Streit über Schönheitsreparaturen gehört zu den häufigen Konflikten im Mietrecht. Dabei geht es regelmäßig um die Frage, ob Mieter beim Auszug streichen, Bohrlöcher schließen oder bestimmte Veränderungen an der Wohnung rückgängig machen müssen. Nach der in der Quelle dargestellten Rechtsprechung hängt die Antwort maßgeblich vom Zustand der Wohnung, vom Inhalt des Mietvertrags und vom Ausmaß der Eingriffe in die Substanz ab.
Gerichte unterscheiden dabei zwischen vertragsgemäßer Nutzung der Mietsache und Schäden, die über den normalen Gebrauch hinausgehen. Selbst dann, wenn eine Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist oder vertragliche Renovierungsfristen noch nicht abgelaufen sind, können Vermieter unter Umständen Schadensersatz verlangen. Maßgeblich ist dann, ob eine Substanzverletzung an der Wohnung vorliegt oder ob die Nutzung noch vom Mietgebrauch gedeckt war.
Bohrlöcher und Fliesen: Entscheidung im Einzelfall
Besonders häufig befassen sich Gerichte mit Bohrlöchern in Fliesen. Das Amtsgericht Paderborn entschied, dass das Durchbohren von Fliesen nur dann als vertragsgemäße Nutzung anzusehen ist, wenn ein Bohrloch nicht in einer Fuge angebracht werden kann. Im dortigen Fall hatte der Mieter nach Auffassung des Gerichts nicht dargelegt, dass das Bohren in die Fliesen erforderlich gewesen sei. Der Vermieter musste deshalb die Kaution nicht zurückzahlen und konnte mit einem Schadensersatzanspruch aufrechnen. Das Gericht verwies zudem auf eine individuelle Vereinbarung im Mietvertrag, die ein solches Bohren ausdrücklich untersagte.
Ähnlich urteilte das Landgericht Berlin bereits 2002. Danach muss ein Mieter Bohrlöcher grundsätzlich in den Fugen und nicht in den Fliesen selbst anbringen, sofern das möglich ist. Anders lag ein Fall vor dem Amtsgericht Rheinbach, das das Anbohren von 14 Fliesen in einer Küche als vertragsgemäß ansah, weil dies für die Montage einer Arbeitsplatte erforderlich gewesen sei. Das Amtsgericht Köpenick bewertete dagegen acht Bohrlöcher in Wandfliesen sowie weitere gerissene Wand- und Bodenfliesen als vertragswidrige Nutzung.
Dübellöcher, Latexfarbe und Schäden an der Mietsache
Nach dem Ende eines Mietverhältnisses besteht nicht in jedem Fall eine Pflicht zu Malerarbeiten. Ist die vertragliche Klausel zu Schönheitsreparaturen unwirksam oder endet das Mietverhältnis vor Ablauf vereinbarter Renovierungsfristen, muss der Mieter grundsätzlich nicht renovieren. Unabhängig davon bleibt nach der dargestellten Rechtsprechung aber die Pflicht bestehen, Substanzverletzungen zu beseitigen. Dazu können auch Dübellöcher zählen.
Das Landgericht Wuppertal vertrat die Auffassung, dass Dübellöcher stets zu beseitigen sind, unabhängig von ihrer Anzahl. Im dortigen Fall wurden außerdem mit Latexfarbe gestrichene Wände zum Problem. Weil Dübellöcher und Anstriche trotz Fristsetzung nicht beseitigt worden waren, sah das Gericht einen Schadensersatzanspruch des Vermieters als gegeben an. Auch andere Gerichte befassten sich mit einer hohen Zahl von Bohr- und Dübellöchern: Das Amtsgericht Mönchengladbach hielt Schadensersatz für möglich, wenn ein Eigentümer zahlreiche Löcher selbst beseitigen muss; das Amtsgericht Schöneberg bewertete 59 Dübellöcher im Badezimmer als vertragswidrige Nutzung. Dagegen nahm das Landgericht Hamburg 32 Dübellöcher in einem Bad noch als vertragsgemäße Nutzung hin, weil der Vermieter das Badezimmer nur unzureichend ausgestattet hatte und der Mieter auf verschiedene Halterungen angewiesen war.
Fristsetzung, Beweislast und Berechnung des Anspruchs
Der Bundesgerichtshof stellte 2018 klar, dass ein Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen Beschädigung der Mietsache nicht voraussetzt, dass dem Mieter zuvor eine Frist zur Schadensbeseitigung gesetzt wurde. Für Vermieter ist außerdem bedeutsam, dass Schadensersatzansprüche wegen unterbliebener Schönheitsreparaturen, Rückbauten oder Beschädigungen nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2023 anhand eines Kostenvoranschlags fiktiv berechnet werden können. Die Rechtsprechung zum Werkvertragsrecht sei insoweit nicht auf das Mietrecht übertragbar.
