und Finanzierung von Sanierungen häufig als Überforderung empfunden würden.
Aengevelt nennt als mögliche flankierende Maßnahmen eine Ausnahmeklausel für energetische Maßnahmen beim anschaffungsnahen Erhaltungsaufwand sowie eine Rücknahme von Einschränkungen bei sanierungsabhängigen Mieterhöhungen, um die Sanierungsquote zu erhöhen.
Sanierungsquote 2025 auf neuem Tiefpunkt
Für den Wohngebäudebestand mit rund 19,5 Millionen Wohngebäuden wird für 2025 eine Sanierungsquote von 0,67 Prozent genannt. Im Vorjahr habe sie bei 0,69 Prozent gelegen, 2023 bei 0,70 Prozent und 2022 bei 0,88 Prozent. Um vereinbarte Ziele im Gebäudesektor zu erreichen, wird in der Quelle eine jährliche Sanierungsrate von rund zwei Prozent als erforderlich bezeichnet.
Für mehr als zwei Millionen Nichtwohngebäude wird eine Quote von 0,92 Prozent für 2025 genannt (Vorjahr: 0,95 Prozent). Die Sanierungsquote werde im Auftrag des Bundesverbands energieeffiziente Gebäudehülle (BuVEG) von B+L Marktdaten Bonn ermittelt und als zentrale Kennzahl für energetische Gebäudesanierungen beschrieben.
Zahl sanierter Wohneinheiten rückläufig
Laut Quelle wurden 2025 insgesamt 260.000 Wohneinheiten saniert. 2024 seien es 265.000 gewesen und 2023 noch 275.000. BuVEG-Geschäftsführer Jan Peter Hinrichs wird mit den Worten zitiert: „Deutschland braucht nicht nur einen Bauturbo, sondern dringend auch einen Sanierungsbooster.“
Unklare Ausgestaltung der geplanten GEG-Reform
Ende 2025 habe der Koalitionsausschuss der Bundesregierung beschlossen, das GEG 2024 zu reformieren und in „Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG)“ umzubenennen. Wie die Änderungen konkret aussehen sollen, sei laut Quelle weiterhin unklar. Die Novelle habe eigentlich Ende Januar 2026 ins parlamentarische Verfahren gehen sollen, komme aber nicht voran.
Für Immobilieneigentümer sei insbesondere relevant, ob sich Anforderungen beim Einbau neuer Heizungen ändern. In der Quelle wird als aktueller Stand genannt, dass in diesem Fall 65 Prozent erneuerbare Energien für die Wärmeversorgung eingesetzt werden müssten.
Dena-Leitstudie und Effizienzklassen
Die Quelle verweist auf die Dena-Leitstudie „Aufbruch Klimaneutralität“. Demnach hätten 2025 rund 460.000 Wohneinheiten saniert werden müssen; bis 2030 müsse die Zahl auf bis zu 730.000 steigen. Als Begründung wird angeführt, dass Gebäude in Deutschland weiterhin einen hohen Energieverbrauch aufwiesen und rund 30 Prozent der CO2-Emissionen verursachten.
Zudem wird berichtet, dass die energetisch schlechtesten Gebäude der Effizienzklassen G und H für 50 Prozent des Energieverbrauchs des Gebäudesektors verantwortlich seien. Zwei Drittel aller Wohngebäude lägen in den Effizienzklassen D bis H und verbrauchten mehr als 100 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr. In der Quelle wird ein Marktabschlag von bis zu 40 Prozent für energetisch schlechte Gebäude gegenüber sanierten Immobilien genannt.
Positionen von GdW und VDIV
Der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW äußert sich in der Quelle zu den Klimazielen und zur Ausgestaltung von Maßnahmen. GdW-Präsident Axel Gedaschko wird zitiert: „Die sozial orientierte Wohnungswirtschaft steht fest zu den Klimazielen. Klimaschutz im Gebäudesektor muss jedoch realistisch, sozial ausgewogen und wirtschaftlich tragfähig gestaltet werden.“ Weiter heißt es in einem Zitat: „Wir sprechen uns gegen politischen Druck aus, die Sanierungsrate zu erhöhen.“
Der Verband schlägt laut Quelle ein Vorgehen nach dem „Praxispfad CO2-Reduktion im Gebäudesektor“ vor. Genannt wird außerdem, dass die BEG-Förderung auf Einzelmaßnahmen ausgerichtet werden solle, statt Effizienzhausstandards zu fördern. Eine Experimentierklausel im Gebäudemodernisierungsgesetz könne CO2-Bilanzansätze für Wohnungsbestände als alternative Erfüllungsoption ermöglichen. Gedaschko wird zudem zitiert: „Verlässlichkeit, Planbarkeit und soziale Balance sind der Schlüssel für erfolgreichen Klimaschutz im Gebäudebereich und für die Akzeptanz in der Gesellschaft.“
Der Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV) beschreibt laut Quelle eine Unsicherheit durch angekündigte, aber nicht konkretisierte Gesetzesänderungen. VDIV-Präsidentin Sylvia Pruß und Geschäftsführer Martin Kaßler werden zitiert: „Diese Unsicherheit ist systemisch: Gesetzesänderungen werden angekündigt, ohne dass Zeitpläne halten.“ Außerdem heißt es: „Wer heute Beschlüsse vorbereitet, haftet faktisch für politische Unentschlossenheit.“ In der Quelle werden in diesem Zusammenhang auch kommunale Wärmepläne und schrumpfende Förderbudgets erwähnt.
Gerichtsurteil zum Klimaprogramm und Ankündigung eines neuen Programms
Abschließend berichtet die Quelle über ein Urteil des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG) in Leipzig. Das Gericht habe ein Urteil des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg bestätigt, wonach das im Oktober 2023 beschlossene Klimaprogramm der Bundesregierung die Vorgaben des Klimaschutzgesetzes nicht vollständig erfülle und nachgebessert werden müsse. Geklagt habe die Deutsche Umwelthilfe (DUH). In der Quelle wird außerdem eine vom OVG angenommene Lücke von mindestens 200 Millionen Tonnen CO2 genannt.
Weiter heißt es, Vertreter der Bundesregierung hätten in der Verhandlung erklärt, bis Ende März 2026 solle ein neues Klimaschutzprogramm vorgelegt werden. Das Klimaschutzgesetz sehe vor, dass eine neue Regierung ein solches Programm innerhalb von zwölf Monaten nach Beginn einer Legislaturperiode vorlegen müsse.
Wegen des Scheiterns der Ampel-Koalition folgt auf das 2023er-Programm nun schon nach drei Jahren ein neuer Plan.