Eine weitere Rolle spielt die Beweislast beim Zustand der Wohnung zu Mietbeginn. Nach einem Urteil des Landgerichts Berlin muss der Mieter beweisen, dass die Wohnung bei Einzug renovierungsbedürftig gewesen ist, wenn er sich deshalb auf die Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel beruft. Das gilt laut Gericht auch bei sehr langen Mietverhältnissen. Kann der Mieter diesen Nachweis nicht führen, geht dies zu seinen Lasten. Bereits 2015 hatte der Bundesgerichtshof entschieden, dass formularmäßige Klauseln zur Übertragung der Renovierungspflicht jedenfalls dann unwirksam sind, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde. Das Landgericht Berlin erklärte 2017 zudem eine Klausel für unwirksam, nach der der Mieter die Kosten der Schönheitsreparaturen tragen sollte, ohne dafür einen finanziellen Ausgleich zu erhalten.
Wandfarben, Dekoration und Grenzen bei der Rückgabe
Auch die Gestaltung der Wohnung während der Mietzeit ist regelmäßig Gegenstand gerichtlicher Entscheidungen. Das Landgericht Krefeld sah eine Wohnung mit einem Sternenhimmel an der Decke und einer lila-grünen Bordüre nicht als renoviert übergeben an. In dem Fall bestand deshalb beim Auszug keine Pflicht zu Schönheitsreparaturen. Das Landgericht Halle bewertete die Wandfarbe Helllila dagegen nicht als so außergewöhnlich, dass sie dem Eigentümer bei Rückgabe nicht zugemutet werden könnte. Eine Sachbeschädigung liege darin nicht; Mieter seien grundsätzlich frei, Wände nach ihrem Geschmack zu streichen.
Anders entschied das Amtsgericht Paderborn bei Glitzerfarbe. Ein solches Dekor müsse bei Rückgabe entfernt werden, wenn die Wohnung ursprünglich weiß gestrichen übergeben worden sei. Das Amtsgericht München stellte wiederum darauf ab, dass Mieter sich auf Produktangaben des Farbenherstellers und auf fachkundige Beratung im Baumarkt verlassen dürfen. Im dortigen Verfahren verlangte der Eigentümer 4.000 Euro Schadensersatz, weil die verwendete Farbe seiner Ansicht nach ungeeignet gewesen sei. Das Gericht hielt für maßgeblich, dass die Farbe laut Herstellerbeschreibung für Innenräume vorgesehen war.
Einbaumöbel, Türen und Farbwahl beim Vermieter
Nicht jede mietvertragliche Vorgabe zu Schönheitsreparaturen ist wirksam. Das Landgericht Berlin entschied, dass eine Klausel ungültig ist, nach der Einbaumöbel vom Mieter gestrichen werden müssen. Darin liege eine übermäßige Belastung des Mieters. In einem weiteren Verfahren stellte dasselbe Gericht klar, dass bei einer vertraglichen Pflicht zum Streichen von Innentüren nicht stattdessen ein Abbeizen und Ölen verlangt werden kann. Maßgeblich sei, was in der Vereinbarung konkret geregelt wurde.
Liegt die Pflicht zu Schönheitsreparaturen beim Vermieter, muss dieser nach einer Entscheidung des Landgerichts Berlin die Farbwünsche des Mieters berücksichtigen, sofern dadurch keine Mehrkosten entstehen und keine anderen Interessen entgegenstehen. Das Gericht verwies auf den durch das Grundgesetz geschützten privaten Wohnbereich und sprach dem Mieter einen weiten Gestaltungsspielraum zu. Das Amtsgericht Berlin-Mitte entschied dagegen, dass ein Mieter kein uneingeschränktes Recht habe, eine bestimmte Farbe zu verlangen. Der Vermieter müsse aber einen neutralen oder gedeckten Farbton wählen. In dem dortigen Fall durften Mieter die Arbeiten anderweitig vergeben, nachdem sie einen hellblauen Anstrich nicht akzeptiert hatten.
In der zusammengestellten Rechtsprechung zeigt sich damit kein einheitlicher Automatismus. Ob Schadensersatz geschuldet ist, hängt jeweils von der konkreten Nutzung der Wohnung, dem Zustand bei Übergabe, wirksamen oder unwirksamen Vertragsklauseln sowie Art und Umfang der Veränderungen ab. Maßgeblich bleibt, ob die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs überschritten wurden oder ob ein ersatzfähiger Eingriff in die Substanz der Mietsache vorliegt. Dabei kann auch die Rückgabe der Mietsache rechtlich relevant werden. Für die allgemeine Einordnung mietrechtlicher Fragen spielt zudem die ortsübliche Vergleichsmiete eine wichtige Rolle.